Как заключить ПРАВИЛЬНЫЙ договор управления
КАК ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ с Упраляющей организацией собранием собственников МКД
Договор управления - это тот документ, который должен четко определять обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества МКД и предоставлению коммунальных услуг. То есть те работы и услуги, за которые собственники платят деньги.
Между тем, общеизвестно, что подавляющее большинство таких договоров «туманные». Из большинства таких договоров следует, что основная функция УК – это собирать деньги.
Что же должен обязательно содержать договор управления:
Согласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Если данных обязательных положений договор управления не содержит, значит, имеет место нарушение закона, и управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности по ст. 14.8 Кодекса об административных правонарушениях «Нарушение иных прав потребителей».
По данному поводу существует судебная практика в других регионах России. Например, решением Арбитражного суда Тверской области (Дело № А66–7157/2010). Суд указал, что в договоре не достаточно только привести общее понятие состава общего имущества. В договоре управления многоквартирными домами должны быть указаны конкретные объекты общего имущества дома, на управление имуществом которого заключен договор.
Для согласования и обсуждения этих важных условий договора специальные полномочия даны Совету многоквартирного дома.
Председатель Совета многоквартирного дома до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора.
Совет многоквартирного дома выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме. В том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг.
Как заключить ПРАВИЛЬНЫЙ договор управления
ШАГ 1. Избрать Совет дома (если его нет).
ШАГ 2. Изучить существующий договор управления. Это необходимо сделать для выявления недостатков договора. На данном этапе будет оказана помощь со стороны юристов Татарстанской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Справедливое ЖКХ».
ШАГ 3. Изучить основания применения существующего договора управления. То есть получить в УК протокол собрания, листы голосования и пр. Это необходимо сделать, чтобы оценить юридическую действительность данного договора.
ШАГ 4. Привести действующий договора в соответствие, либо предложить УК заключить новый договор.
В договоре необходимо учесть следующие условия:
· Состав общего имущества (подробно в папке «Общее имущество МКД»).
· Перечень работ и услуг по управлению и обслуживанию общего имущества.
· Перечень работ и услуг по текущему ремонту общего имущества.
· План текущего ремонта на ___ год.
· Тариф на содержание жилья (определить цену договора), который надо экономически рассчитать.
· Форму и сроки отчета УК.
ШАГ 5. Согласовать условия договора с управляющей компанией (если управляющая организация не соглашается с условиями договора, проводится выбор новой УК).
ШАГ 6. Принять новые условия договора или новый договор на общем собрании.