Процесс оценки
Процесс оценки – систематический подход к решению поставленной, четко сформулированной проблемы определения требуемого вида стоимости с учетом всех необходимых факторов, влияющих на ее величину, опирающийся на ясное понимание функции и цели оценки и состоящий из нескольких этапов/шагов, ведущих к получению задокументированного, обоснованного и надежного, базирующегося на подробном исследовании заключения о стоимости данного оцениваемого объекта.
Таким образом, процесс оценки начинается с обсуждения технического задания с клиентом для определения пути решения проблемы. Затем на плечи оценщиков ложится ответственность по выбору вида стоимости, который будет использован для получения заключения о величине оцениваемой стоимости.
Систематический подход включает ряд этапов/шагов, которые должны быть пройдены и к выполнению которых можно приступить только тогда, когда будет достигнуто ясное понимание проблемы. Как только проблема определена, начинается исследование, направление которого зависит от функции и цели оценки.
Поскольку основная цель каждой оценки – представление заказчику заключения о стоимости, в котором соответствующим образом и тщательно рассматривается решаемая проблема, заключение о стоимости должно быть надежным и учитывать по возможности все необходимые стоимостные факторы.
Процесс оценки основан на понимании проблемы, проведении исследований для сбора всех данных, необходимых для обоснования будущего заключения, анализа данных и согласования информации для обоснованного вывода. Это требует понимания не только особенностей конкретного оцениваемого объекта, но также и общего представления его взаимоотношений/связей с отраслью в целом, так как величина стоимости очень часто зависит не только от характера самого объекта собственности, но также и от многочисленных внешних факторов. Поэтому выяснение того, каковы эти факторы и как они соотносятся с объектом собственности, признается основополагающим для оценочного процесса.
Процесс оценки содержит несколько последовательных этапов, для реализации каждого из них необходимо глубокое понимание изучаемых концепций курса.
Основные этапы процесса оценки приведены ниже.
1. Постановка задачи (определение проблемы):
• выявление функции (направления использования результатов, назначения) оценки у Заказчика (для чего ему необходима оценка);
• определение цели оценки (выбор уместного вида/ стандарта стоимости, соответствующего данной функции оценки, и правовое описание объекта, подлежащего оценке) (см. ФСО-2);
• согласование с Заказчиком даты оценки и срока проведения работ;
• определение ограничивающих условий;
• разработка задания на оценку (см. ФСО-1, и. 17)[1];
• разработка календарно-тематического плана оценки;
• калькулирование затрат на проведение оценки и определение вознаграждения оценщика;
• составление договора на оценку с Заказчиком (см. ФЗ № 135, ст. 10 в ред. ФЗ № 157, а также положения договорного права РФ)[2].
2. Сбор и анализ внутренней информации:
• инвентаризация собственности (использование результатов последней инвентаризации или составление инвентарных списков при необходимости);
• идентификация собственности, которая должна быть оценена;
• физический осмотр (инспектирование) объекта на месте, возможно, с обслуживающим персоналом, с проведением видеофиксации;
• систематизация активов и их классификация;
• подробное описание оцениваемых активов (с использованием ориентировочной формы "листинг");
• оценка полезности и состояния объектов оценки по результатам анализа технической документации по объектам (знакомство с условиями эксплуатации, методами техобслуживания, используемыми технологиями, графиком проведения периодических ремонтных работ и т.п.);
• изучение правовой и бухгалтерской документации по объектам оценки.
3. Сбор и анализ внешней информации:
• поиск информации в сети Интернет или СМИ, позволяющей выполнить обзор экономической ситуации в стране на текущий период и определить тенденции ее развития;
• поиск информации, позволяющей выполнить обзоры отраслей, производящих данную продукцию и потребляющих се, а также обзор и анализ рынка аналогичного оборудования;
• поиск информации по затратам, обеспечивающей применение затратного подхода;
• поиск рыночных данных и анализ ценовой информации и предложений по продажам объектов, идентичных оцениваемому, или его аналогов на рынке для обеспечения применения сравнительного подхода;
• поиск информации о доходах и нормах прибыли по аналогичному оборудованию в составе технологических комплексов для обеспечения реализации применения доходного подхода.
4. Применение методов оценки (проведение расчетов):
• затратный подход;
• сравнительный подход;
• доходный подход.
5. Согласование результатов оценки (и получение итоговой стоимости).
6. Подготовка заключения о стоимости (оформление отчета в соответствии с требованиями ФЗ № 135 и ФСО-3)[3].
7. Защита и сдача отчета об оценке Заказчику.
Таким образом, вне зависимости от типа оцениваемого объекта существует целый ряд общих процедур, которые лежат в основе процесса оценки. Укрупненно их можно представить следующими тремя блоками.
1. Инвентаризация (Inventory) включает этапы 1–3. Это сбор данных, как правило, подразумевающий физический осмотр (инспектирование), инвентаризацию и описание оцениваемого объекта. Если оценщик не проводит личный осмотр оцениваемого оборудования, то он должен отметить это в своем отчете. Ожидаемая точность оценки при этом снижается примерно в два раза, т.е. разброс конечных результатов может составить не положенные 10, а 20–30%. Этап сбора информации – один из наиболее критических; следует предпринять все возможное, чтобы необходимые данные были получены на этом этапе. Основные требования к информации – ее полнота, комплексность, достоверность и точность. Часто при оценке машин и оборудования приходится оценивать много отдельных элементов/единиц. Если детальная информация не бывает задокументирована во время физического осмотра, то когда наступает этап оценки, спецификации отдельных единиц забываются, что может привести к ошибкам при выведении заключения о стоимости.
2. Оценивание ( Valuation) – получение заключения о стоимости – этапы 4 и 5. Этап анализа всей полученной информации, которая должна быть использована в процессе оценки с применением затратного, сравнительного и доходного подходов. В основном на данном этапе изучаются как сами объекты оценки (начисляются все виды износа и устареваний), так и рыночные данные по сопоставимым объектам, для чего связываются с производителями интересующего вида оборудования, а также финансовые отчеты клиента, показывающие состояние его активов и доходы. Полученная информация анализируется и проверяется (верифицируется). Затем оценщик должен применить по возможности три подхода к оценке, используя свой опыт, вынести суждение по качеству всей использованной информации, провести необходимые расчеты и прийти к мнению о согласованной итоговой величине оценочной стоимости оцениваемого объекта.
3. Подготовка отчета об оценке (Report preparation) – этапы 6 и 7. Этап укрупненной разбивки процесса оценки, когда итоговое заключение представляется клиенту. Он не менее важен, чем другие, поскольку завершает весь оценочный процесс, включающий определение проблемы, сбор и анализ информации, лежащей в основе оценки, обоснование использованной методологии и, наконец, решение проблемы.