Приватизация жилья

Приватизация – это новый способ приобретения жилого помещения гражданами в собственность.

Возможность приватизировать жилье гражданами была введена Законом РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С тех пор в этот Закон было внесено 14 изменений. Его ОГЛАВЛЕНИЕ в соответствии с изменениями от 11 июня 2008 г. сводится к следующим положениям:

а) приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, по месту бронирования жилых помещений (ст. 1);

б) граждане Российской Федерации вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также детей в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести занимаемые помещения либо в общую собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц (ст. 2);

в) жилые помещения, в которых проживают исключительно дети до 14 лет, передаются в собственность последних по заявлению их законных представителей, а помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению, но с согласия их законных представителей (ст. 2);

г) в случае утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, в течение трех месяцев должен быть оформлен договор передачи жилого помещения в собственность этим детям. Это должны сделать следующие субъекты:

– органы опеки и попечительства;

– руководители учреждений для детей-сирот;

– приемные родители;

– иные законные представители детей (ст. 2);

д) оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, осуществляется за счет средств собственников жилых помещений, передающих эти помещения (ст. 2);

е) в случае смерти участника совместной собственности на помещение, приватизированное до 31 мая 2001 г., определяются доли участников общей собственности на помещение, в том числе доля умершего. Доли эти признаются равными (ст. 31). Норма эта диспозитивная;

ж) не подлежат приватизации следующие жилые помещения:

– находящиеся в аварийном состоянии;

– в домах закрытых военных городков;

– служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий (ст. 4);

з) собственники жилищного фонда, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящихся в сельской местности помещений стационарных учреждений и стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4);

и) передача помещений в собственность граждан осуществляется:

– органами государственной власти;

– органами местного самоуправления;

– государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения;

– государственными или муниципальными учреждениями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд;

– казенными предприятиями, имеющими жилищный фонд на праве оперативного управления (ст. 6);

к) передача жилых помещений в собственность граждан оформляется договором передачи между органами или юридическими лицами, за которыми закреплен соответствующий жилищный фонд, и гражданином. Нотариального удостоверения договора не требуется, и государственная пошлина за это не взимается (ст. 7);

л) в договор передачи включаются следующие категории несовершеннолетних:

– проживающие совместно с приватизаторами и имеющие право пользования данным помещением;

– проживающие отдельно от приватизаторов, но не утратившие права пользования данным помещением (ст. 7);

м) право собственности на жилое помещение возникает у его приватизатора с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 7);

н) решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься должностными лицами в течение двух месяцев со дня подачи соответствующих заявлений граждан. Виновные в нарушении срока могут быть привлечены к ответственности. Граждане, права которых нарушены при решении вопросов приватизации, вправе обратиться в суд с целью их защиты (ст. 8);

о) граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе расприватизировать эти помещения при условии, что они свободны от обязательств (ст. 91);

п) каждый гражданин имеет право на приватизацию занимаемого жилья только один раз (ст. 11);

р) несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения после достижения ими совершеннолетия (ст. 11);

с) разрешается приватизировать жилые помещения, требующие капитального ремонта. За наймодателем в этом случае сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома (ст. 16);

т) приватизированные помещения могут быть выкуплены у их собственников с их согласия с целью более рационального их распределения следующими субъектами:

– органами государственной власти;

– органами местного самоуправления;

– предприятиями;

– учреждениями (ст. 17);

у) при смене формы права собственности на жилые помещения, используемые гражданами на условиях социального найма, права на приватизацию их нанимателями сохраняются (ст. 18);

ф) все не названные в данном перечне статьи и разд. III "Обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений" рассматриваемого Закона уже утратили силу.

В развитие рассмотренного нами Закона Решением Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. № 4 было утверждено Примерное положение о бесплатной приватизации жилищного фонда Российской Федерации. В субъектах РФ также были приняты положения, регулирующие условия и порядок приватизации жилых помещений в их регионах. Пленум Верховного Суда РФ в постановлении от 24 августа 1993 г. № 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”" уточнил отдельные положения закона. Правила пользования и раздела между наследниками приватизированной жилой площади регулируются соответствующими правовыми нормами ГК РФ. Правовое положение лиц, приватизировавших жилые помещения в многоквартирном доме, регламентировано соответствующими статьями ЖК РФ, в частности разделом о ТСЖ, и ст. 15 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

ОГЛАВЛЕНИЕ перечисленных выше нормативных правовых актов позволяет изложить материал темы следующим образом.