Природные объекты как недвижимое имущество

В России, в соответствии с Гражданским кодексом, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

С экономической точки зрения, природный объект – это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщики, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, недра, обособленные водные объекты и др.

Земля даже без видимых улучшений также представляет сложный природный объект или единый объект недвижимости. Роль улучшений выполняет почва, без которой невозможно использование земельного участка для многих целей. Наиболее типичным примером земель, использование которых невозможно в силу отсутствия почвы, являются территории, получившие название "бэдленд" или "дурные земли" и представляющие собой сильно пересеченный рельеф, образовавшийся в результате эрозии.

Оценивая землю, которая используется в качестве сельскохозяйственных или лесных угодий, необходимо оценивать единый объект недвижимости, состоящий из собственно территории или части поверхности Земли и тех природных ресурсов – улучшений, которые находятся на данной поверхности и неотделимы от него без причинения существенного вреда.

Единым объектом недвижимости являются такие природные объекты, как месторождения полезных ископаемых, рыбопромысловые участки реки, обособленные водные объекты.

Земельный участок как объект недвижимости

В теории оценки недвижимости для обозначения недвижимости как физического актива используют термин "земельный участок", или участок земной поверхности со всей недвижимостью, которая есть под ним и над ним.

Эта трактовка земельного участка закреплена в Международных стандартах оценки (МСО), которые выделяют пустующие земельные участки и земельные участки с улучшениями. Согласно МСО недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), вещи, которые присоединены людьми (например, здания и улучшения на площадке), а также все долговременные присоединения к зданиям, как подземные, так и надземные.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такое представление земельного участка очень важно для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, поскольку позволяет приписывать к нему все доходы, получаемые от использования пространства под и над ним. Земля как пространство рассматривается в качестве составной части недвижимости. Для ее оценки разработан ряд методов, позволяющих выделить эту составляющую из стоимости объекта недвижимости в целом (стоимости земельного участка с улучшениями).

В Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом "земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке".

Это означает, что согласно действующему законодательству, оценивая любой земельный участок, необходимо оценивать поверхность земли без находящихся на ней улучшений, т.е. выделять земельную составляющую из стоимости единого объекта недвижимости.

Экологические функции экосистем

Когда говорят об экономической или стоимостной оценке экологических функций экосистем (экологических услуг), обычно имеют в виду природные территории, которые по разным причинам не вовлечены в оборот. Рынки подобных территорий и природных ресурсов, которыми они обладают, не развиты или отсутствуют. Причины этого могут иметь экономический характер (труднодоступность, невысокая освоенность территории) и правовой характер (существующие ограничения или запреты на хозяйственную деятельность), что с экономической точки зрения не принципиально. Главное, что данные территории несут определенные блага, ценность которых для общества и отдельных людей связана с выполнением ими большей частью таких нематериальных или "нересурсных" функций. Такими благами или функциями является создание условий для рекреации, предотвращение эрозии, сохранение качества питьевой воды, генетического и видового разнообразия объектов живой природы, поддержание водного баланса, естественной продуктивности экосистем и т.д. Обычно эти функции, а также природные услуги не находят отражения в ценах на продукцию, получаемую из биологических природных ресурсов или же на земельные участки, где они находятся. Это обстоятельство вызывает самые большие затруднения при определении ценности данных территорий в стоимостном эквиваленте. Речь идет большей частью об объектах, имеющих определенную ценность, но не обладающих рыночной стоимостью или ценой. Поэтому при проведении экономической оценки таких территорий необходимо проводить различия между их экономической ценностью, которая определяется "оказываемыми" ими услуги и функциями нематериального характера, и их рыночной стоимостью. Экономическая ценность не есть рыночная стоимость, а тем более цена оцениваемого объекта. Эти понятия не совпадают. Обычно экономическая ценность таких территорий значительно выше их рыночной цены, так как включает еще и неоцениваемые природные услуги (например, возможность организации отдыха на природе), а также регулирующие функции экосистем и ассимиляцию отходов и загрязнений. К таким функциям относятся поддержание водного баланса лесами, предотвращение эрозии почв, очистка водных источников и аккумулирование влаги болотами и т.д.

В качестве иллюстрации можно привести подмосковные леса, выполняющие сразу несколько функций, главными из которых являются охрана источников питьевого водоснабжения Москвы, очищение атмосферного воздуха и создание рекреационного потенциала столицы. Рыночная стоимость участков земли на территории подмосковных лесов определяется прежде всего полезностью для конкретного покупателя, а их экономическая ценность характеризуется их полезностью для всего московского мегаполиса.