Приобретение в собственность или в аренду земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений, находящихся на этих участках

Данный способ приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является способом приватизации земельных участков, занятых объектами недвижимого имущества (зданиями, строениями, сооружениями), и направлен на реализацию принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества.

Основания возникновения права собственности или права аренды на земельные участки граждан и юридических лиц в этом случае и общий порядок приобретения права собственности или права аренды на земельные участки собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений устанавливаются ст. 35 и 36 ЗК РФ. Дополнительные требования к собственникам зданий, строений, сооружений при приватизации соответствующих земельных участков содержатся также в ст. 28 Закона о приватизации имущества.

Следует отметить, что правила ст. 35 ЗК РФ распространяются и на земельные участки, находящиеся в частной собственности, в случаях, когда земельные участки и объекты недвижимости, на них расположенные, имеют разных собственников. При такой ситуации собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 3 К РФ).

Если же земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, то применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, в соответствии с которыми граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков. Это означает, что органы власти, уполномоченные распоряжаться соответствующими земельными участками, не имеют права отказать в их приватизации собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках, и предоставить данные земельные участки иным лицам, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, основанием возникновения права собственности или права аренды на земельный участок, занятый зданиями, строениями, сооружениями, у граждан и юридических лиц является приобретение ими в собственность соответствующих объектов недвижимого имущества.

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, данный земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет^[1], а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, – на срок, не превышающий срок резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон. Важно, что договор аренды данного земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка, за исключением земельных участков, зарезервированных для государственных и муниципальных нужд.

Статья 36 ЗК РФ также регулирует особенности возникновения прав на земельный участок, занятый объектом недвижимого имущества, находящегося либо в общей собственности, либо на различных правах.

В соответствии с п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случаях, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание.

Если помещения в таком здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка только в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица – собственники объектов недвижимого имущества, расположенного на данном участке, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, в настоящее время утвержден приказом Минэкономразвития России от 13.09.2011 № 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок". Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Уполномоченный орган власти в месячный срок со дня поступления указанного заявления должен принять решение о предоставлении земельного участка заявителю на указанном в заявлении праве. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду уполномоченный орган власти должен осуществить подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Существенное значение при приобретении права собственности на земельные участки или заключении договора аренды собственниками зданий, строений, сооружений имеет определение выкупной цены земельного участка или размера арендной платы.

В соответствии с п. 1.2 ст. 36 ЗК РФ цена или порядок определения выкупной цены данных земельных участков может устанавливаться уполномоченными органами власти в соответствии с п. 1.1 ст. 36 ЗК РФ, но в размере, не превышающем их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка, эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.

Однако в настоящее время, в целях стимулирования оформления законных прав граждан и юридических лиц на земельные участки, занятые находящимися в их собственности объектами недвижимого имущества, ст. 1 и 2 Закона о введении в действие ЗК РФ установлен временный льготный порядок определения выкупной цены и размера арендной платы при приобретении данных земельных участков. До 1 июля 2012 г. выкупная цена таких земельных участков может устанавливаться субъектами РФ в пределах, установленных Законом о введении в действие ЗК РФ.

В отношении ряда субъектов – собственников зданий, строений, сооружений – земельное законодательство предусматривает бесплатное предоставление соответствующих земельных участков. К таковым относятся:

– граждане – собственники жилых домов, приобретенных ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 № 1305-1 "О собственности в СССР" (п. 4 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ);

– общероссийские общественные организации инвалидов и организации, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, имеющие в собственности здания, строения и сооружения, право собственности на которые возникло до введения в действие ЗК РФ (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ);

– религиозные организации, собственники зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ).

Учитывая исключительный и льготный порядок приобретения прав на земельные участки собственниками расположенного на них недвижимого имущества, весьма существенное значение имеет определение границ и площади подлежащего предоставлению в собственность земельного участка.

В случаях если границы соответствующего земельного участка не определены и не осуществлен его государственный кадастровый учет, а в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о данном земельном участке, следует руководствоваться положениями ст. 33, 35 и 36 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 и 2 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования. Соответственно, минимальный размер приобретаемого в рассматриваемом порядке земельного участка должен быть не менее необходимого для использования находящегося на нем здания, строения, сооружения.

Площадь такого земельного участка определяется в соответствии с требованиями п. 3 ст. 33 и п. 7 ст. 36 ЗК РФ, согласно которым при определении местоположения границ соответствующего земельного участка и его площади учитываются:

– фактическое землепользование земельного участка;

– требования земельного и градостроительного законодательства;

– местоположение красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка;

– утвержденные в установленном порядке нормы отвода земель для конкретных видов деятельности;

– правила землепользования и застройки, землеустроительная, градостроительная и проектная документация.

При рассмотрении оснований приобретения прав на земельные участки собственниками недвижимого имущества, расположенного на этих участках, следует также иметь в виду, что законом установлено не только право, но и обязанность лица, использующего земельный участок, надлежащим образом оформить права на него.

Пункт 3 ст. 28 Закона о приватизации имущества прямо указывает, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В противном случае лицо, использующее землю без надлежащим образом оформленных документов, может быть привлечено к административной ответственности на основании ст. 7.1 КоАП РФ, согласно которой самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 500 до 1 тыс. руб.; на должностных лиц – от 1 тыс. до 2 тыс. руб.; на юридических лиц – от 10 тыс. до 20 тыс. руб.