Принципы, связанные с эксплуатацией собственности

Данная группа принципов позволяет оценить производственные (эксплуатационные) характеристики объекта и факторы производства в их влиянии на процесс формирования стоимости. Здесь объект рассматривается в производственной сфере, и на него действуют основные законы микроэкономики, экономики фирмы. Теория оценки проецирует эти экономические законы и формулирует их в виде принципов, осмысление которых позволяет оценщику наиболее полно отразить в расчетах свойства самого объекта оценки и той среды, в которой он функционирует. Принципы ориентированы на полный анализ имущественного комплекса предприятия, и без них невозможно применение Затратного (Имущественного) подхода в оценке.

Принцип остаточной продуктивности земли

Любой вид предпринимательской деятельности требует, как правило, наличия четырех факторов производства – труд, капитал, управление и земля. Доходность бизнеса является результатом деятельности всех привлеченных факторов. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, а труд, капитал, управление и другие факторы "привязаны" к ней, то вначале оплачиваются эти факторы производства, а затем из оставшейся суммы собственнику оплачивается налог на землю или арендная плата за ее использование (так, собственник земли из остатка прибыли получает ренту). Таким образом, компенсация за землю производится по остаточному принципу тогда, когда есть остаток после оплаты воспроизводства всех других факторов производства.

Принцип остаточной продуктивности земли определяется как закон, по которому чистый доход относится к земле после оплаты расходов на труд, капитал, управление и иные факторы производства^[1]. Остаточная продуктивность, определяемая местоположением земельного участка, позволяет пользователю извлекать максимальную прибыль, минимизировать затраты (связанные, например, с транспортировкой) или удовлетворять иные потребности.

Принцип вклада (contribution)

Включение любого дополнительного актива в систему факторов производства предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия при этом больше затрат на приобретение этого актива. Таким образом, вклад – это сумма, на которую увеличивается (или уменьшается) стоимость предприятия или чистая прибыль, полученная вследствие наличия (или отсутствия) какого-либо компонента либо дополнения к действующим факторам производства. При этом стоимость самого компонента может не равняться величине вклада.

Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи (предельной производительности)

Этот принцип базируется на теории предельного дохода. Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Из этого положения экономической теории (теории предельного дохода) вытекает принцип предельной производительности: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако посте достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами, до тех пор пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) (balance)

Предприятие – это система, а одной из закономерностей развития и существования системы является пропорциональность, сбалансированность ее элементов: соотношение основного и вспомогательного производств, между количеством рабочих и управленческого персонала, между объемом производства и производственными мощностями и т.п. Сбалансированность требует оптимального соотношения различных факторов производства, при котором достигается максимальный доход от эксплуатации объекта собственности.

Принцип сбалансированности гласит: наибольшая эффективность предприятия достигается при объективно обусловленной^[2] пропорциональности факторов производства. Нарушение пропорциональности приводит к падению стоимости предприятия^[3].

Принцип оптимального размера (масштаба)

Данный принцип может относиться к любому фактору производства. Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры, будь то само предприятие, когда при оптимальной мощности достигается максимальный размер прибыли, либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится.

Одним из частных примеров проявления принципа оптимального размера является понятие приростной стоимости участка земли, когда при объединении двух или более участков земли стоимость массива превышает сумму стоимостей отдельных составляющих участков. Это синергическое превышение и есть приростная стоимость земельного участка.

Принцип оптимального размера утверждает, что именно оптимальный размер отдельных факторов производства обеспечивает получение максимальной прибыли от функционирования предприятия в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном регионе. Отсюда следует, что именно рыночная конъюнктура устанавливает (определяет) оптимальность размера каждого фактора.

Принцип экономического разделения или соединения имущественных прав собственности

Система имущественных прав в Российской Федерации (по ГК РФ) позволяет разделять и продавать/покупать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как некий набор первичных компонентов единого (полного) пакета (триады) прав собственности. Основной предпосылкой экономического разделения пакета прав собственности является различие интересов инвесторов, вкладывающих в предприятие свой капитал, и владельцев предприятий.

Экономическое разделение и соединение имущественных прав собственности осуществляется практически всегда, когда имеет место различие интересов в этой собственности, и всегда направлено на увеличение стоимости предприятия.

Разделение прав может осуществляться различными способами:

• физическое разделение – разделение прав на пользование по физическим составляющим (воздушным пространством, поверхностным участком земли, его недрами);

• разделение по времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права (наследование, опционы);

• разделение по правам пользования предприятием – лицензии, ограничения на использование имущества, сервитуты;

• разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, партнерство, траст, корпорация, опцион, контракт с оговоренными условиями продажи;

• разделение по приоритетности прав кредитора вступить во владение предприятием – различные степени закладных, судебные залоги, участие в капитале.

Принцип экономического соединения и разделения имущественных прав собственности гласит: имущественные права следует соединять и разделять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.