Принципы оценки стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы (схема 21.3).

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано большее значение. В общем принципы отражают только направление, тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию. Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к понятию альтернативных издержек - того, что теряет инвестор при вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других альтернативных вариантов инвестирования.

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний. Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (Кл):

где г - процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от вложений через год); Г - количество лет между годом инвестирования и годом поступления (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала (процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля недвижима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факторы, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная) продуктивность возникает потому, что земля как "пассивный" неподвижный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетворения особых потребностей. Только по внешней форме - по технике исчисления - земельная рента выглядит "остаточной", а не добавочной доходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности незаменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяемыми к ней факторами. Например, два одинаковых земельных участка, один из которых при угловом расположении может приносить доход в два раза больше, чем при внутриквартальном размещении (табл. 21.1 г).

5. Принцип вклада. Вклад - это сумма увеличения или уменьшения стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад - это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не фактические затраты на развитие объекта.

Таблица 21.1 г. Расчет доходности и стоимости земельных участков но добавочной продуктивности, ден.ед.

№ п/п	Показатель	Участки земли
		угловой	внутриквартальный
1	Валовой доход (выручка)	1 100	1000
2	Расходы на оплату груда	-300	-300
3	Оплата капитала	-500	-500
4	Доходы менеджера	-100	-100
5	Доход, отнесенный к земле (рента)	200	100
6	Ставка капитализации (в долях)	0,16	0,16
7	Стоимость земли	1250	625

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает известную закономерность об убывающей предельной производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются "недоулучшенные" или "переулучшенные" объекты и снижается эффективность использования земли.

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует оптимальное количество земли, необходимой для эффективного использования различных видов недвижимости. Выход за пределы оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.). а избыточный - не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав:

o физическое разделение - это разделение по вертикали прав пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка и его недрами;

o разделение по времени владения и использования - это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

o разделение по правам пользования - это ограничения па пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом (различные сервитуты), лицензии и др.;

o разделение по видам имущественных прав - совместная аренда, товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием и др.;

o разделение по залоговым правам - первичные, вторичные залоги объекта и закладных, участие в капитале;

o горизонтальное физическое разделение - это крупные массивы земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, соответствия физических параметров участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при отрицательном воздействии - снизить стоимость объекта, который сам оказывает влияние па стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило - максимальная стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е. когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов, рыночная стоимость его скорее всего будет ниже затрат на его строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост, стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на стоимость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого имущества определяется взаимодействием предложения и спроса па соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования объекта - это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость недвижимости па дату оценки.

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмотрим применительно только к наиболее сложному объекту недвижимости - земельным участкам.