Принципы оценки машин и оборудования
Принципы оценки – интерпретация общих экономических законов для целей оценки. Традиционно делятся на четыре группы.
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (покупателя, инвестора):
• полезности – отражает способность ТО удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Понятие относительное, поскольку отражает взгляд каждого конкретного собственника актива на способность этого актива приносить доход;
• замещения (substitution) – максимальная стоимость ТО определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой ТО эквивалентного качества и полезности. "Расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность такой же полезности и качества" – этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любых объектов;
• ожидания (предвидения) (anticipation) – стоимость создается ожиданием выгод, которые, как предполагается, могут быть получены в будущем от эксплуатации ТО.
2. Принципы, связанные с производством:
• вклада (contribution) – стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности или той величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия. Стоимость самого компонента (так же, как и затраты на его приобретение) может не равняться величине вклада;
• сбалансированности (balance) – требует оптимального соотношения различных факторов производства, при котором достигается максимальный доход от эксплуатации ТО.
3. Принципы, связанные с рыночной средой:
• соответствия (conformity) – стоимость объекта собственности создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка',
• предложения и спроса (supply and demand) – цена собственности изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения: растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения (и в том, и в другом случае не обязательно пропорционально). Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – это количество товаров, желаемых по определенным ценам. При сбалансированности спроса и предложения рыночная стоимость отражает затраты на производство;
• конкуренции (competition) – между покупателями и арендаторами существуют взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки (аренды), а между продавцами – взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи. Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения на рынке и служит основополагающим фактором для максимизации прибыли и развития экономической системы. Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов;
• изменения (change) – стоимость ТО не остается постоянной, а меняется с течением времени и под воздействием других многочисленных факторов;
• внешних факторов (externalities) – развитие экономической среды (подъем или спад), которая окружает объект собственности, может оказывать положительное или отрицательное влияние на его стоимость.
4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (The best and the most effective use). Объединяет все другие принципы оценки стоимости, считается основным принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость. Служит основой для формирования постулатов об использовании объекта при анализе рассмотренных выше принципов оценки других групп и синтезирует выводы по итогам данного рассмотрения, касающиеся НЭИ данного объекта.
Принцип НЭИ выделяет такое использование технического объекта[1], которое ему обеспечит наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т.е. использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:
• технически осуществимо (физически возможно);
• юридически допустимо;
• финансово обосновано;
• обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекту собственности на дату оценки.
Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые как сквозь сито должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на – НЭИ. Это максимально прибыльный вариант использования ТО по назначению, сформулированному в соответствующей эксплуатационной документации (инструкции по эксплуатации, техническому обслуживанию и т.п.; см. ГОСТ 2.601–68).
Многие оценщики неправомерно недооценивают этот принцип, считая, что проводить исследование не следует, так как оно определено в эксплуатационной документации. Однако практика эксплуатации ТО далеко не всегда соответствует этой документации. Во всяком случае, всегда, когда имеется "недоиспользование" объекта по любой из выявленных причин, налицо использование ТО, отличное от наиболее эффективного.
Кроме того, здесь можно вспомнить об отслужившей военной технике, нашедшей применение в конверсионных целях, списанных судах, для которых оценщики предлагают НЭИ, связанные с реконструкцией для использования их в качестве ресторанов, гостиниц и т.д. Все это означает для ТО полное изменение его сущности, которое реализуется через достаточно затратные инвестиционные проекты. Их итогом, по существу, является уже совершенно новый, часто недвижимый, объект, т.е. иной тип имущества.
Данный принцип применяется во всех случаях оценки рыночной стоимости. При любой оценке, использующей стоимости нерыночного типа (см. параграф 3.5), данный принцип не применяется.
Замечания.
1. При оценке различных видов активов могут использоваться различные наборы принципов. Например, при оценке движимого имущества (машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной (и не рассматривается здесь) та часть принципов второй группы, которая относится к земельному участку, например принцип остаточной продуктивности земли.
2. При использовании различных видов оценочной стоимости также может быть задействован различный состав принципов, который максимален при оценке рыночной стоимости объекта оценки. Если же оценивается стоимость нерыночного типа, то использование, например, принципа НЭИ – излишне. Это относится к таким стоимостям нерыночного типа, как, например, инвестиционная или потребительная стоимость активов в составе предприятия, оцениваемого "как действующее". При этом также не задействуется третья группа принципов, связанных с анализом воздействия внешней рыночной среды, что часто встречается при оценке нематериальных активов.