Преимущественное право покупки недвижимой вещи

Об этом праве в Учебнике сказано еще меньше, чем о праве рентной выдачи: по сути, он лишь называет его и сообщает о трех соображениях, которые, с его точки зрения, способствуют его квалификации в качестве ограниченного вещного права^[1]: (1) именно в этом качестве оно рассматривается в зарубежных правопорядках^[2]; (2) именно таким оно было ранее в России^[3] и (3) закон вполне мог бы придать этому праву свойств следования за вещью^[4]. Аргументы "к законам" и "к авторитетам" явно не годятся: право не становится вещным оттого, что кто-то (законодатель или ученый) его таковым считает (называет). Вспомним, как сам Е. А. Суханов восставал против того, чтобы придавать хоть какое-нибудь значение "названиям" правомочий, образующих "триаду"! Зависимость обратная: поскольку то или иное субъективное право является вещным, то вполне закономерно, что и законодатели и ученые причисляют его к таковым. Свойство же следования, хотя бы и присущее субъективному праву, не свидетельствует, как было установлено выше, ни в пользу, ни против его вещной природы. Воспользуемся единственным логичным методом — попытаемся установить ОГЛАВЛЕНИЕ преимущественного права покупки и, сравнив его существенные признаки с признаками понятия ограниченных вещных прав, попять, подпадает ли оно под эти родовые признаки. Таких признаков, как мы помним, два — ОГЛАВЛЕНИЕ и объект. Вопреки применявшейся ранее последовательности здесь начнем со второго признака.

Конечно, бросается в глаза, в первую очередь, великое разнообразие объектов преимущественных прав. В нашей специальной статье по этому вопросу мы систематизировали материал о нескольких десятках преимущественных прав, известных отечественному законодательству^[5]. Здесь достаточно заметить, что далеко не все они имеют своим объектом индивидуально-определенные вещи; больше того, среди объектов преимущественных прав значительная роль принадлежит таким, которые вовсе не являются вещами — долям в праве общей собственности, долям участия в капиталах хозяйственных обществ и товариществ, бездокументарным акциям, паям и т.п. объектам. Известны преимущественные права на приобретение в собственность вещей определенных видов, но общей конструкции — преимущественное право приобретения вещи — все-таки не существует.

Разумеется, само по себе это обстоятельство не мешает созданию конструкции преимущественного права; препятствием к дальнейшим изысканиям служит, как раз не недостаток случаев признания преимущественных прав на объекты-вещи, а, напротив, возможность их признания в отношении чрезвычайно разномастных по своей природе объектов, в том числе — не являющихся вещами. В этом смысле преимущественные права сродни обязательственным: как последние могут устанавливаться не только в отношении вещей, но и множества других ценностей, точно также и преимущественные права могут быть установлены в отношении самых разнообразных объектов. Одно это обстоятельство в принципе является вполне достаточным основанием для того, чтобы категорически отвергнуть предположение о вещной природе преимущественных прав как принципиально несостоятельное. Тем не менее, для пущей уверенности взглянем и на ОГЛАВЛЕНИЕ преимущественных нрав — вдруг оно окажется не единым (как в обязательствах), а различным для нрав на различные объекты?

ОГЛАВЛЕНИЕм преимущественного права покупки является, говоря коротко, возможность покупки; подробно — юридически защищенные возможности (правомочия) его обладателя на совершение активных действий, составляющих покупку — возмездное присвоение принадлежащего другому лицу объекта преимущественного права на титуле, соответствующем природе объекта. Выходит, что реализация преимущественного права покупки осуществляется активными действиями управомоченного лица, но действия эти имеют не фактический, а юридический характер — характер сделки. Покупка вещи (в том числе недвижимой) получает форму договора купли-продажи (продажи недвижимости), т.е. форму сделки, направленной на перенесение права собственности на вещь. Объектом воздействия, осуществляемого в ходе реализации преимущественного права покупки, оказывается, строго говоря, не сама вещь, а ее правовой режим, точнее — состояние ее принадлежности определенному лицу на праве собственности.

Как видим, ОГЛАВЛЕНИЕ преимущественного права покупки таково, что вполне обоснованно вызывает все те сомнения, которые высказаны применительно к содержанию залогового права: в него входит "...возможность принудительной реализации соответствующих вещей помимо воли их собственника, т.е. прекращение самого основного вещного права — права собственности", и, напротив, обычно не включается возможность "доступа к использованию чужого имущества", наполняющая другие ограниченные вещные права. Все отличие заключается лишь в условиях осуществления рассматриваемых прав: если главным условием использования своих возможностей залогодержателем является нарушение обеспеченного залогом обязательства, то преимущественное право покупки становится возможным осуществить при наступлении другого условия — получении правообладателем уведомления собственника о готовящейся продаже вещи. Так обстоит дело, например, с преимущественным правом покупки предложенного к продаже земельного участка, которое принадлежит собственнику расположенного на нем здания (см. п. 3 ст. 35 ЗК). По ряду западноевропейских законодательств не нужно даже этого условия: возможность потребовать продажи вещи всецело предопределяется усмотрением носителя преимущественного права; преимущественное право приобретает еще и принудительный, в своей реализации, характер. Подобное право — право принудительного выкупа родовых имуществ — было известно в России до революции.

Квалифицируя возможности залогодержателя мы пришли к выводу, что таковые вовсе не входят в состав залогового права, а в действительности являются элементом правоспособности собственника вещи, перенесенным при помощи закона, в правоспособность другого лица. Не остается ничего другого, как повторить эту квалификацию здесь для преимущественного права покупки: будучи возможностью распоряжения чужим правом собственности таковое должно быть отнесено к числу элементов динамической правоспособности (секундарных прав), которые, ясное дело, никак не могут быть ОГЛАВЛЕНИЕм субъективных прав, в том числе и ограниченных вещных.