Предоставление и использование жилых помещений в качестве специализированных в жилищном фонде организаций (юридических лиц)

Понятие жилищного фонда, как известно, содержится в ст. 19 ЖК РФ. В ней же жилищный фонд подразделяется на отдельные виды в зависимости от формы собственности и целей использования, в частности, в самостоятельный вид выделен специализированный жилищный фонд.

Вопросы предоставления и использования специализированных жилых помещений нашли законодательное закрепление, как отмечалось в подпараграфе 7.1.1 разд. IV (ст. 92-109) ЖК РФ.

Как следует из рассмотренной нами в подпараграфе 7.1.1 ст. 92 ЖК РФ, специализированные жилые помещения выделяются прежде всего в государственном и муниципальном жилищном фонде. Однако это не означает, что в частном жилищном фонде (жилищном фонде юридических лиц, созданных в качестве частных собственников) не могут быть служебные жилые помещения, общежития и другие жилые помещения, относящиеся к специализированным. В частности, положения и нормы, установленные ЖК РФ для специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, могут применяться в жилищном фонде юридических лиц по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).

В организациях (юридическими лицами) зачастую практикуется предоставление служебных жилых помещений и помещений в общежитиях.

Рассмотрим решение этих вопросов на практике, обратившись вновь к опыту ОАО "РЖД" в этой области. Принятые ведомственные акты, регулирующие предоставление жилых помещений в специализированном жилищном фонде, в этой компании были приведены в подпараграфе 5.4.1.

Так, действующее Положение о формировании специализированного жилищного фонда ОАО "РЖД", разработанное в соответствии с Концепцией политики ОАО "РЖД" на 2005–2007 годы и на период до 2015 года, определяет порядок формирования ЖФК этой компании для временного проживания работников ОАО "РЖД"^[1].

Формирование ЖФК осуществляется путем строительства, приобретения, реконструкции, модернизации и реновации объектов ЖФК на основе имеющихся приоритетов развития производственно-технологической деятельности ОАО "РЖД", на основании учета находящихся в эксплуатации жилых помещений ЖФК и потребности ОАО "РЖД" в жилых помещениях.

Жилые помещения ЖФК предоставляются работникам ОАО "РЖД" по договору найма жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством РФ, не подлежат отчуждению и передаче в аренду. К жилым помещениям ЖФК относятся жилые помещения в общежитиях, гостевых домах и других домах ЖФК. Количество и качество жилых помещений ЖФК должны соответствовать потребностям работников ОАО "РЖД", указанных в Перечне основных профессий и должностей работников ОАО "РЖД", включающем основные профессии и должности работников ОАО "РЖД", обеспечивающих соответствующие производственно-технические процессы, которым в связи с характером трудовой деятельности необходимо проживать вблизи от места работы.

Железная дорога

Орган управления железной дороги

Начальник Единого дорожного центра управления перевозками.

Заместитель начальника Единого дорожного центра управления перевозками.

Главный инженер Единого дорожного центра управления перевозками.

Начальник района Единого дорожного центра управления перевозками.

Диспетчеры всех наименований Единого дорожного центра управления перевозками.

Отделение железной дороги

Диспетчеры всех наименований отделения железной дороги.

Дежурный по отделению железной дороги.

Железнодорожная станция

Начальник железнодорожной станции.

Заместитель начальника железнодорожной станции.

Дежурный по железнодорожной станции, переезду, разъезду, посту.

Диспетчер станционный.

Диспетчер маневровый железнодорожной станции.

Путевая машинная станция

Начальник участка.

Мастер дорожный (включая старшего).

Машинист железнодорожно-строительных машин (включая помощников).

Наладчик железнодорожно-строительных машин и механизмов.

Дистанция пути

Старший дорожный мастер (начальник участка).

Мастер:

– дорожный;

– мостовой;

– тоннельный.

Бригадир (освобожденный) по текущему содержанию и ремонту пути и искусственных сооружений.

Машинист железнодорожно-строительных машин (включая помощников).

Наладчик железнодорожно-строительных машин и механизмов.

Локомотивное депо

Машинист-инструктор:

– локомотивных бригад;

– бригад путевых машин и моторно-рельсового транспорта.

Машинисты и помощники машинистов локомотивов, моторвагонного подвижного состава всех наименований.

Мастер пункта технического обслуживания локомотива (включая старших).

Вагонное депо

Начальник пункта технического обслуживания вагонов.

Мастер (бригадир) пункта технического обслуживания вагонов.

Осмотрщики вагонов всех наименований.

Дистанция электроснабжения

Старший электромеханик (электромеханик):

– района контактной сети;

– тяговой подстанции.

Мастер района электроснабжения (включая старших).

Строительство объектов ЖФК (общежитий, гостевых домов, гостиниц, жилых объектов для размещения сезонных рабочих и др.) должно осуществляться в различном архитектурно-строительном исполнении (коттеджи, многоэтажные жилые дома, 1- и 2-этажные жилые дома на одну семью отдельно стоящие и в застройке блокированного типа, 2- и 3-этажные блокированные, 2–4-этажные секционные жилые дома и др.).

Учету подлежат независимо от целей использования жилые здания, квартиры, комнаты в квартирах, комнаты в жилых домах, иные жилые помещения ЖФК, находящиеся на балансе и арендованные ОАО "РЖД" у частных и иных владельцев жилых помещений и пригодные для проживания. Жилые дома и жилые помещения включаются в состав ЖФК или исключаются из его состава по решению вице-президента ОАО "РЖД", в ведении которого находятся вопросы управления персоналом и социальной сферы, руководителя филиала или структурного подразделения филиала ОАО "РЖД" в соответствии с законодательством РФ после приемки их в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, регистрации и технической инвентаризации. Учет жилых помещений ЖФК проводится филиалами и структурными подразделениями филиалов ОАО "РЖД" на основании регистрации жилых помещений в ЖФК, осуществляемой по установленной единой государственной системе учета, включающей в себя технический (оперативный), официальный статистический и бухгалтерский учет.

Обязательному обследованию и учету, проводимому в соответствии с правилами, установленными нормативными документами ОАО "РЖД", подлежат объекты ЖФК, находящиеся в эксплуатации (существующие по факту), и объекты, вновь построенные или вводимые в эксплуатацию после реконструкции.

Формирование и развитие ЖФК осуществляется за счет проведения следующих мероприятий:

– разработки расчетной модели планировки жилых помещений и их общей площади с учетом состава семей работников ОАО "РЖД" – потенциальных нанимателей этих жилых помещений, объемно-планировочных решений и пространственно-территориального размещения объектов ЖФК по филиалам и другим структурным подразделениям ОАО "РЖД";

– строительства новых объектов ЖФК;

– реконструкции существующих объектов ЖФК с изменением их объемно-планировочных характеристик за счет проведения внутренней перепланировки, расширения и надстройки объектов ЖФК;

– реновации, т.е. замены не подлежащих сохранению объектов ЖФК путем их сноса и строительства жилых помещений на высвобождаемой территории;

– приобретения жилых помещений для включения их в состав ЖФК;

– вовлечение в гражданский оборот объектов нежилой недвижимости, находящихся в собственности ОАО "РЖД", за счет их перевода в жилые помещения.

Договор найма специализированного жилого помещение может быть расторгнут или прекращен в случаях, предусмотренных ст. 101 и 102 ЖК РФ. При этом граждане должны освободить занимаемые жилые помещения, за исключением категорий граждан, перечисленных в ч. 2 ст. 103 ЖК РФ (члены семьи военнослужащих, пенсионеры по старости и др.).

В судебной практике возникают вопросы, касающиеся выселения граждан из общежитий, принадлежащих организациям (юридическим лицам). В частности, возникает вопрос, распространяются ли нормы ЖК РФ на требования о выселении из общежитий, принадлежащих коммерческим организациям?

Верховный Суд РФ по данному вопросу дал следующее разъяснение.

Согласно ст. 92 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

В соответствии с ч. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд – это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Из положений данных норм следует, что ЖК РФ применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения ЖК РФ, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.

Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на нраве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями ГК РФ.

В случае предъявления иска об определении порядка пользования жилым помещением он рассматривается судом на общих основаниях с учетом всех обстоятельств, имеющих значение для данного дела, в том числе и существующего порядка пользования указанным жилым помещением, мнения собственника по поводу его пользования и иных заслуживающих внимания обстоятельств^[2].

Вопросы, касающиеся найма специализированных жилых помещений, нашли отражение в постановлении Пленума № 14, где разъяснено, что при применении положений ЖК РФ о договоре найма специализированных жилых помещений судам надлежит учитывать следующее:

а) к специализированным жилым помещениям, которые могут быть объектом договора найма, относятся: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ). Исчерпывающий перечень, назначение специализированных жилых помещений и категории граждан, для временного проживания которых они предназначены, определены ст. 92–98 ЖК РФ.

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, допускается только после отнесения его к специализированному жилищному фонду решением органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, в соответствии с установленным порядком и требованиями (ч. 2 ст. 90 ЖК РФ), которые в настоящее время определены Правилами отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденными постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42.

Вопрос о том, является ли конкретное жилое помещение специализированным (в частности, служебным, общежитием, жильем для временного поселения вынужденных переселенцев или лиц, признанных беженцами), решается, в силу ст. 5 Вводного закона, исходя из положений законодательства, действовавшего на момент предоставления данного жилого помещения;

б) после 1 марта 2005 г. основанием заключения договора найма конкретного специализированного жилого помещения, дающего право на вселение и проживание в жилом помещении, является, согласно ст. 99 ЖК РФ, решение собственника такого жилого помещения или действующего от его имени уполномоченного органа государственной власти или уполномоченного органа местного самоуправления либо иного уполномоченного им лица (например, администрации государственного унитарного предприятия, государственного или муниципального учреждения) о предоставлении гражданину, не обеспеченному жилым помещением в соответствующем населенном пункте, специализированного жилого помещения. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42.

В то же время необходимо иметь в виду, что по действующему до 1 марта 2005 г. законодательству основанием для вселения в служебное жилое помещение и заключения договора найма служебного жилого помещения являлся установленной формы ордер (ст. 47, 105 ЖК РСФСР), а основанием для вселения в общежитие – ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии по установленной форме (ст. 109 ЖК РСФСР);

в) нарушение требований ЖК РФ и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений п. 2 ч. 3 ст. 11 и ч. 2 ст. 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения);

г) к отношениям по пользованию специализированными жилыми помещениями, возникшим до введения в действие ЖК РФ, применяются с учетом их длящегося характера нормы ЖК РФ, за исключением случаев, предусмотренных Вводным законом (ст. 5);

д) в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (ч. 6 ст. 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных ст. 70 ЖК РФ;

е) члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (ч. 5 ст. 100, ч. 3, 4 ст. 67, ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с ч. 5 ст. 100 и ч. 2–4 ст. 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, нс сохраняется (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным ч. 4 ст. 31 ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ЖК РФ в случаях расторжения или прекращения договора найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

В этой связи по делам о выселении граждан из специализированных жилых помещений (ст. 103 ЖК РФ) судам необходимо иметь в виду, что не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, перечисленные в п. 1–4 ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, при условии, что они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Предоставляемое гражданам, выселяемым из служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, другое жилое помещение должно находиться в черте соответствующего населенного пункта (ч. 3 ст. 103 ЖК РФ), отвечать санитарным и техническим требованиям (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ) и, как следует из содержания ч. 2 ст. 103 ЖК РФ, относиться к жилищному фонду социального использования. Благоустроенность и размер другого жилого помещения правового значения не имеют.

Судам следует учитывать, что ст. 13 Вводного закона предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. В соответствии с названной статьей указанные граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ), или имеющие право состоять на данном учете (ч. 2 ст. 52 ЖК РФ), не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК РФ. Категории граждан, выселяемых из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением другого жилого помещения, были определены ст. 108 и 110 ЖК РСФСР.