Право приобретения чужой недвижимой вещи

Категория, для нашего права новая, как выражались герои известной комедии, "неосвоенная". Видимо, поэтому проектировщики пока осторожничают, предпочитая ограничить дело всего лишь семью не особенно объемными статьями (с 304 по 304.6). Из них можно понять, что дело сводится к праву, "на основании" которого "...лицо имеет исключительное перед другими лицами право на приобретение... [недвижимой] вещи в свою собственность" (абз. 1 п. 1 ст. 304). Не заостряя внимание на вопросе об удачности оборота "право, на основании которого... лицо имеет право", обратимся к существу данного определения. А оно, очевидно, таково, что свидетельствует о полном своем несоответствии собственному наименованию.

В самом деле, если в наименовании нашего "права" "сидит" указание на то, что оно имеет своим объектом чужую недвижимую вещь (и, значит, вроде бы имеет первичное основание для возбуждения вопроса о его ограниченной вещной природе), то существо его (если только оно определено правильно) указывает, что его объектом является право собственности на чужую недвижимую вещь (а не сама эта вещь). Почему так? Потому что приобретение — а именно возможность приобретения и составляет ОГЛАВЛЕНИЕ рассматриваемого права — есть действие юридическое, т.е. действие, направленное на получение известного субъективного права. В нашем случае — права собственности. Но пользуясь возможностью совершения юридических действий оказывать фактическое воздействие на какую-либо вещь нельзя — следовательно, вещь не является и не может быть объектом рассматриваемого права — его объектом является именно право на вещь. Сказанное подтверждается, между прочим, и абз. 2 п. 1 ст. 304, согласно которому "...по правилам о праве приобретения чужой недвижимой вещи могут также [т.е. кроме права собственности] быть приобретены ипотека [!] или право застройки [!!] па чужую недвижимую вещь".

Итак, возможность приобретения чужой недвижимой вещи, имеет своим объектом приобретаемое с ее помощью субъективное право на недвижимую вещь, а не саму эту вещь. В принципе на этом наше рассмотрение можно остановить, поскольку юридические возможности, объектами которых являются субъективные права или (как их некоторые называют) права на правообразование (шире — права на динамику субъективных прав) могут относиться к категории элементов гражданской правоспособности и, следовательно, никак не могут быть причислены к категории вещных прав. По сути перед нами возможность распоряжения тремя типами субъективных прав на недвижимость, выделенная из состава гражданской правоспособности их обладателей и предоставленная другому лицу (включенная в состав его гражданской правоспособности). Объяснить се объявление вещным правом можно лишь приняв во внимание, во-первых, повсеместное заблуждение, включающее правомочие распоряжения субъективным правом в состав самого распоряжаемого с ее помощью субъективного права, а во-вторых — германскую правовую традицию, точнее — § 1094—1104 ГГУ, причисляющие к категории вещных преимущественное право покупки земельного участка. С распоряжением и его местом в системе обеспеченных правом возможностей мы, вроде бы, уже разобрались, а что касается помянутых параграфов ГГУ, то ознакомление с их ОГЛАВЛЕНИЕм (особенно — § 1103^[1]) свидетельствует только о том, что единственным основанием причисления данного права к категории вещных является ...систематика этих норм (их расположение в рамках кн. 3 "Вещное право"), но никак не их ОГЛАВЛЕНИЕ.

Интересно, что если презреть юридическую природу действия, именуемого приобретением и вопреки таковой признать, что объектом приобретения и рассматриваемого права является сама чужая недвижимая вещь, то и в этом случае квалифицировать его как ограниченное вещное тоже не получится. Почему? Потому что это право не предоставляет возможности фактического господства над чужой недвижимой вещью; больше того, оно даже не ограничивает такого господства со стороны ее собственника (обладателя иного вещного права — ипотекария и застройщика). Пока право приобретения чужой недвижимой вещи не реализовано, ее собственник не испытывает никаких стеснений в осуществлении своего права собственности (включая правомочие владения), а обладатель права приобретения никаких возможностей, связанных с владением или иными формами фактического господства над этой вещью, не имеет. Реализация этого права будет осуществляться активными действиями управомоченного — это верно — но действия эти будут иметь совершенно иной характер, чем те, которые составляют владение.

(1) Преимущественное право покупки, установленное в пользу соответствующего собственника земельного участка, не может быть отделено от права собственности на этот участок.

(2) Преимущественное право покупки, установленное в пользу определенного лица, не может быть связано с правом собственности на земельный участок".

Отлично видно, что слова "вещный" и "обязательственный" употреблены здесь как заменители слов "земельный" и "личный", по аналогии с разделением римских (да и германских тоже) сервитутов.