Право ограниченного владения земельным участком
Мера характеристики этого права разработчиками изменений и дополнений к ГК куда менее подробна, чем иных — уже рассмотренных и еще подлежащих рассмотрению вещных прав. Ему посвящена единственная (хотя и объемная — в 7 пунктов и 9 абзацев) статья под номером 297.1. Как видно уже из номера статьи она располагается среди норм, посвященных ограничениям права собственности на земельные участки, устанавливаемым в пользу лиц — собственником зданий и сооружений, на этих участках находящихся. И перед нами действительно было бы не более, чем ограничение, подобное так называемым соседским правам — т.е. правовая форма, обязывающая собственника земли лишь к терпенью (пассивному поведению, воздержанию от действий, мешающих доступу к зданиям и сооружениям), а собственника зданий и сооружений управомочивающая лишь к расчету на такое воздержание, самое сильное — к его требованию, если бы не одно "но".
Согласно п. 2 ст. 297.1 "...собственник здания или сооружения, не имеющий иного вещного права или договора с собственником земельного участка, вправе владеть и пользоваться земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения его доступа к указанному зданию или сооружению". Это и есть право ограниченного владения земельным участком. Чтобы оценить всю меру серьезности нашего "но" предлагаем сравнить цитированное определение с возможностями, которые могут получить собственники зданий и сооружений на чужих земельных участках по договорам с их собственниками: оказывается, они вправе лишь "...пользоваться данным земельным участком на условиях и в объеме, предусмотренных соответствующим вещным правом или договором с собственником земельного участка". Конечно, при наличии у собственника зданий и сооружений на чужом участке права постоянного землевладения этим участком или, скажем, права его застройки, дело обстоит замечательно; но разработчики проекта имеют в виду, очевидно, совсем другую ситуацию — ту, в которой все, что есть у собственника постройки сводится к праву аренды участка под внешним контуром этой постройки (абз. 1 п. 6 ст. 297.1). Такого договора лучше не иметь.
Больше того, получится, что собственникам построек на чужих участках лучше не иметь вовсе никаких договоров с их собственниками, ибо в таком случае им гарантировано не только пользование, но и владение, причем, не "участком под контуром", а всем земельным участком, хотя бы и для строго определенных целей. Из определения видно, что цели эти, вроде бы, довольно узки — они ограничиваются обеспечением доступа к постройке (т.е. фактического господства над нею). Но в свете п. 4 и 5 ст. 297.1, гарантирующих собственнику постройки на чужом участке возможности этой постройкой "...владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, в том числе сносить и реконструировать...", а также по своему усмотрению, в том числе без согласия собственника участка, восстанавливать поврежденное или даже уничтоженное (!) строение, они смотрятся совершенно иначе. Собственник постройки на чужом участке должен иметь такие юридически защищенные возможности в отношении этого участка, которые позволили бы ему беспрепятственно осуществлять право собственности на свою постройку — вот каков вывод из п. 2 и 4 ст. 297.1.
Таким образом, право ограниченного владения земельным участком — это право со следующими характеристиками:
1) его объект — это чужой (для обладателя) земельный участок, на котором находится постройка (здание или сооружение), принадлежащая правообладателю (вся ст. 297.1), т.е. индивидуально определенная, чужая и недвижимая[1] вещь;
2) его ОГЛАВЛЕНИЕ составляют правомочия владения и пользования чужим земельным участком (п. 2 ст. 297.1) в целях обеспечения доступа к находящемуся на нем строению (зданию или сооружению) и полноценного осуществления права собственности на строение, включая его восстановление при повреждении или гибели (п. 2, 4, 5 ст. 297.1);
3) обладатель права ограниченного владения земельным участком способен распорядиться этим правом путем распоряжения правом собственности на строение, находящееся на чужом земельном участке, подобно тому, как сервитут следует юридической судьбе господствующей вещи при распоряжении последней (косвенные указания обо всем этом см. в абз. 2 п. 6 и п. 7 ст. 297.1);
4) способность к приобретению права ограниченного владения земельным участком предопределена такими чисто объективными обстоятельствами, как наличие или отсутствие (а) в собственности лица хотя бы одной постройки на чужом земельном участке и (Ь) договора между ним и собственником участка, устанавливающего иное право на участок (п. 2 ст. 297.1). Так, если строение на чужом участке у известного лица имеется, а договора пет — ему прямой путь к изучению норм о праве ограниченного владения;
5) право ограниченного владения земельным участком существует бессрочно, точнее — до тех пор, пока не произойдет совпадения собственников строения и участка, на котором оно находится, в одном лице (косвенное указание — в п. 7 ст. 297.1)[2]; оно возникает автоматически в силу закона при всяком наступлении описанной в нем фактической ситуации (см. пред. пункт наших характеристик); оно может быть только безвозмездным (прямо не сказано, но по всей видимости подразумевается);
6) оно не прекращается в случае изменения принадлежности земельного участка — его объекта, разве только такое изменение привело бы к совпадению собственника участка и расположенного на нем строения в одном лице (см. опять абз. 2 п. 6 и п. 7 ст. 297.1), т.е. оно обременяет свой объект или иначе говоря, следует за ним[3].
Сопоставив написанное с результатами предыдущего параграфа мы бы охарактеризовали право ограниченного владения земельным участком как этакий неизбежный законный сервитут, в котором служащей вещью является земельный участок, а господствующей — находящееся на нем строение, принадлежащее другому лицу (законному сервитуарию).