ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе категории земель сельскохозяйственного назначения выделяются две субкатегории со своим дифференцированным правовым режимом:

а) сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (при этом можно говорить об определенных различиях в правовом режиме, например, пашни и сенокосов либо пастбищ и виноградников). В случае отнесения сельскохозяйственных угодий к разряду мелиорированных на правообладателей таких участков возлагаются дополнительные обязанности;

б) несельскохозяйственные угодья - земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Принципиальным отличием друг от друга вышеуказанных угодий является порядок установления и ОГЛАВЛЕНИЕ их правового режима. Установленное для всей категории земель сельскохозяйственного назначения целевое назначение земельных участков конкретизируется градостроительным регламентом, входящим составной частью в правила землепользования и застройки для несельскохозяйственных угодий. Для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч. 6 ст. 36 ГрК РФ), а значит, действуют общие правила о целевом назначении.

Из этого обстоятельства также следует необходимость различать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель в земельном фонде России и территориальную зону сельскохозяйственного использования, определяемую в результате проведения градостроительного зонирования муниципального образования. В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.); 2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ч. 9 ст. 35 ГрК РФ).

Для каждой такой территориальной зоны в границах муниципального образования устанавливается градостроительный регламент, определяющий правовой режим всех земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 36 ГрК РФ). Правовой режим сельскохозяйственных угодий определяется уполномоченными органами публичной власти в соответствии с федеральными законами (ч. 7 ст. 36 ГрК РФ), прежде всего ЗК РФ, Законом о переводе земель из одной категории в другую и Законом об обороте земель.

Согласно ст. 7 Закона о переводе земель из одной категории в другую перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается, в частности, при наличии следующих исключительных случаев: консервации земель; создания особо охраняемых природных территорий; установления или изменения границ населенных пунктов; размещения промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу); включения непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного или водного фонда; строительства дорог, линий электропередач, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного проекта рекультивации сельскохозяйственных угодий и т.д.

При этом примечательно, что указанная ст. 7 распространяется на случаи перевода сельскохозяйственных угодий в другую категорию земель, в то время как в составе категории земель сельскохозяйственного назначения существует и вторая субкатегория - несельскохозяйственные угодья.

Субкатегория сельскохозяйственных угодий, занимающая особое положение в рамках категории земель сельскохозяйственного назначения, неоднородна. Внутри нее выделяются:

а) "обычные" сельскохозяйственные угодья с низким или средним уровнем кадастровой стоимости. Так, выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в первую очередь из неиспользуемых земель и земель худшего качества (п. 8 ст. 13 Закона об обороте земель);

б) сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

в) особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Для двух последних разновидностей сельскохозяйственных угодий установлен ограниченный перечень оснований для их перевода в другие категории земель (ст. 7 Закона о переводе земель из одной категории в другую).

Особое правовое положение в составе земель сельскохозяйственного назначения занимает фонд перераспределения, который создается в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (п. 1 ст. 80 ЗК РФ). Как следует из данного нормативного определения, данный фонд может включать как сельскохозяйственные, так и несельскохозяйственные угодья.

Первоначально данный фонд формировался в соответствии со ст. 14 Закона РСФСР от 23.11.1990 № 374-1 "О земельной реформе", которая предписывала местной администрации создавать специальный земельный фонд в целях последующего перераспределения и наделения земельными участками граждан для организации крестьянских хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В фонд включались земли, используемые не по целевому назначению, неэффективно используемые, а также выбывшие из оборота или переведенные в менее ценные угодья.

Согласно п. 11 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ в фонд перераспределения включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель. В настоящий момент фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием права собственности на земельный участок по основаниям, установленным федеральными законами, за исключением случаев приобретения права собственности на земельный участок, изъятый для государственных или муниципальных нужд (п. 2 ст. 80 ЗК РФ).

Согласно п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Необходимо отмстить ряд общих и особых обязанностей правообладателей земельных участков, обусловленных функцией земель сельскохозяйственного назначения как средства производства в сельском хозяйстве. К числу общих обязанностей относится использование земельных участков в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захламлению земель, отравлению, порче и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель).

К числу особых обязанностей правообладателей земельных участков, вытекающих из экологического законодательства, относятся обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, требования в сфере мелиорации земель, требования в сфере использования пестицидов и агрохимикатов (ст. 42, 43, 49 Закона об охране окружающей среды).