Правовое положение членов жилищных кооперативов

Правовому положению членов ЖК и ЖСК посвящены ст. 124–134 ЖК РФ. В них говорится об основных правомочиях члена кооператива. При этом основанием для осуществления владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является не право собственности на предоставленное жилое помещение, а членство в кооперативе.

В ст. 124 ЖК РФ установлено, что решение о предоставлении члену кооператива жилого помещения принимает общее собрание ЖК или ЖСК. Данное решение является и основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (квартиру). Однако в ЖК РФ не уточняется, что речь идет о предоставлении отдельной квартиры (следовательно, может быть предоставлена комната (комнаты) в коммунальной квартире).

Ограничений по площади, как ранее, не установлено. Размер жилого помещения зависит только от внесенного паевого взноса.

В ЖК РСФСР вопросы, касающиеся правового положения членов ЖСК, были отражены в ст. 112 и 118. При этом в ст. 112 было указанно, что право вступить в ЖСК и получить в нем квартиру имеют только граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Вопросы, касающиеся преимущественного права вступления граждан в ЖК и ЖСК, нашли закрепление в ч. 2 ст. 111 (таким правом пользуются категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК РФ) и ст. 131 ЖК РФ (в ней говорится о правах наследников в случае смерти члена кооператива).

В ст. 125 установлено, что пай вносится в порядке, определенном уставом кооператива. Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. При этом следует иметь в виду, что в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ член ЖК и ЖСК, внесший полностью свой пай, приобретает право собственности на жилое помещение (решение данного вопроса не зависит от факта государственной регистрации жилого помещения в качестве недвижимого имущества). Став собственником, он вправе распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению. В этих случаях на члена кооператива распространяется действие ст. 36–48 ЖК РФ, определяющих права и обязанности собственников помещений по отношению к общему имуществу жилого дома (ч. 2 ст. 129 ЖК РФ).

Член ЖК и ЖСК вправе вселять в жилое помещение временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ), производить его раздел (ст. 127 ЖК РФ) и сдавать внаем (ст. 128 ЖК РФ). Временные жильцы могут быть вселены в жилое помещение по взаимному согласию члена кооператива и членов его семьи, а также при условии предварительного уведомления правления кооператива. Наниматель может быть вселен в жилое помещение с письменного согласия правления и проживающих совместно с членом кооператива членов его семьи (если паевой взнос выплачен не полностью). Член кооператива, выплативший пай, и, следовательно, ставший собственником занимаемого жилого помещения, вправе самостоятельно решать вопрос о вселении в жилое помещение временных жильцов и нанимателей (ст. 30 и 129 ЖК РФ).

При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме ЖК продолжают действовать некоторые рекомендации, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 11.10.1991 № 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами". При вынесении решения о разделе жилого помещения суд должен учитывать размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли накопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением. Если занимаемая жилая площадь состоит из двух и более смежных неизолированных комнат, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающих внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена ЖК взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение. По иску одного из супругов (бывших супругов) суд может признать за этим супругом право на определенную часть паенакопления, которое является их общим совместным имуществом, без раздела жилого помещения. Такое требование может быть удовлетворено судом и в бракоразводном процессе, если по делу выносится решение о расторжении брака.

В ЖК РСФСР также имелись соответствующие статьи (ст. 120 касалась раздела жилого помещения, ст. 121 предусматривала сдачу внаем жилых помещений в домах ЖСК).

В соответствии со ст. 128 ЖК РФ член кооператива, нс выплативший полностью паевого взноса, вправе сдать часть занимаемого им жилого помещения в доме ЖК, а в случае временного выбытия – все жилое помещение в доме кооператива внаем за плату. Кроме того, ЖК в порядке, установленном его уставом, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из ЖК, до приема в кооператив новых членов.

В гл. 12 ЖК РФ нет конкретных норм относительно сдачи жилых помещений в ЖК и ЖСК внаем и вселения временных жильцов, т.е. они имеют отсылочный характер. Такая сдача жилья внаем может осуществляться но правилам, установленным для поднайма (ст. 76–79 ЖК РФ). Временные жильцы вселяются и пользуются жилым помещением в соответствии с нормами ст. 80 ЖК РФ.

Однако необходимо иметь в виду, что в случае выплаты членом кооператива пая полностью и приобретения статуса собственника жилья он вправе сдавать жилое помещение, руководствуясь гл. 35 "Наем жилого помещения" (ст. 671– 688) ГК РФ.