Права специализированного жилищного найма
Договор найма специализированного жилого помещения, равно как и самое деление жилых помещений на специализированные и не являющиеся таковыми (обычные), Гражданскому кодексу неизвестны. Лишь с введением в действие нового ЖК данные конструкции получили законодательное закрепление, вследствие чего традиционная для отечественной литературы типизация договоров жилищного найма несколько усложнилась: вместо прежнего дуализма социального и коммерческого найма, теперь имеется двухступенчатая классификация, на первом уровне которой находятся (1) договоры найма специализированных жилых помещений, договоры специализированного найма и (2) обычные договоры жилищного найма (т.е. найма жилых помещений, не относящихся к разряду специализированных).
Дальнейшее разделение договоров каждого вида на подвиды происходит по различным основаниям. Жилищный кодекс (ст. 92 и след.) различает аж семь подвидов договоров специализированного найма. На первый взгляд, признаком (критерием) такого разделения является объект правоотношений — виды специализированных жилых помещений. Но внимательно присмотревшись к классификации ЖК легко увидеть, что различные ее подразделения регулярно "наползают" друг на друга. К какому виду относится договор найма жилого помещения в общежитии, предоставляемого гражданину в связи с поступлением на работу, скажем, в местную администрацию? Будет ли это договор найма жилого помещения в общежитии (ст. 94, 105 и др. Ж К), или же договор найма служебного жилого помещения (ст. 93, 104 и др.)? А это означает, что в действительности различные виды специализированных жилых помещений выделены ЖК вовсе не по одному (единому) критерию, а по нескольким различным, не исключено, что подобранным случайным образом, признакам. Вследствие этого обстоятельства мы будем в дальнейшем говорить о едином договорном типе — договоре специализированного найма. Что же касается обычных договоров жилищного найма, то таковые подразделяются, как нам уже известно, на договоры социального и коммерческого найма.
Основные положения о содержании права нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма определены в п. 1 ст. 100 Ж К, согласно которому наниматель но договору специализированного найма приобретает субъективное право, состоящее из возможностей (правомочий) владения и пользования специализированным жилым помещением для временного проживания в нем. Природа этого права нуждается в выяснении. ОГЛАВЛЕНИЕ же относительных (в том числе и обязательственных) прав и обязанностей сторон договора специализированного найма, а также — прав и обязанностей членов семьи нанимателя по такому договору, определяется при помощи отсылки, содержащейся в п. 5 ст. 100, — т.е. рядом норм ЖК о правах и обязанностях по договору социального найма, а также — правах и обязанностях членов семьи собственника жилья (для договора найма служебных жилых помещений) и членов семьи нанимателя (для иных категорий договора специализированного найма).
Право нанимателя специализированного жилого помещения возникает из сложного юридического состава, в который входят юридические факты, не всегда имеющие непосредственное отношение к сфере собственно жилищного права, но непременно неразрывно связанные с особенностями личностных качеств гражданина-нанимателя[1]. Фактом, венчающим всякий юридический состав, является договор специализированного найма.
Обусловленность предоставления внаем специализированного жилого помещения личностными качествами гражданина-нанимателя объясняет неоправданно суровые, на первый взгляд, ограничения, установленные п. 4 ст. 100 ЖК: названной нормой нанимателю запрещается обмен жилого помещения, а также его сдача в поднаем[2]. Субъективное право нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма есть, таким образом, право строго личное, т.е. неразрывно связанное с личностью нанимателя и в силу этого не подлежащее ни уступке, ни отчуждению иным образом, ни переходу к другим гражданам по какому бы то ни было основанию, ни, наконец, обременению жилищными правами других граждан. Отпадение личностных качеств, которые явились причиной предоставления жилого помещения, влечет прекращение договора специализированного найма — отсюда временный характер права нанимателя: оно существует лишь тогда и постольку, когда и поскольку наниматель обладает соответствующими качествами.
Вопрос о юридической природе прав самого нанимателя жилого помещения по договору специализированного найма, а также — прав членов его семьи в Учебнике не поднимается и не обсуждается. Почему? Можно предположить, что руководством ученому здесь послужило следующее соображение: если уж право нанимателя жилого помещения по договору социального найма — самое "полное" и "широкое" из всех прав лиц, не являющихся собственниками жилых помещений — и то не является ограниченным вещным правом, то право нанимателя по договору специализированного найма с его целевым, строго личным, временным и содержательно урезанным характером — и подавно не может быть признано таковым! Ясно, что в действительности такая логика неуместна, ибо, как это было уже доказано ранее, право нанимателя жилого помещения по договору социального найма является вовсе не обязательственным, а ограниченным вещным правом. В праве нанимателя по договору специализированного найма тоже наличествуют все необходимые признаки его вещной природы: (1) в его состав входит правомочие владения, исключающее всех иных лиц от непосредственного воздействия на объект (жилое помещение); (2) оно реализуется действиями самого управомоченного лица, совершаемыми им непосредственно по отношению к объекту, т.е. данное субъективное право имеет абсолютную природу и, следовательно, абсолютную защиту; (3) объектом этого права является индивидуально-определенная и, к тому же, недвижимая, вещь (жилое помещение). Ни одна из его специфических черт не препятствует такой квалификации, поскольку ни целевой, ни строго личный, ни временный характер субъективного права, ни, тем более, прямое нормативное изъятие из его содержания отдельных способов его осуществления, не представляют собой параметров, характеризующих признаки субъективных прав, влияющие на их юридическую природу.
Ограниченными вещными правами можно признать также права членов семьи нанимателей по договорам специализированного найма. Как уже отмечалось выше, такие права неоднородны: из общей массы прав членов семьи нанимателей по договорам специализированного найма, конструируемых по нормам о правах членов семьи нанимателя по договору социального найма, требуется выделить права членов семьи нанимателя служебного жилого помещения, основу конструкции которых составляет институт прав членов семьи собственника жилого помещения. Основой любого из вариантов становится, таким образом, ограниченное вещное право.