Лекция 3 ПРАКТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ И ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОЦЕНКИ МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ
Развиваемые компетенции:
знать
• какие требования предъявляются к отчету об оценке;
• каково типовое оглавление отчета и какие ошибки наиболее часто встречаются в отчетах об оценке машин и оборудования;
уметь
• правильно подбирать необходимую для выполнения расчетов информацию;
• описывать объект оценки и применяемую в расчетах методологию;
владеть
• информацией относительно квалификационных требований, предъявляемых к экспертам по оценке;
• приемами проведения экспертизы отчетов об оценке.
Требования, предъявляемые к содержанию отчета об оценке. Типовое оглавление отчета
В ФСО-3 отчет об оценке определяется как "...документ, составленный в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки".
При подготовке отчета оценщик должен следовать формальным требованиям, изложенным в ФСО-3 "Требования к отчету об оценке". В разделе II изложены требования к составлению отчета об оценке и перечислены принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета. К числу последних относятся:
• принцип существенности – означает значимость информации с точки зрения стоимости объекта оценки;
• принцип обоснованности – собранная и приведенная в отчете информация должна быть подтверждена;
• принцип однозначности – не должно быть неоднозначного толкования понятий, используемых в отчете. Он относится и ко всему содержанию отчета в целом;
• принцип проверяемости – отчет должен допускать перепроверку, при которой воспроизводство расчетов должно привести к аналогичным результатам;
• принцип достаточности – в отчете не должно быть излишней для определения стоимости объекта оценки информации.
Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение трех лет (общего срока исковой давности, установленного российским законодательством). К оформлению отчета относятся следующее требования: отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Этим же разделом предусмотрены возможные дополнения к указанным требованиям в рамках разрабатываемых ФСО для оценки, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки.
Требования к содержанию отчета об оценке изложены в разделе III ФСО-3. В отчете в обязательном порядке должны содержаться следующие разделы:
а) основные факты и выводы: информация, идентифицирующая объект оценки; результаты оценки, полученные с использованием различных подходов, а также итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку (см. параграф 3.2);
в) сведения о заказчике оценки и оценщике.
Сведения о заказчике могут быть как о юридическом лице (организационно-правовая форма (далее – ОПФ); полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее – ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения), так и о физическом (ФИО; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ).
Сведения об оценщике – как осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой (ФИО, серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в СРО; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной организации), так и на основании трудового договора (ФИО оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной организации, а также ОПФ, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор).
Кроме того, если к проведению оценки привлекаются еще какие-либо организации и специалисты, о них в отчете также должна быть полная информация с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком;
д) применяемые стандарты оценочной деятельности, включая ФСО;
е) описание объекта оценки (количественные и качественные характеристики в целом объекта оценки и его составных элементов с приведением ссылок на документы);
ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. Здесь должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, с обоснованием значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) описание процесса оценки объекта оценки с обоснованием выбора или отказа от применения того или иного подхода и подробными расчетами по применяемым подходам;
и) согласование результатов с описанием соответствующей процедуры и обоснованием выбора использованных весов, присвоенных каждому подходу.
В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, правоустанавливающих, правоподтверждающих документов, документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).
В отчете в обязательном порядке указываются:
• дата составления и порядковый номер отчета;
• дата оценки объекта оценки;
• основание для проведения оценки;
• юридический адрес оценщика и сведения о его членстве в СРО;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта;
• перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и се итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
• перечень документов, используемых оценщиком, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет подписывается оценщиком и заверяется его печатью.
Отмстим также требования к отчету об оценке, определенные в ст. 11 ФЗ №135:
• составление отчета обязательно в письменной форме;
• отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение;
• обязательно указывается дата, по состоянию на которую была проведена оценка объекта (дата оценки);
• наличие ссылки на используемые стандарты оценки (в числе используемых стандартов обязательно должны быть указаны российские стандарты оценки – ФСО);
• указание цели проведения оценки;
• указание на вид определяемой стоимости, если последняя отличается от рыночной.
Предложим следующее примерное ОГЛАВЛЕНИЕ отчета об оценке ТО[1]:
ОГЛАВЛЕНИЕ
Исполнительное резюме/Сопроводительное письмо заказчику
1. Вводная часть
1.1. Обзор существенных фактов
1.2. Результаты оценки и заключения
1.3. Задание на оценку
1.4. Основные допущения и ограничивающие условия
1.5. Цель и назначение оценки. Вид определяемой стоимости
1.6. Оцениваемые права
1.7. Применяемые стандарты оценки
1.8. Анализ использованной информации
1.8.1. Информация, полученная от заказчика (внутренняя)
1.8.2. Рыночная информация и ее источники (внешняя)
1.9. Процесс оценки и проведенные исследования
2. Общая часть
2.1. Общая характеристика экономики РФ
2.2. Характеристика отраслей, производящих оборудование и использующих оборудование
2.3. Обзор регионального рынка однотипного оборудования
2.4. Общая характеристика и классификация объектов, к которым относится оцениваемый объект
2.5. Описание объекта оценки
2.5.1. Анализ технического состояния объекта оценки
2.5.2. Фотографии объекта
3. Оценка рыночной стоимости ТО
3.1. Методология оценки рыночной стоимости машин и оборудования
3.1.1. Затратный подход
3.1.2. Сравнительный подход
3.1.3. Доходный подход
3.1.4. Выбор используемых подходов и методов оценки
3.2. Оценка рыночной стоимости ТО затратным подходом
3.2.1. Методика определения рыночной стоимости оцениваемого оборудования затратным подходом
3.2.2. Расчет стоимости воспроизводства/стоимости замещения
3.2.3. Начисление различного вида имеющихся износов и устареваний
3.2.4. Расчет рыночной стоимости затратным подходом
3.3. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
3.3.1. Методика проведения оценки ТО сравнительным подходом
3.3.2. Определение рыночной стоимости ТО методом прямого сравнения (или методом корреляционных моделей)
3.3.3. Выбор объектов-аналогов
3.3.4. Проведение необходимых корректировок
3.2.5. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
3.4. Расчет рыночной стоимости доходным подходом
3.4.1. Обоснование необходимости применения или отказа от применения доходного подхода
3.4.2. Расчет ставки капитализации (или ставки дисконтирования)
3.4.3. Расчет рыночной стоимости оборудования доходным подходом
3.5. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта
4. Сертификация оценки[2]
Приложения
1. Список использованной при проведении оценки информации
1.1. Информация, переданная заказчиком
1.2. Нормативно-правовые и справочные документы
1.3. Рыночная информация, собранная оценщиком
1.4. Монографии и методические материалы
2. Расчетные таблицы
3. Используемая специальная терминология при определении рыночной стоимости[3]
4. Документы, подтверждающие квалификацию исполнителей
Исполнительное резюме содержит краткое изложение содержания отчета, особенности оцениваемого объекта и итоговое значение полученной величины стоимости объекта.
Вводная часть. Задание на оценку включает указание на заказчика и исполнителя (оценщика), определение цели оценки и вида определяемой стоимости объекта, конкретизацию оцениваемого объекта, его состав и местоположение, назначение оценки, дату оценки и дату составления отчета.
Допущения и ограничения – важный элемент отчета, поскольку здесь оценщик перечисляет все не зависящие от него положения, которые могут в той или иной мере повлиять на окончательный результат расчета стоимости. Это может быть неинформированность оценщика, например, о правах собственности на оцениваемый объект, обременении объекта обязательствами по отношению к третьим лицам. Здесь же следует снять с оценщика ответственность за возможную погрешность информации, полученной из определенных источников.
Применяемые стандарты оценки – все стандарты оценки, которыми руководствовался в своей работе оценщик.
Анализ использованных при проведении оценки материалов – отражаются и оцениваются количество (достаточность) и качество (достоверность) информации но списку:
• информация, полученная от заказчика: бухгалтерская отчетность и другие финансовые документы, список оборудования, технические паспорта на оцениваемое оборудование, заключения технических служб о режимах эксплуатации оборудования, предполагаемой степени его износа, сведения, необходимые для оценки оборудования, не имеющего технических паспортов;
• нормативно-правовые и справочные документы, на которые опирался и которые использовал оценщик в работе;
• перечень информации, собранной самим оценщиком, и ее источники;
• методические материалы, на которые опирался оценщик в своей работе по определению стоимости объекта.
Процесс оценки – указываются основные этапы проведения оценочных работ.
Общая часть. Общая характеристика экономики и анализ текущей макроэкономической конъюнктуры – в первую очередь тех показателей, которые могут быть связаны с производством либо использованием объектов оценки. Здесь, как правило, приводятся общие тенденции развития экономики России, состояние федерального бюджета, промышленного производства, финансового рынка, инвестиционные ожидания, перспективы развития.
Характеристика отраслей, производящих оцениваемое оборудование и использующих оцениваемое оборудование, представляет собой аналитические описания указанных отраслей, анализ основных тенденций их развития, уровень научно-технического прогресса, возможные перспективы взаимосвязи спроса и потребления на продукцию, аналогичную оцениваемому оборудованию.
Обзор рынка однотипного оборудования представляет собой обзор и анализ позиций на рынке производителей оборудования, аналогичного оцениваемому, объемы и качество предлагаемой на рынке продукции, тенденции изменения цен.
Общая характеристика оцениваемого оборудования. В соответствии с понятием листинга приводятся основные функциональные и технические характеристики оцениваемого объекта и его крупных компонентов, год выпуска, история эксплуатации, данные о состоянии объекта, приводятся возможные аналоги.
Методология определения стоимости ТО. Дается краткое описание методологии оценки машин и оборудования и обзор методик, которые могут быть использованы при определении стоимости оцениваемого оборудования в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.
1. Расчет рыночной стоимости затратным подходом. Обоснование выбора исходного уровня стоимости – воспроизводства или замещения. Выбор метода начисления полных затрат. Описание различных методов расчета физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые могут быть использованы для определения совокупного износа оцениваемого оборудования. Стоимость воспроизводства/замещения корректируется на величину совокупного износа.
2. Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом. Обоснование выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках данного подхода. Определение перечня показателей (характеристик) оцениваемого объекта, по которым будут отбираться аналоги. Полученная информация отражается в специальных таблицах. Обоснование вносимых корректировок по всем используемым их типам. Расчет стоимости объекта.
3. Расчет стоимости доходным подходом. Обоснование целесообразности использования этого подхода и выбора того или иного конкретного метода для определения стоимости оцениваемого оборудования в рамках доходного подхода. В зависимости от применяемого метода приводятся вычисление чистого дохода, расчет (обоснование) ставки дисконтирования, ставки капитализации, формулы и таблицы расчета доходным подходом, а также полученный конечный результат.
Согласование результатов и заключение о стоимости. Аргументированное обоснование значимости каждого из применяемых подходов при согласовании результатов, полученных в рамках трех подходов: взвешивание с обоснованными пропорциями, исключение результатов, полученных в рамках какого-либо подхода, и т.п.
Приложения. Необходимые исходные материалы, полученные от заказчика и собранные оценщиком, расчетные таблицы, не вошедшие в основной текст отчета.