Перевод жилых помещений в нежилой фонд и наоборот

Функциональное назначение отдельных жилых помещений независимо от ведомственной принадлежности и формы собственности может быть изменено путем перевода в нежилой фонд. В Москве вопросы перевода жилых помещений в нежилые рассматривает Межведомственная комиссия административного округа, решение которой утверждает Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Перевод домов в нежилой фонд осуществляет Правительство Москвы.

Основаниями для перевода жилых помещений (домов) в нежилой фонд является признание помещения (ст. 22 ЖК РФ):

o расположенным на первом этаже дома или выше первого этажа, но над нежилым помещением;

o непригодным для постоянного проживания согласно Положению об оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда;

o временно непригодным для проживания людей до устранения причин, по которым оно непригодно для проживания;

o необремененным правом собственности;

o имеющим отдельный доступ.

В соответствии со строительными нормами и правилами и другими нормативными положениями к непригодным для проживания относятся дома:

o расположенные в опасных зонах отвалов породы, угольных шахт и отопительных фабрик, оползней, селевых потоков и снежных лавин, на ежегодно затапливаемых паводковыми водами территориях;

o получившие повреждения при землетрясениях, просадках, неравномерных усадках грунта и других нарушениях;

o расположенные в санитарно-защитных, пожаровзрывоопасных зонах промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и в других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

o с предельным физическим износом несущих строительных конструкций (снижение прочности, несущей способности) при деформации основания зданий;

o после аварий, пожара, стихийного бедствия, если экономически нецелесообразно или технически невозможно восстановление;

o бараки - одно- и двухэтажные деревянные жилые строения с общей кухней и санитарным узлом для временного проживания.

Непригодными для постоянного проживания считаются жилые помещения, которые:

o находятся в аварийном состоянии из-за угрозы обрушения отдельных строительных конструкций (плит, балок и т.п.);

o не отвечают санитарно-гигиеническим условиям;

o признаны непригодными для проживания;

o имеют дефекты планировки и внутреннего благоустройства или в них находятся предприятия и оборудование, эксплуатация которых вызывает вибрацию, шум, превышающий нормы, или ведет к возникновению пожарной опасности (если эти производства невозможно вывести из зданий).

Решение о непригодности жилого здания или помещения принимают органы местного самоуправления по материалам межведомственной комиссии, на основании которых осуществляется:

o капитальный ремонт жилых домов;

o или снос строений;

o или отселение проживающих граждан.

В исключительных случаях допускается изменение функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств для расширенного воспроизводства жилищного фонда и т.п.

В Санкт-Петербурге перечень подобных оснований несколько шире и детализированнее. Разрешается перевод в нежилой фонд отдельных жилых помещений, расположенных:

o на первых этажах и признанных непригодными для постоянного проживания в соответствии с действующими нормами и правилами;

o в подвальных и полуподвальных или мансардных помещениях;

o на первых этажах и имеющих отдельный изолированный вход либо возможность оборудования изолированного входа;

o на первых этажах с окнами, обращенными на улицу с интенсивным движением транспорта, вблизи крупных торговых центров, станций метро, объектов культуры и досуга;

o на первых этажах жилых строений, граничащих с другими помещениями с избыточным тепло- и газовыделением или обращенных окнами на территорию промышленных предприятий, автопарков и т.п.;

o на верхних этажах жилых домов начиная со второго, если нижние этажи являются нежилыми;

o в зданиях нежилого фонда.

В порядке исключения решение о переводе помещения в нежилой фонд допускается, если при этом не нарушаются жилищные, имущественные и другие права граждан, а также общественные интересы.

Для рассмотрения вопроса о целесообразности перевода в нежилой фонд собственник помещения или по его поручению владелец (балансодержатель) должен представить в орган местного самоуправления (комиссию) следующие документы.

1. Заявление с указанием причин перевода помещения в нежилой фонд с приложением технико-экономического обоснования просьбы (по желанию) и обязательством не нарушать законные нрава и интересы соседей.

2. Правоустанавливающий документ на переводимое помещение.

3. Кадастровый паспорт помещения или выписка из него, подготовленная организацией технической инвентаризации с указанием износа основных элементов и строения в целом, либо технического состояния отдельного помещения, о котором возбуждается ходатайство, а также оценка значения стоимости данного помещения, полученная по действующим в Москве методикам оценки жилых и нежилых помещений.

4. Поэтажный план дома и экспликация, подготовленные БТИ.

5. Оформленный проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если оно необходимо для использования).

6. Документы, подтверждающие, что граждане, ранее проживавшие на данной площади, обеспечены с их согласия другой равноценной площадью.

7. Заключение органа пожарного надзора.

8. Заключение центра Госсанэнидемнадзора о возможности изменения функционального назначения помещения.

9. Обязательство не нарушать законные права и интересы соседей при использовании помещения.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое (и наоборот) допускается в случае (ст. 22, 24 ЖК РФ):

o непредставления всех необходимых документов;

o представления документов в ненадлежащий орган;

o несоответствия проекта переустройства или перепланировки требованиям законодательства;

o если право собственности на переводимое помещение обременено правами третьих лиц;

o если доступ к помещению невозможен без использования проходов к жилым помещениям и их нельзя оборудовать.

Межведомственная комиссия после изучения представленных документов и осмотра объекта принимает решение о переводе или об отказе не позже 5 дней со дня представления документов, которое оформляется актом. Члены комиссии, не согласные с принятым решением, письменно выражают свое мнение, которое оформляется в виде отдельного документа, прилагаемого к акту. В решении межведомственной комиссии о временной непригодности жилых помещений указывается срок их возврата в жилищный фонд.

Решение о переводе помещения в нежилой фонд учитывается в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Департаменте имущества г. Москвы в ЕГРПН.

В реальной практике заявления от имени частных лиц о переводе жилой площади в нежилой фонд подают фирмы, уполномоченные Правительством Москвы.

Постановление Правительства Москвы (в случае перевода жилого дома) или распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (в случае перевода жилого помещения) выдается владельцу (балансодержателю) помещений и направляется в орган Росреестра для внесения вытекающих из него изменений в кадастровый паспорт на строение. Копии распоряжения Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (постановления Правительства

Москвы) направляются в соответствующие жилищный комитет административного округа и муниципальный жилищный отдел (территориальное жилищное управление), которые доводят информацию до жилищного предприятия, эксплуатирующего данное помещение (дом).

Для перевода нежилого помещения в жилищный фонд в соответствии с распоряжением Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы необходимо подготовить следующий пакет документов.

1. Заявление о выдаче необходимого документа в соответствии с установленным образцом.

2. Решение МВК округа или района (в случае, если помещение находится в городской собственности).

3. Правоустанавливающие документы на данное нежилое помещение (нотариально заверенные копии).

4. Выписка из ЕГРПН.

5. Форма № 5, форма № 1а, поэтажный план и экспликация, подготовленные БТИ.

6. Заключение органа санэпиднадзора о соответствии помещения требованиям СанПиН, предъявленным к жилым помещениям.

7. Заключение органа пожнадзора о возможности периода в жилищный фонд помещения.

8. Техническое заключение другой проектной организации (имеющей лицензию) о возможности перевода в жилищный фонд помещения.

9. Акт технического обследования управляющей организации (техническое заключений организации, обеспечивающей ОГЛАВЛЕНИЕ эксплуатации помещений) переводимого помещения с указанием причин, по которым квартира была выведена из жилищного фонда, и информацией об остальных квартирах в подъезде и смежных помещениях.

10. Информация из управы района по дому: включен ли в программу реконструкции, капитального ремонта, сноса и т.п., признавался ли аварийным (с учетом постановления Правительства Москвы от 02.07.2002 № 494-ПП).

11. План типового этажа данного здания.

12. Согласие Департамента имущества г. Москвы в случае, если помещение находится в городской собственности.

Управление приватизации и оформления прав собственности Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы после рассмотрения материалов на Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы, в течение 10 дней готовит:

o выписку из протокола заседания Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы о принятии решения по вопросу перевода нежилого помещения в жилищный фонд;

o распоряжение (и выписку из распоряжения) Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы об утверждении решения Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы по вопросу перевода нежилого помещения в жилищный фонд;

o разрешение на перевод помещения в жилищный фонд заявитель получает в службе "одного окна" в виде уведомления.

УВЕДОМЛЕНИЕ о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение

За оформление различного рода сделок с недвижимым имуществом, в том числе с жилыми помещениями, и выдачу справок взимается пошлина, дифференцированная в зависимости от вида юридически значимых действий и статуса субъекта жилищных отношений в соответствии с ФЗ от 02.07.2004 № 127-ФЗ "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов Российской Федерации" (табл. 6.8).

Оплату регистрации сделки по распоряжению жилым помещением производит:

- купли-продажи - обычно покупатель;

- мены - стороны, участвующие в мене;

- дарения - одариваемая сторона;

- наследства - получающий наследство. За регистрацию свидетельств о праве на наследство по закону, выданных государственным налоговым инспекциям, плата не взимается.

Таблица 6.8. Государственная пошлина на услуги, оказываемые юридическим и физическим лицам при оформлении нрав собственности на недвижимое имущество, руб.

№ п/п		Наименование юридически значимых действий		Физические дм на			Организации
1		Государственная регистрация прав, ограничений и договоров об отчуждении недвижимого имущества		500			7500
2		Внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним		100			300
3		Государственная регистрация сервитутов в интересах: физических лиц организаций		500			2000
4		Повторная выдача правообладателям свидетельства о госрегистрации прав на недвижимое имущество		100			300
5		Государственная регистрация договора об ипотеке		500			2000
6		Государственная регистрация соглашения об изменении или расторжении договора об ипотеке		100			300
7		Государстве! 1!тя регистрация: а) смены залогодержателя б) смены владельца закладной в) внесения изменений и дополнений и регистрационную запись об ипотеке		500 100 100			500 100 100
8		Выдача нотариально удостоверенного свидетельства о праве на наследство по закону и завещанию: - детям, супругу, родителям, братьям, сестрам другим наследникам		0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 000 руб. 0,6% стоимости, но не более 1 000 000 руб.
9	Нотариальное удостоверение: а) завещаний б) договоров об ипотеке жилых помещений в) договоров об ипотеке другого недвижимого имущества г) договоров, предмет которых подлежит оценке		100 200 0,3% суммы договора, но не более 3000 руб. 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.