Перепланировка и переустройство квартир
Порядок перепланировки и (или) переустройства жилых помещений предусмотрен ЖК РФ (гл. 4), а в Москве установлен постановлениями Правительства Москвы от 08.02.2005 № 73-ПП "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы" и от 25.09.2007 М1> 831-ПП.
Переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования с внесением изменений в кадастровый паспорт квартиры.
Перепланировка - изменение конфигурации жилого помещения, требующее специального разрешения и внесения изменений в его кадастровый паспорт (ст. 25 ЖК РФ).
Разрешение на переустройство помещений в жилых домах и производство связанных с ним строительно-ремонтных работ даст государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция).
Разрешение не требуется:
o на ремонт помещений (квартир);
o устройство и разборку встроенной мебели, антресолей или шкафов;
o замену (без перестановки) инженерного оборудования на аналогичное по параметрам и техническому устройству.
Нормативная система мероприятий по перепланировке, переоборудованию жилых помещений приведена в табл. 6.9, 6.10.
Под реконструкцией жилых помещений подразумевается следующее.
1. Изменение формы оконных и наружных дверных проемов.
2. Ликвидация оконных и наружных дверных проемов.
3. Устройство оконных и наружных дверных проемов.
4. Изменение входов в здание.
5. Устройство входов в здание.
6. Пристройка тамбуров входов.
7. Ликвидация балконов, тамбуров, козырьков.
8. Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков.
9. Остекление лоджий и балконов.
10. Замена столярных элементов фасада.
11. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.н.).
12. Изменение материалов и пластики внешних конструкций.
13. Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями (по проекту и при наличии разрешения органов архитектуры г. Москвы).
Все указанные работы выполняются по проекту. Переустройство жилого помещения не разрешается, если в результате:
o ухудшатся условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
o затрагиваются помещения в жилых домах, состоящие в штабе гражданской обороны (ГО) и чрезвычайных ситуаций (ЧС), без соответствующего разрешения начальника штаба;
o переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены к непригодным для проживания;
o предусматривается увеличение подсобной площади помещений за счет площади жилых комнат без изменения их функционального назначения;
o нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
o предусматривается ликвидация, уменьшение сечений канатов естественной вентиляции;
o увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности и деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
В жилых домах типовых серий не разрешается:
o устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колонах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами;
o устройство штроб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
Таблица 6.9. Перепланировка жилых помещений
|
№ п/п |
Вид работ |
Основание |
|
1 |
Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные) |
По эскизу |
|
2 |
Устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные) |
- II - |
|
3 |
Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали) |
По проекту |
|
4 |
Устройство проемов в перекрытиях (при объединении помещений пч вертикали) |
- и - |
|
5 |
Устройство внутренних лестниц |
- и - |
|
6 |
Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах |
По эскизу |
|
7 |
Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия |
- и - |
|
8 |
Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен |
По проекту |
|
9 |
Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок) |
- // - |
|
10 |
Создание, ликвидация, изменения формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях |
- // - |
|
11 |
Остекление лоджий и балконов |
- // - |
|
12 |
Создание и изменение входов и тамбуров с устройством крылец без занятия дополнительного земельного участка |
-II- |
|
13 |
Ликвидация или изменение формы тамбуров |
-II- |
|
14 |
Устройство лоджий, балконов |
- // - |
|
15 |
Установка нарушенных технических средств на фасаде (антенн, кондиционеров и т.п.) |
- II - |
|
16 |
Объединение лоджий (балконов) с внутренними помещениями |
По проекту, согласованному с органами архитектуры г. Москвы |
|
17 |
Устройство или изменение конструкций перекрытий при ремонте |
По проекту |
Таблица 6. 10. Переоборудование жилых помещений
|
№ п/п |
Вид работ |
Основание |
|
1 |
Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования (под новое функциональное назначение помещения) |
По проекту |
|
2 |
Устройство туалетов, ванных комнат, кухонь |
- II - |
|
3 |
Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застекленные лоджии, балконы) |
- II - |
|
4 |
Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов |
-II- |
|
5 |
Замена и (или) установка дополнительного инженерного оборудования, увеличивающего энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления) |
- II - |
|
6 |
Демонтаж инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного горячего водоснабжения и канализации |
По эскизу |
|
7 |
Перестановка напольных электроплит в габаритах кухни |
Без проекта и разрешения |
o устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без дополнительной экспертизы.
Для осуществления перепланировки квартиры необходимо:
o подготовить пакет документов;
o получить техническое заключение проектной организации о состоянии конструкций для определения возможности проведения перепланировки;
o разработать проект перепланировки квартиры;
o согласовать проект с надзорными органами и организациями;
o подать заявление в городскую жилищную инспекцию и получить разрешение на перепланировку;
o провести ремонтные работы по перепланировке;
o организовать приемку комиссией выполненных работ;
o провести обмер квартиры и получить новые документы БТИ;
o переоформить документы о собственности, если изменилась жилая площадь, количество комнат, общая площадь и т.д.
Для получения разрешения на перепланировку квартиры необходимо подготовить пакет документов, включающий:
o заявку на проведение переустройства квартиры с указанием перечня работ, режима и продолжительности (по форме);
o правоустанавливающие документы на жилое помещение (подлинники или нотариальные копии);
o согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в случае, если заявителем является наниматель, уполномоченный наймодателем на представление документов);
o Единый жилищный документ;
o копии плана помещений и экспликации БТИ;
o проект переустройства жилого помещения;
o заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;
o согласование органов Госсанэпидемнадзора и противопожарной безопасности, архитектурно-планировочного управления, управляющей организации, других организаций но требованию горжилуправления.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения
Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
(Бланк органа, осуществляющего согласование)
Управляющий жилым домом устанавливает порядок доступа к отключающим инженерным устройствам, знакомит жильцов смежных помещений по вертикали и горизонтали с предстоящими работами.
Разработка проекта переустройства помещений стоит примерно 80-100 руб/м2, осуществление пожарного надзора оплачивается в размере 0,5% стоимости работ по перепланировке, другие согласующие организации взимают плату по 2,5-3 тыс. руб.
Подготовка проекта необходима для всех видов переустройства, затрагивающих несущие конструкции дома или общедомовые инженерные коммуникации.
По эскизу (без проекта) можно выполнить следующие виды работ:
o разработку (полную, частичную) ненесущих перегородок (кроме межквартирных);
o устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);
o заделку дверных проемов в перегородках и ненесущих стенах;
o устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;
o замену (установку дополнительного) инженерного оборудования без затрагивания всего здания;
o демонтаж инженерного оборудования и (пли) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации.
Выполнение работы по переустройству квартиры принимает специальная приемочная комиссия в составе представителей:
o Мосжилинснекции - председатель комиссии;
o территориального органа исполнительной власти;
o управляющего жилым домом;
o автора проекта;
o подрядной организации - исполнителя работ;
o заявителя.
Комиссия оформляет акт о произведенном переустройстве помещения, а заявитель направляет его в БТИ и заказывает новый поэтажный план и экспликацию на квартиру. При изменении площади необходимо переоформить Свидетельство о собственности на квартиру.
За несанкционированную перепланировку жилых помещений предусмотрена ответственность сначала в виде административного штрафа (руб.):
|
Несанкционированные действия: |
Граждане |
Юридические лица |
Должностные лица |
|
1) проведен не переустроенных работ без необходимых документов или при отступлении от разрешенных действий 2) невыполнение предписаний о приведении жилых помещений в первоначальное состояние |
От 1500 до 2500 От 300 до 500 |
От 10 000 до 20 000 От 5000 до 10 000 |
От 2000 до 4000 От 500 до 1000 |
Если в установленный срок жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние, то по иску органа, осуществляющего согласование, суд может принять решение:
o о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (при этом новый собственник жилого помещения обязан будет привести жилое помещение в прежнее состояние);
o о расторжении договора социального найма с возложением на собственника такого жилого помещения (наймодателя) обязанности по приведению жилья в первоначальное ("доперестроечное") состояние.
Если несанкционированная перепланировка не нарушает прав и законных интересов граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, то ее можно узаконить на основании судебного решения, а затем зарегистрировать в соответствующих органах.
Новый собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести его в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии новому владельцу можно будет только через суд, если он докажет, что несанкционированная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо не создает угрозу их жизни или здоровью.