Особенности рынка недвижимости

Как единому целому, рынку недвижимости присущ ряд общих черт, отражающих его специфику и отличающих его от иных рынков. В основе этих специфических характеристик рынка недвижимости лежат особенности недвижимости как экономического актива (табл. 2.1).

Таблица 2.1

Характеристики недвижимости как экономического актива и их влияние на рынок недвижимости

Характеристики недвижимости как экономического актива	Характеристики рынка недвижимости
Материальная основа объекта недвижимости – единство земельного участка и улучшений (недвижимое имущество)	Длительный период реализации товара на рынке, низкая ликвидность товара
Объект недвижимости – единство материального блага и нрава	Рыночный оборот через оборот прав; наличие ряда обязательных процедур при совершении сделок (учет, оценка, регистрация прав)
Объект недвижимости – единство товара и капитала	Разнообразие мотивов приобретения (инвестирования) у субъектов рынка
Объект недвижимости – единство частного и коллективного (общественного) блага	Присутствие высоких внешних эффектов, развернутая система государственного регулирования рынка недвижимости

Развертывая сформулированные в табл. 2.1 основные положения, обратим внимание на следующие особенности, которые отличают рынок недвижимости от иных рынков.

1. Для рынка недвижимости характерна различная скорость реакции спроса и предложения на изменение экономической ситуации. Так, спрос может существенно измениться за недели, в то время как для изменения предложения, прежде всего на первичном рынке, необходим продолжительный период, измеряемый длительностью инвестиционно-строительного цикла, т.е. уже годами.

2. Характерной чертой рынка недвижимости является его глубокая сег- ментированность ввиду значительного разнообразия объектов недвижимости по местоположению, функциональному назначению, качеству и иным индивидуальным характеристикам, удовлетворяющим потребностям различных групп приобретателей недвижимости.

3. Для рынка недвижимости характерна индивидуальность ценообразования на рынке в связи с ограниченностью числа объектов и соответственно продавцов и покупателей на узких сегментах рынка, что существенно увеличивает период поиска объектов для сделки, требует наличия развернутой информационной инфраструктуры рынка и увеличивает значение индивидуальных переговоров продавца и покупателя при совершении сделки.

4. Важная особенность рынка недвижимости – низкий уровень ликвидности товара-недвижимости как в связи с высокой капиталоемкостью товаров, так в связи с высоким уровнем трансакционных издержек (издержек сделок), замедляющих оборот недвижимости и делающих рынок существенно зависящим от состояния разнообразной инфраструктуры рынка.

5. Рынок недвижимости в силу двойственности недвижимости (товар – капитал) занимает "промежуточное положение" в рыночной экономической системе, соприкасаясь и взаимодействуя с финансовым рынком и рынком реальных активов. При этом его двойственное положение в экономике определяет сложность его внутренней структуры, переплетение в нем рынка товаров и рынка капиталов.

6. На функционирование рынка недвижимости важное влияние оказывает то, что недвижимость одновременно является частным (находится в частном пользовании) и коллективным благом (характер использования недвижимости оказывает влияние на внешнюю среду). В силу этого обстоятельства рынок недвижимости является одним из наиболее регулируемых рынков, причем в этом регулировании переплетаются национальные и местные нормы и правила, что ведет к существенным различиям между отдельными региональными и местными рынками недвижимости.

Каждое из отмеченных обстоятельств нуждается в более полном раскрытии, что будет являться предметом рассмотрения в последующих частях учебника. Здесь же укажем на некоторые важные обобщения, вытекающие из предыдущего изложения.

В экономической теории в качестве одной из важнейших классификаций рынков принято их разделение на совершенные и несовершенные (последние также подразделяются на монополистические, олигополистические, монопольной конкуренции и т.д.).

Совершенный рынок (более точное название – рынок совершенной конкуренции) – это определенная теоретическая модель рынка, для которой характерны следующие черты:

• присутствие на рынке множества автономных продавцов и покупателей товаров, так что ни один из них не может повлиять на решения других участников рынка;

• информационная прозрачность рынка, наличие у участников рынка полной и достоверной информации и об объектах сделок, и о ценах;

• однородность одноименных товаров (индивидуальные характеристики продавца не имеют значения);

• свободная и без издержек перемещаемость, мобильность как субъектов, так и объектов сделок;

• ничтожно малый уровень издержек сделок (трансакционных издержек) по сравнению с ценой товара;

• эластичность спроса и предложения по цене.

Очевидно, что в реальной экономической действительности рынки никогда полностью не соответствуют этим требованиям. Вместе с тем есть рынки, которые по своим характеристикам ближе к сформулированной идеальной модели (например, рынки товаров массового спроса), и есть рынки, которые от нее достаточно далеки.

Несовершенные рынки характеризуются тем, что на них отдельные субъекты способны оказывать влияние на цены в связи с ограниченностью числа участников рынка, существованием барьеров для входа на рынок.

Если рассмотреть выделенные выше особенности рынка недвижимости в их сравнении с характеристиками совершенных и несовершенных рынков, то можно сделать важнейший для понимания природы рынка недвижимости вывод.

Важно запомнить

По своим основным характеристикам рынок недвижимости является несовершенным рынком, что существенно отличает его от большинства иных рынков.

Из этого, в свою очередь, вытекает еще одно важное положение.

Выделение совершенных рынков осуществляется, в частности, чтобы выделить те рынки, которые способны к рыночному саморегулированию через механизм цен, спроса и предложения.

Совершенные рынки способны обеспечить сбалансированность спроса и предложения только на основе ценового механизма и не нуждаются в сознательном регулировании, будь то государственное регулирование, саморегулирование профессиональным сообществом участников рынка или еще через какой-нибудь механизм сознательного целенаправленного воздействия на рынок.

Поскольку рынок недвижимости принадлежит к числу несовершенных рынков, то из этого следует, что сбалансированность спроса и предложения на рынке недвижимости трудно достижима только за счет ценового механизма регулирования рынка.

Рынок недвижимости – это, как правило, несбалансированный рынок. Для достижения рыночного равновесия необходимо сознательное вмешательство в функционирование рынка.

С понятием совершенных и несовершенных рынков тесно связано понятие эффективных и неэффективных рынков (чаще используется при анализе финансовых рынков).

Смысл концепции эффективного рынка состоит в том, что механизм взаимодействия спроса и предложения приводит рынок в состояние равновесия, так что рыночная цена максимально приближена к своей фундаментальной основе, под которой для реальных рынков можно понимать цену, образованную по формуле: издержки + нормальная (средняя для данной отрасли) прибыль.

Соответственно, напротив, неэффективные рынки – это рынки, где цена актива (товара) может существенно и длительно отрываться от своей фундаментальной основы.

Поскольку рынок недвижимости является рынком несовершенным, то из этого следует, что он может принимать форму неэффективного рынка, следовательно, допуская получение прибыли, превышающей нормальную (сверхприбыль) в течение длительного периода.

Важно запомнить

Рынок недвижимости по своим характеристикам близок к модели неэффективного рынка, что, во-первых, позволяет на отдельных сегментах рынка получать сверхприбыль в течение длительного периода времени, а во-вторых, создает возможность для арбитража па рынке (перепродажи товара и получения прибыли за счет разницы в ценах приобретения и продажи).

Завершив краткое рассмотрение общих наиболее существенных характеристик рынка недвижимости, перейдем к более подробному раскрытию наиболее существенных из них.