Особенности оценки бизнеса по сравнению с оценкой недвижимости

Хотя и оценка недвижимости, и оценка бизнеса являются сложными профессиональными дисциплинами со схожестью концепций, однако они сильно различаются по применяемым процедурам, терминологии, необходимому уровню знаний и опыта оценщика. Причина этого – разница в самих объектах оценки.

Выделим следующие различительные признаки.

1. Объект оценки. Оценка недвижимости включает в себя оценку земли, зданий и сооружений, а также соответствующих прав собственности^[1]. Оценка бизнеса имеет дело с системными объектами более сложной природы и стоимостью нрав, присущих собственности на коммерческую, промышленную или сервисную организацию, которая занимается экономической (хозяйственной) деятельностью.

Оценка недвижимости практически не имеет дела с целой группой НМА бизнеса, таких как патенты, торговые марки, авторские права, репутация, гудвилл, клиентура, контракты на работу, степень проникновения на рынок, ноу-хау менеджмента, права на разведку полезных ископаемых, франшизы и лицензии. Чем больше прибыль компании зависит от ее НМА, тем более важны такие активы в стоимости бизнеса. Оценщика бизнеса могут попросить отдельно оценить эти НМА.

2. Цели и функции оценки. Оценка недвижимости в принципе не может решить вопросы достижения ряда целей, являющихся специфическими для оценки бизнеса, которая исключительно важна для такой активной сферы, как трансформация компаний: слияние, поглощение, отделение, покупка с использованием заем

ных средств действующих предприятий, отделений, дочерних предприятий и множества различных активов.

3. Объем и база необходимых знаний. В дополнение к детальным знаниям техники исследования и анализа в области оценки недвижимости оценщики должны быть более или менее знакомы со строительством, инженерным делом, почвоведением, сельским хозяйством, бухгалтерским учетом, брокерской деятельностью, кредитованием, экономикой городских земель, государственным законодательством и правом в сфере недвижимости.

Профессия оценщика бизнеса в значительной степени полагается на теорию и практику корпоративных финансов (финансирование всех видов бизнеса, имеющих юридическую форму корпораций, партнерств или частных единоличных фирм) и анализ финансовой деятельности предприятия в дополнение к пониманию законов экономики и управления бизнесом. Оценщик бизнеса должен быть знаком с общепринятыми принципами бухучета, с текущей финансовой документацией по ведению бизнеса, с федеральным законодательством о финансах компаний, налоговым законодательством и источниками данных для конкретных отраслей производства, особенностями учета товарных запасов и НМА, а также начисления амортизации.

4. Терминология. Большая разница между практикой оценки недвижимости и практикой оценки бизнеса заключается также в том, что многие термины, вроде бы одинаково употребляемые в обоих случаях, фактически имеют разные значения. Например, "доход", который должен быть капитализирован в оценке бизнеса, и доход, капитализируемый в оценке недвижимости, обычно по-разному формируются по отношению к включению амортизации. Аналогично обстоит дело с такими понятиями, как "чистый доход" и "денежный поток", поскольку они имеют различные определения и, соответственно, структуры в зависимости от того, применяются ли они в контексте оценки бизнеса или недвижимости.

Недвижимость обычно оценивается, как если бы она была свободна от долгов. При оценке бизнеса его стоимость обычно рассматривается как собственный капитал владельца (все активы минус все обязательства). Понятие инвестированного капитала привлекается реже. Это находит отражение в том, каков вид денежного потока.

Термин "обоснованная рыночная стоимость" в терминологии недвижимости включает в себя понятие наиболее эффективного использования. Будучи таковой, она имеет тенденцию склоняться к идеальной или типичной стоимости, возникающей на некоем совершенном (открытом и конкурентном) рынке. Оценка бизнеса очень часто востребована при учете существующего использования активов предприятия, например, в целях финансовой отчетности (часто с использованием концепции "предприятия как действующего").

5. Взаимоотношения с рынком ценных бумаг. В недвижимости собственник обычно напрямую владеет активом, оценщики недвижимости не оценивают акции. Оценщик бизнеса часто оценивает ценные бумаги, так как собственность на корпорацию представлена акционерным капиталом. Акционер не может прямо претендовать на активы корпорации, так как между активами и акционером находится сама корпорация как юридическое лицо.

6. Неконтрольное (долевое) участие. Оно характерно как для недвижимости, так и для бизнеса. В обоих случаях эта доля оценивается ниже, чем пропорциональная ей часть стоимости объекта в целом. Однако такие неконтрольные доли сильно отличаются по своему существу и способу определения.

В недвижимой собственности долевое участие существует, когда имеет место совладение, характеризуемое единством совладельцев в их праве обладать собственностью. При выделении доли упор в оценке делается на стоимость недвижимости в целом.

Оценка неконтрольного участия в бизнесе основывается на расчете стоимости неконтрольного пакета обычных акций, которая может иметь мало общего с пропорциональной долей стоимости компании в целом, поскольку важную роль здесь играют некоторые факторы, такие, например, как структура распределения акций по пакетам. К тому же неконтрольный пакет акций закрытой компании может быть вообще неликвиден. Это обстоятельство обосновывает наличие скидки, доходящей до 40% и более, на низкую ликвидность, что в каждом конкретном случае определяется на основании исследования открытого рынка капитала и уровня ликвидности данных акций.

7. Кредитование. Огромное большинство оценок недвижимости связано с ее использованием в качестве обеспечения для займов. Относительно немногие оценки бизнеса производят для этой цели.

8. Местоположение. Значение местоположения (участок и местные характеристики, нормы зонирования) в стоимости недвижимости обычно гораздо выше, чем в стоимости бизнеса. Компания же может быть расположена в нескольких местах, и зачастую ее относительно легко переместить, особенно в сфере услуг.

9. Восприимчивость к смене внешних условий и изменчивости рынка. Благодаря взаимодействию многих НМА и материальных активов, а также из-за способности рынков бизнеса изменяться быстрее, чем изменяются рынки недвижимости, стоимость бизнеса обычно менее постоянна, чем стоимость недвижимости. Оценка недвижимости прямо не учитывает изменений в моде, стилях или причудах, которые имеют жизненно важное значение для компаний, напрямую работающих с потребителями, и могут серьезно повлиять на величину их стоимости. Растущее значение международных рынков, иностранная конкуренция, быстро меняющиеся технологии и неконтролируемые рыночные силы могут оказывать очень сильное влияние на стоимость бизнеса. Эти же силы оказывают на недвижимость обычно только косвенное влияние, или их влияние реализуется за более длительный промежуток времени.

10. Подходы и методология. В оценке недвижимости существует три общепринятых подхода к определению стоимости: Доходный, Затратный и Сравнительный (Рыночный). В оценке бизнеса трудно говорить о том, что они самостоятельны, так как существует известное взаимопроникновение методов одного подхода при использовании другого. Кроме того, стоимость действующего бизнеса почти полностью определяется его способностью приносить доход.

Подход, основанный на капитализации дохода, концептуально схож в оценке бизнеса и недвижимости, однако, как отмечено выше, способы построения и оценка потока дохода сильно различаются по сложности, в количественном и качественном уровне определения рисков.

При использовании Сравнительного подхода оценщик недвижимости чаще всего ищет примеры продаж сходных объектов, тогда как оценщик бизнеса при оценке закрытой компании ищет финансовые данные по сделкам в сопоставимых, обычно открытых, компаниях, что является общепринятым методом (с последующим применением ряда соответствующих коэффициентов-мультипликаторов).

Затратный подход, используемый оценщиками недвижимости, в чем-то похож на подход, применяемый оценщиками бизнеса. Однако, за исключением избыточных активов, которые могут быть реализованы по рыночной стоимости, оценщика бизнеса интересуют только те из них, которые увеличивают стоимость всего предприятия, т.е. являются функционирующими. К тому же он должен уметь оценивать и оборотные активы.