Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар - это:

o объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.)' удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики;

o право собственности на недвижимость, включающее права владения, пользования и распоряжения;

o услуга возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.) (схемы 1.10, 1.11).

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использо

Схема 1.10. Общее понятие недвижимости как товара

Схема 1.11. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств недвижимости как товара

вания недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.

Полезность - это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соот-

Таблица 1.4. Специфические свойства земли как товара

Свойства	Характеристика
1. Назначение	Многофункциональное: экологическое, социальное и экономическое, в том числе средство производства, предмет труда, пространственный базис любого бизнеса
2. Форма функционирования в сфере предпринимательства	Натурально-вещественная и стоимостная
3. Происхождение	Невоспроизводимая, естественная часть природы, базовый ресурс всех благ, существует независимо от воли людей
4. Степень подвижности	Абсолютно неподвижна, нельзя физически переместить в более удобное место. Большая зависимость цены от местоположения
5. Длительность хозяйственного кругооборота	Бесконечное использование в общем и частном
6. Состояние потребительской формы в процессе использования	Сохраняется натуральная форма в течение всего периода использования и неиспользования
7. Износ в процессе использования	Не изнашивается, не разрушается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается при рациональном использовании
8. Изменение стоимости во времени	Потенциально стоимость не снижается, а повышается из-за растущего ее дефицита, инфляции и прочих факторов
9. Количество	Постоянно, не воспроизводится в натуре
10. Качество	Определяется уникальным местоположением и плодородием, восстанавливаемым естественным путем, рельефом и т.д.
11. Взаимозаменяемость	Не может быть заменена никаким другим ресурсом
12. Оборотоспособность на рынке	Отдельные виды земель ограничены пли исключены из хозяйственного оборота
13. Возможность сервитута	Право ограниченного пользования чужим земельным участком
14. Формирование потребительной стоимости	Осуществляется естественными силами в течение тысячелетий, приложением труда и капитала
15. Особый способ распоряжения землей	Землеустроительные действия

ветствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые потребительские свойства (табл. 1.4 и схема 1.12).

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цепа продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.

Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера се предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц].

Собственность на землю вместе с естественными ресурсами (недрами, растительностью, водой) и возведенными на ней зданиями служит источником абсолютной и дифференциальной ренты. Площадь четырехугольника ОЛЕЦ на рис. 1 можно интерпретировать как совокупную ренту за используемую землю. Дифференциальная рента с худших участков будет равна нулю. Увеличение спроса на продукты питания повысит земельную ренту до Ц]т что приведет к росту ренты до площади четырехугольника ОЛЕ^,.

Пять уровней потребностей, удовлетворяемых землей, в сознании людей объединяются в определенную иерархию и подчиняются принципу относительного доминирования. Все они, включая

Рис. 1. Кривая спроса и предложения земли на рынке в краткосрочный период

и высшие потребности, в своей основе имеют инстинктивную природу и изначально присущи любой личности, нормально воспитанной в человеческом обществе.

Земля есть наша кормилица. Все, что нужно человеку для выживания, он получает в конечном счете от земли. Голодный человек считает: стоит ему досыта наесться, как он будет счастлив и ничего другого не будет желать. Но не хлебом единым жив человек. Удовлетворение потребностей первого (низшего) порядка (физиологических) лишает их побудительной силы, и личность в оценке земли поднимается на новый уровень детерминации потребностями более высокого уровня - психологическими и социальными. Ведь земля - одновременно и мать богатства. Обладание землей психологически привлекательно для многих, так как играет решающую роль в формировании и укреплении среднего и элитарного социальных слоев российского общества.

После удовлетворения потребностей четырех уровней земля становится основой самореализации, саморазвития потенциальных возможностей людей. И когда высшие интеллектуальные потребности превращаются в доминанту, землевладелец уже не может жить без своего доброго дела - не творить, не выращивать урожай, не возделывать землю.

Цена на землю, как и на любой товар, определяется спросом (С) и предложением (П). По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается (рис. 1).

Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15-200 лет. Предприятия, как имущественные комплексы, чаще всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улучшений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости - это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение капитала, приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (используются) по месту их расположения, что создает особую их экономическую характеристику - территориальные предпочтения, изменения в общественном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие - нет. Например, в Москве на рынке жилья привлекательными районами по экологическим мотивам являются Западный и Юго-Западный. Только за счет фактора "предпочтения" цена 1 м жилых помещений здесь на 30-40% выше, чем в других районах столицы. Кроме того, у каждого субъ-

Схема 1.12. Общие потребности, удовлетворяемые землей как товаром

екта (инвестора, покупателя) существуют собственные, личные предпочтения и основания, определяющие уникальную привлекательность того или иного объекта недвижимости.

К экономическим особенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью. На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (например, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (схема 1.13; здесь 1-8 - нумерация денежных потоков).

Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель, что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не

Схема 1.13. Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам

защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов - уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.

Недвижимость отличается большим многообразием комбинации нрав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвертые - в залоге, а пятые - в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.

Ликвидность недвижимости - это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех-четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино - Текстильщики достигает в среднем четырех-пяти месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье - двух-трех лет.

Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.

В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.

Для эффективного управления недвижимостью уже на прединвестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:

o маркетинговые исследования;

o строительная, экологическая, правовая и экономическая экспертизы;

o обоснование прогнозируемой цепы и эксплуатационных расходов;

o анализ аналогов недвижимости по принципу замещения и др.

Совершение сделок с недвижимым имуществом регламентируется законом, предусматривающим письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта (доказательство прав па него), прием-передачу, оценку и другие процедуры, которые должны обеспечить интересы общества, органов местной власти и иных субъектов права. Другие особенности недвижимости как товара рассмотрены ниже в соответствующих темах.