Особенности формирования и взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости

Важной особенностью рынка недвижимости является специфический характер взаимодействия между предложением и спросом на рынке. Эта специфика может быть раскрыта в следующих положениях.

Во-первых, на развитых рынках недвижимости, тесно интегрированных во всю систему рыночной экономики, предложение на рынке формируется в тесной взаимосвязи с ситуацией на финансовых рынках, в то время как конечный спрос на недвижимость в определяющей степени зависим от ситуации в реальном секторе экономики.

Как и всякое положение, данное не следует абсолютизировать. Если рынок недвижимости тесно интегрирован с финансовым рынком, если инвестиции в недвижимость являются составной частью совокупного инвестиционного портфеля, то это действительно так. Но возможна и иная ситуация, более характерная для тех национальных экономик, где рынок недвижимости еще не находится в тесной взаимосвязи с финансовым рынком. В этом случае предложение на рынке недвижимости в большей степени непосредственно формируется под влиянием спроса со стороны пользователей недвижимости. Именно такая ситуация является пока доминирующей в экономике России, хотя в последние годы, в существенной мере под воздействием нестабильности фондового рынка и кризисов в банковской сфере, недвижимость все чаще привлекает внимание профессиональных инвесторов.

Во-вторых, важное влияние на взаимодействие предложения и спроса оказывает тот факт, что предложение на рынке недвижимости не может быть изменено в краткосрочном периоде, отчасти по причине ограниченности земли как естественного базиса недвижимости, отчасти в силу длительности процесса создания объектов недвижимости. В силу этих обстоятельств предложение на рынке недвижимости (особенно, как будет подробнее рассмотрено далее, на первичном рынке) низкоэластично но цене в краткосрочном периоде.

Существенна при этом не столько сама неэластичность предложения в краткосрочном периоде (об этом можно говорить и по отношению к иным рынкам), сколько то, что краткосрочный период для первичного рынка недвижимости измеряется месяцами и годами^[1]. Длительность девелоперского цикла – от возникновения идеи реализации проекта развития недвижимости до его завершения и выхода готового продукта на рынок – может составлять несколько лет. В то же время спрос на рынке может измениться существенно быстрее, что ведет к ситуации неудовлетворенного спроса, а следовательно, и роста цен на рынке.

Например, такая ситуация уже возникала в России в первом десятилетии нового века, когда под влиянием высоких темпов экономического роста и целенаправленных усилий политического руководства страны значительно выросла доступность ипотечных кредитов (а еще больше повысились позитивные ожидания потенциальных заемщиков), что не замедлило сказаться на росте спроса и, соответственно, цен на рынке жилья.

Следует заметить, что рынок недвижимости не единственный рынок с высокой длительностью производственного цикла. Авианосцы, ледоколы или танкеры тоже строятся нс один год. Но разница состоит в том, что никто не строит авианосец в надежде (или даже с расчетом), что он его потом сможет выгодно продать. Подобного рода объекты создаются под конкретного заказчика, и такие секторы экономики, как кораблестроение, самолетостроение, отличаются высокой степенью плановости. На рынке недвижимости также часто строительство ведется для конкретного заказчика, но не менее часто застройщик создает объект для открытого рынка.

Важно запомнить

Рынок недвижимости – один из самых капиталоемких рынков с длительным производственным циклом среди свободных рынков и один из самых свободных рынков среди капиталоемких.

Различия в факторах, которые влияют иа предложение и спрос на рынке недвижимости, различная скорость реакции спроса и предложения на изменение экономической ситуации снижают возможности сбалансирования предложения и спроса на рынке недвижимости посредством ценовых механизмов.

Оценку особенностей взаимодействия предложения и спроса на рынке недвижимости следует дополнить указанием на существенные особенности в формировании спроса на рынке.

Объекты недвижимости, как хорошо известно, обладают высокой стоимостью, так что цена объекта на рынке купли-продажи, как правило, существенно превышает уровень текущих доходов приобретателей недвижимости, что ведет к неэластичности спроса на рынке продаж недвижимости по цене и доходу.

Результаты исследований

Исследования, проведенные специалистами США на основании обширных статистических данных^[2], подтверждают положения о низкой эластичности спроса и предложения на рынке недвижимости. По полученным ими данным, коэффициент эластичности по доходу на рынке жилой недвижимости составляет 0,2-0,3, т.е. рост дохода на 10% ведет к увеличению объема продаж лишь на 2–3%. Спрос на жилье также неэластичен по цене: падение цены на 10% ведет к росту объема продаж лишь на 6–8% (коэффициент эластичности равен 0,6-0,8). Но здесь коэффициент эластичности все же существенно выше.

В то же время коэффициент эластичности спроса но богатству (накопленному доходу), как показывают те же исследования, уже близок к единице, т.е. спрос на недвижимость эластичен по богатству (накопленному доходу)^[3].

Что же касается предложения, то здесь данные таковы: в долгосрочном периоде ценовая эластичность предложения составила 0,5, т.е. 10%-й прирост цен на жилую недвижимость ведет к 5%-му увеличению объема предложения^[4].

Как видим, эмпирические данные подтверждают теоретические выводы о низкой эластичности спроса и предложения на рынке продаж недвижимости.

Важно запомнить

Спрос и предложение на рынке продаж недвижимости низкоэластичны по цене. Спрос на рынке продаж низкоэластичен но доходу.

В основе низкой эластичности спроса на жилую недвижимость лежат два существенных обстоятельства. Во-первых, жилье относится к товарам, удовлетворяющим базовые потребности населения, а потому он относительно независим от колебания текущих доходов. Во-вторых, текущие доходы абсолютного большинства приобретателей недвижимости существенно меньше стоимости приобретаемой (имеющейся) недвижимости (это, заметим, не относится к аренде).

Отмеченное противоречие между уровнем цен на недвижимость и доходами ее приобретателей по своему значению для развития рынка недвижимости и его взаимосвязей с финансовым рынком вполне заслуженно может быть названо основным противоречием рынка недвижимости.

Важно запомнить

Основное противоречие рынка недвижимости – противоречие между ценой недвижимости и доходом ее приобретателей.

Указанное противоречие особенно важно в социальном аспекте и находит свое отражение в одном из важных показателей, используемых для оценки состояния жилищной проблемы и возможностей населения по приобретению жилья в той или иной стране, – коэффициенте доступности жилья. Величина такого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья может накопить на квартиру при предположении, что все получаемые денежные доходы будут откладываться на приобретение квартиры.

Коэффициент доступности жилья – отношение цены жилой недвижимости к доходу приобретателя недвижимости (домохозяйства) (как правило, годовому).

Коэффициент доступности жилья Khрассчитывают по формуле

Kh = p/Y,

где Р – цена жилья; Y – годовой доход приобретателя жилья.

В соответствии с методикой Организации Объединенных Наций (ООН) коэффициент доступности жилья (housing price to income ratio) рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному размеру дохода домохозяйства за год^[5].

Оценки и дискуссии

Величина коэффициента доступности жилья различается по разным странам, однако даже в экономически развитых странах она является достаточно высокой: от 3 до 10 и более. Нужно иметь в виду при этом, что даже в одной стране она может существенно изменяться под влиянием роста цен на жилье, с одной стороны, и динамикой дохода населения – с другой. Например, по данным американских специалистов, в США в 1980-е гг., когда цены на недвижимость бурно росли, цена жилья могла более чем в 20 раз превышать годовой доход его собственника.

В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой, первоначально принятой в Федеральной целевой программе "Жилище" и воспроизведенной затем, в частности, в Государственной программе РФ "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденной постановлением Правительства РФ от 15 апреля 2014 г. № 323, рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 м2 жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья – 54 м2. По официальным оценкам, приведенным в последнем документе, по состоянию на 2012 г. коэффициент доступности жилья, рассчитанный по указанной методике, составил в 2012 г. 4,2 года, а к 2020 г. должен составить 1,8 года. Очевидно, однако, что, во-первых, в современных экономических условиях планировать выход на такие показатели к 2020 г. чрезмерно оптимистично, а во-вторых, брать за основу социальные нормы жилья (на чем базируется методика в целом) нс вполне корректно.

На наш взгляд, при определении величины коэффициента доступности жилья, как и во многих других случаях, важно корректно подходить к выбору исходных данных.

Например, если говорить о современной российской ситуации, когда значительная часть населения проживает в коммунальных или малогабаритных квартирах, можно, конечно, взять за точку отсчета и стоимость данного жилья. При этом если мы сравним эту стоимость с доходом семьи, проживающей в нем, то величина коэффициента доступности жилья окажется существенно заниженной, что будет создавать ложное впечатление о возможностях населения по приобретению жилья. С другой стороны, если будут не полностью учтены доходы (например, "черные" или "серые"), получаемые населением, то искажение произойдет уже в иную сторону.

За точку отсчета в данном случае целесообразно принять известную формулу, согласно которой число комнат в квартире (единице жилья) должно быть на единицу больше, чем число проживающих: k = п + 1 при средней, а не минимальной площади жилой единицы. Если исходить из методики ООН (Хабибат ООН), то ситуация здесь такова. 11од типовой квартирой понимается квартира, общая площадь которой равна значению средней для данной страны обеспеченности населения жильем (в восточноевропейских странах – 30, в западноевропейских – 40, в США – 70 м2 па человека), умноженному на средний размер домохозяйства. В соответствии с официальными данными Росстата, на конец 2011 г. этот показатель составил 23 м2 общей площади жилых помещений на человека. При этом по регионам страны он может существенно отличаться. Так, в Москве он составляет 19 м2, в Санкт-Петербурге близок с среднероссийскому – 23 м2. Очевидно, что, как минимум, из этих цифр и реальной рыночной стоимости жилья и следует исходить при определении коэффициента доступности жилья.

Выделенное выше противоречие между уровнем цен на недвижимость и уровнем дохода ее приобретателей может быть разрешено несколькими способами:

• путем развития жилищного строительства за счет бюджетных средств и предоставления жилья нуждающимся на условиях социального найма (т.е. на условиях минимальной платы за наем с включением в нее средств, предназначенных для амортизации стоимости жилища, и возмещением операционных издержек);

• за счет развития системы "доходных домов", т.е. поощрения строительства частными застройщиками жилых домов, предназначенных для сдачи в аренду.

Эти способы позволяют решать проблему повышения доступности, не выходя за пределы рынка недвижимости, однако и возможности, и привлекательность их для приобретателя недвижимости ограничены.

Так, развитие арендных отношений в жилищной сфере (так же, как и на рынке коммерческой недвижимости) позволяет отчасти снять указанное противоречие. Арендная плата как цена пользования объектами недвижимости ("прокатная цена") по своей величине сопоставима с доходами пользователей недвижимости, а потому спрос на рынке аренды является более эластичным по цене и доходу. Вместе с тем аренда не ведет, как правило, к переходу объекта недвижимости в собственность арендатора (за исключением лизинга недвижимости), а потому не дает возможность использовать недвижимость как капитал, как средство накопления.

Однако указанные способы лишь частично решают проблему развития рынка недвижимости и масштабного решения проблемы повышения доступности жилья. Системное разрешение противоречия между ценой недвижимости и доходами ее приобретателей обеспечивается лишь на основе устойчивых связей рынка недвижимости с финансовым рынком, в котором рынок недвижимости находит источник ресурсов для своего развития. Механизмом, связывающим эти рынки, в частности, являются: система ипотечного кредитования, банковское кредитование строительства, развитие институтов коллективного инвестирования в недвижимость (паевые фонды и пр.)^[6].

Важно запомнить

Система ипотечного кредитования, связывая рынок недвижимости и финансовый рынок, позволяет разрешить противоречие между ценами на недвижимость и доходами ее приобретателя, мотивирует приобретателей недвижимости к эффективной трудовой деятельности, снимает ограничения на пути развития рынка недвижимости, связанные с ограниченностью текущих доходов населения.

Для разрешения основного противоречия рынка недвижимости необходимы его устойчивые связи с финансовым рынком.