Особенности бухгалтерского умета и аудита отчетности товариществ собственников жилья

Аудитору следует установить выполнение товариществом собственников жилья целевой установки его создания. Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом в доме. Общее имущество – это объект управления и бухгалтерского учета. Под общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме согласно Жилищному кодексу РФ подразумеваются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. К общему имуществу собственников квартир относятся лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором находится дом, и др. (п. 1, ст. 36 ЖК РФ).

Аудитору следует выяснить, как отрегулированы нрава на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Согласно законодательству РФ земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то такой участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2, ст. 16 ЖК РФ). Если участок не был сформирован, то общее собрание собственников вправе выбрать уполномоченное лицо, которое обратится в органы власти с заявлением о формировании земельного участка. При этом после формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета земля переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений.

В случае если дома построены или реконструированы, аудитору следует проверить обоснованность приемки дома приемочной комиссией, установление размеров и границ земельных участков. При этом свидетельство о доле в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом не требуется.

В случае если документы на получение доли в праве собственности на земельный участок многоквартирного дома не оформлены, аудитору следует рекомендовать собственникам провести следующие процедуры по формированию земельного участка:

1) на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избрать уполномоченное лицо и наделить его правом обращения в органы власти с заявлением о формировании земельного участка (чаще всего таким лицом выступает председатель ТСЖ). Порядок формирования земельного участка устанавливается на местном уровне;

2) составить заявление на формирование земельного участка с определением границ и межеванием земельного участка.

К заявлению необходимо приложить следующие документы:

• выписку из протокола общего собрания собственников (в нем должны быть указаны: форма голосования, повестка дня, принявшие участие в собрании собственники и количество их голосов, решение об обращении с заявлением о формировании земельного участка);

• справку о размерах площадей помещений в многоквартирном доме из БТИ;

• копии документов об отводе земельного участка (при наличии);

• протокол решения собрания собственников об установлении размера доли в праве общей собственности на общее имущество (если такое решение было принято до вступления в силу Жилищного кодекса РФ).

Аудитору следует проверить, куда отнесена стоимость работ по межеванию. Эти расходы должны нести собственники помещений, а не ТСЖ. Лицо, заключившее договор со специализированной организацией, уполномочено на это общим собранием собственников, а не собранием членов товарищества собственников жилья.

Особое внимание следует уделить проверке налога на землю. Аудитору следует иметь в виду, что собственники помещений в многоквартирном доме приобретают статус плательщиков налога на землю. Налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка (ст. 390 НК РФ). Следует установить правильность расчета налоговой базы пропорционально доле в праве собственности на общее имущество. Товарищество собственников жилья не участвует в правоотношениях по поводу уплаты земельного налога, так как налогоплательщики – физические лица самостоятельно уплачивают налог на основании налогового уведомления.

Аудитору следует установить обоснованность проведения собрания собственников в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ. В частности, необходимо проверить, направлены ли инициатору собрания сообщения собственникам, ознакомлены ли они с повесткой дня (собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, и изменять ее (п. 2, ст. 46 ЖК РФ)), оформлены ли решения протоколами, доведенными до всех собственников. Они являются обязательными даже для тех, кто не принимал участия в голосовании (п. 5, ст. 46 ЖК РФ).

В обязанности аудитора входит проверка устава ТСЖ, принимаемого большинством голосов на общем собрании собственников. Все собственники должны ознакомиться с разработанным правлением либо квалифицированными юристами уставом ТСЖ и, при необходимости, внести свои предложения. Аудитор устанавливает, является ли устав результатом коллективного творчества и удовлетворяет ли требованиям не только закона, но и собственников.

Проверка отчетности прежде всего связана с проверкой полномочности правления. На общем собрании членов ТСЖ избирается правление, которое из своего состава выбирает председателя товарищества. В соответствии с п. 5 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

При проверке товарищества в строящихся домах следует иметь в виду, что решение о создании ТСЖ принимается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Если товарищество создано в строящемся доме в Москве, то не менее чем за три месяца до начала работы приемочной комиссии оно должно направить в префектуру административного округа Москвы уведомление о намерении принять дом в управление. К уведомлению необходимо приложить устав, свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, протокол собрания собственников, а также схемы распределения долей. Это является основанием для выпуска префектом распоряжения о передаче дома в управление ТСЖ с момента ввода дома в эксплуатацию, на основании которого представитель товарищества участвует в приемке дома как член приемочной комиссии. Следует проверить, выполнена ли передача документации по дому, которая должна быть проведена за месяц до начала работы приемочной комиссии. Если за три месяца до начала работы комиссии ТСЖ не создано, то префектура проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (и. 3.1 ЖК РФ).

Аудитору следует проверить обоснованность членства в товариществе собственников жилья:

а) имеются ли письменные заявления о вступлении в товарищество собственников жилья и выходе из него собственников жилья в многоквартирном доме;

б) не допускаются ли случаи продолжения членства при прекращения права собственности члена товарищества на помещение. Аудитор должен иметь в виду, что в случае продажи квартиры старый собственник автоматически прекращает свое членство в ТСЖ, а новый собственник может вступить в ТСЖ, подав письменное заявление в правление.

Как показали исследования, факторы, связанные с государственным регулированием деятельности ТСЖ, зависят от гражданско-правового регулирования НКО, особенностей их налогообложения. В табл. 16.1 предложена классификация факторов, вызывающих возникновение специфических особенностей деятельности ТСЖ.

Таблица 16.1

Классификация факторов, влияющих на деятельность товариществ собственников жилья

Группа факторов	Фактор
Факторы, связанные с государственным регулированием ТСЖ	Гражданско-правовое регулирование, особенности налогообложения, перевод на самоокупаемость
Общеэкономические факторы	Реформирование жилищной сферы
	Коллегиальное принятие решений но управлению многоквартирным домом общим собранием собственников жилья
	Частная собственность на жилье, землю, общие коммуникации
	Особенности ценообразования, субсидии и дотации
	Особенности утверждения тарифов и цен на потребляемые услуги жизнеобеспечения ТСЖ
Отраслевые факторы	Особенности технологии обеспечения услугами по обеспечению жизненных условий жильцам
	Особенности ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности
	Составление сметы доходов и расходов
	Отчетность как некоммерческой организации
	Специфическое налогообложение

Общеэкономическими факторами, наиболее существенно влияющими на деятельность ТСЖ, являются основные результаты проведения реформы жилищной сферы и особенности функционирования рынка жилья; коллегиальное принятие решений по управлению многоквартирным домом; частная собственность на жилье, землю, общие коммуникации; особенности ценообразования, субсидии и дотации; процедуры утверждения тарифов и цен на потребляемые услуги жизнеобеспечения ТСЖ.

К специфическим чертам деятельности ТСЖ, вызванных отраслевыми факторами, относят:

• особенности технологии обеспечения услугами Ж КХ, такими, как совпадение во времени и непрерывность процессов предоставления услуг по водоснабжению, электрообеспечению, охране, лифтообеспечению, вывозу мусора и др. Невозможность возникновения остатков незавершенного производства;

• особенности ведения бухгалтерского учета и формирования бухгалтерской отчетности;

• необходимость проведения работ по финансовому планированию, составлению сметы доходов и расходов;

• отчетность НКО, включающую в себя отчет о целевом использовании средств;

• отчетность выборного органа управления ТСЖ перед собственниками жилья;

• налогообложение НКО при отсутствии коммерческой деятельности;

• ведение деятельности товарищества за счет средств целевого финансирования, состоящего из взносов членов товарищества, других платежей собственников и жителей, не пожелавших вступить в товарищество, других целевых средств – субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели (п. 2, ст. 151 ЖК РФ).

Закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ, включает в себя: обслуживание, эксплуатацию и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдачу в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме.

В расходную часть бюджета товарищества входят следующие статьи:

а) административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, накладные и прочие расходы);

б) техническое обслуживание, ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт оборудования дома, которые могут выполняться на основании договоров подряда на отдельные виды работ, комплексных договоров или хозяйственным способом;

в) прочие расходы, связанные с ОГЛАВЛЕНИЕм комплекса недвижимого имущества (страхование, налоги);

г) отчисления в фонды капитального ремонта и др.

Исследования показали, что выявленные особенности производства характерны только для жилищно-коммунальной отрасли и находят свое отражение в системе бухгалтерского учета товариществ собственников жилья, которые следует учитывать при аудите. Они выражаются в следующем.

1. Товарищество может самостоятельно приспосабливать отдельные межотраслевые регистры бухгалтерского учета при соблюдении:

• единой методологической основы бухгалтерского учета, предполагающей ведение бухгалтерского учета на основе принципов начисления и двойной записи;

• сплошного отражения всех хозяйственных операций в регистрах бухгалтерского учета на основе первичных учетных документов;

• накапливания и систематизации данных первичных документов в разрезе показателей, необходимых для управления и контроля за хозяйственной деятельностью товарищества, а также для составления бухгалтерской отчетности.

2. Учет затрат по некоммерческой деятельности ведется на счете 20 "Основное производство" с выделением субсчетов 20-1 "ОГЛАВЛЕНИЕ домового хозяйства", 20-2 "Капитальный ремонт жилищного фонда".

3. На счете 86 "Целевое финансирование" открываются субсчета 86-1 "Финансирование муниципальными правительственными органами", 86-2 "Обязательные взносы членов товарищества", 86-3 "Дополнительные взносы членов товарищества", 86-4 "Целевые сборы за коммунальные услуги".

4. Учтенные на счете 20 "Основное производство" затраты списываются на счет 86 "Целевое финансирование".

5. Формы финансовой (бухгалтерской) отчетности ТСЖ имеют особую структуру. В частности, в ходе исследования была установлена целесообразность включения в состав формы "Отчет о прибылях и убытках" финансовой (бухгалтерской) отчетности товариществ дополнительных строк. Причем для целей исследования наибольшую значимость имеют дополнительные строки в составе строк "Выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг)" и "Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг", раскрывающие объемы получаемой выручки и затрат по услугам управления домом и другим видам деятельности.

По строке "Выручка от реализации продукции (товаров, работ, услуг)" типовой формы отчета о прибылях и убытках выручка отражается полностью, т.е. без расшифровок. В то же время, если товарищество сочтет нужным, можно расписать доходы и расходы от каждого вида доходов и расходов. Для этого форму нужно дополнить новыми строками.

В ходе исследования определены особенности проведения аудита отчетности ТСЖ, связанные с общеэкономическими и отраслевыми факторами.

1. Необходимость проведения аудиторских процедур с учетом общеэкономических факторов, наиболее существенно влияющих на деятельность товарищества, определяемых проводимой реформой жилищной сферы, функционированием рынка жилья, необходимостью коллегиального принятия решений по управлению многоквартирным домом, частной собственностью на жилье, землю, общие коммуникации.

2. Учет при аудите особенностей гражданско-правового регулирования деятельности товариществ как некоммерческих организаций, имеющих особенности учета и налогообложения. Проверка правильности присвоения кодов Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ) при регистрации.

3. Аудит оформления документов о вступлении в ТСЖ и выходе из него, достоверности оформленных документов на землю. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в доме, число проголосовавших "за" должно превышать 50% общего числа голосов собственников.

4. Аудит эффективности совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом.

5. Аудит бухгалтерских счетов, которые необходимо открывать для учета специфических статей, отражающих объективно обоснованные расходы товарищества по содержанию и ремонту дома.

6. Необходимость проведения аудита работ по финансовому планированию, точности расчетов смет доходов и расходов и их выполнения, обоснованности применяемых цен и тарифов.

7. Аудит отчетности ТСЖ как некоммерческой организации, включающей в себя отчет о целевом использовании средств и отчетность выборного органа управления товариществом собранию собственников жилья, обеспечение гласности работы товарищества, доступности информации о расходах и работе товарищества.

8. Экспертиза проводимой коммерческой деятельности и соответствия ее уставу товарищества. Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности требует организации проверки с учетом схемы бухгалтерского учета и налогообложения в них.

9. Аудит эффективности использования финансовых ресурсов, субсидий и государственных дотаций, оценка эффективности деятельности, приносящей доходы товариществу, их соответствие уставным интересам. Проведение оперативного анализа и контроля целевого использования поступивших средств.

10. Лудит средств целевого финансирования товарищества, субсидий, дотаций, доходов от предпринимательской деятельности, направленной на уставные цели.

11. Аудит обоснованности расходной части бюджета товарищества, в том числе административно-управленческих расходов, расходов на техническое обслуживание, ОГЛАВЛЕНИЕ и ремонт комплекса недвижимого имущества и др.

12. Аудит достоверности отражения деятельности товарищества в системе бухгалтерского учета.

13. Аудит выполнения целевой установки ТСЖ по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством РФ пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представления и защиты общих имущественных интересов собственников жилья. Сопоставление направлений деятельности товарищества, принципов формирования и использования его имущества с целями и задачами, определенными уставом и органами управления.

Анализ взаимосвязи особенностей системы бухгалтерского учета в ТСЖ и особенностей аудита отчетности таких товариществ представлен в табл. 16.2.

Таблица 16.2

Особенности деятельности товариществ собственников жилья и их влияние на организацию бухгалтерского учета и аудита

Специфические черты деятельности	Особенности системы бухгалтерского учета	Особенности аудита
Особенности, вызванные гражданско-правовыми факторами
Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения общим имуществом	Учет статуса товарищества как некоммерческой организации при его регистрации. В бухгалтерском учете следует вести раздельный учет по всем видам услуг, оказываемых собственникам в многоквартирном доме, отражать в финансовой (бухгалтерской) отчетности некоммерческую и коммерческую деятельность	Проверка в ходе аудита выполнения целевой установки ТСЖ но совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а также представления и защиты общих имущественных интересов собственников жилья
Цель создания ТСЖ – управление общим имуществом в доме, под которым подразумеваются помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме	Учет затрат, связанных с управлением общим имуществом, к которому относятся лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, земельный участок, на котором находится дом, и др.	Аудит обоснованности затрат по управлению общим имуществом собственников квартир
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме	Бесплатный переход участка в общую долевую собственность собственников помещений, если земельный участок сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.) и в отношении него проведен государственный кадастровый учет	Аудит достоверности сформированного участка, переходящего в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, постановки на государственный кадастровый учет
Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в доме, которое должно проводиться ежегодно	Оформление документов по созданию ТСЖ для законной деятельности	Аудит выполнения требований создания ТСЖ на общем собрании собственников помещений в доме. Число членов ТСЖ, создавших его, должно превышать 50% общего числа голосов собственников (п. 3 ст. 135 ЖК РФ)
Вступление в ТСЖ и выход из него осуществляются на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ). С момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение прекращается и его членство в ТСЖ	Учет собственников и участников ТСЖ на основании письменного заявления (ст. 143 ЖК РФ) и документов, подтверждающих права собственности члена товарищества на помещение	Аудит оформления документов о вступлении в ТСЖ и выходе из него
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" товарищества собственников жилья как некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям	Бухгалтерский учет всех видов деятельности на счете 20 "Основное производство" с подразделением на коммерческую, не противоречащую уставной деятельности, и некоммерческую деятельность в соответствии со сметой доходов и расходов	Возможность для аудитора разделить все товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых будут применяться различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности, отчитываясь по коммерческой и некоммерческой деятельности и ее соответствии уставу. Это обусловлено наличием или отсутствием предпринимательской ( хозяйственной) деятельности
Товарищества собственников жилья могут осуществлять один или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ и соответствующих целям деятельности и уставу	Отражение в бухгалтерском учете каждого вида деятельности. Отражение доходов, полученных от коммерческой деятельности, в составе целевых средств, используемых для уставной деятельности	Сопоставление направлений деятельности товарищества, принципов формирования и использования его имущества с целями и задачами, определенными уставом и органами управления ТСЖ
При регистрации товариществу должен быть присвоен код ОКОНХ 90110 "Эксплуатация жилого фонда"	Использование правил бухгалтерского учета, принятых в ЖКХ (письмо Минфина России от 29 октября 1993 г. № 118 "Об отражении в бухгалтерском учете отдельных операций в жилищно-коммунальном хозяйстве" (с изм.)	Проверка правильности присвоения кодов (ОКОНХ) при регистрации товарищества, соблюдения правил бухгалтерского учета и налогообложения, принятых в ЖКХ
Особенности финансово-хозяйственной деятельности
Товарищества ведут свою деятельность за счет средств целевого финансирования, состоящих из целевых взносов членов товарищества, других целевых средств, а также за счет доходов от предпринимательской деятельности, направляемых на уставные цели	Для обеспечения эффективного управления и реализации уставных целей – финансовое планирование, которое позволяет рассчитать размер целевых взносов домовладельцев, определить поквартально (помесячно) движение денежных средств	Аудит обоснованности смет доходов и расходов и их выполнения. Проверка точности отражения в учете и правильности взимания налогов по всем видам деятельности
Главным элементом финансового планирования является составление годового бюджета товарищества. Расходная часть бюджета товарищества состоит из видов расходов, соответствующих смете	Обеспечение раздельного учета затрат товарищества по элементам сметы. Необходимость учета при составлении сметы ТСЖ: бюджетов прошлых лет (на 1–3 года) и его выполнение; технических характеристик комплекса недвижимого имущества (площади жилых и нежилых помещений, их назначение, этажность здания, количество лиц, имеющих право на льготы по оплате жилья, и т.д.); уровень инфляции; бюджетные дотации, субсидии и др.	Аудит доходных и расходных элементов сметы ТСЖ. Проведение опер ативного анализа и контроля целевого использования поступивших средств. Аудит выполнения сметы доходов и расходов и достоверности отчетности, который включает в себя оценку эффективности деятельности, приносящей доходы товариществу, их соответствие уставным интересам. Аудит эффективности использования финансовых ресурсов
Товарищества осуществляют финансирование затрат по содержанию жилого дома	Отражение всех затрат товарищества по основной деятельности на дебете счета 20 "Основное производство" субсчет 1 "ОГЛАВЛЕНИЕ домового хозяйства"; затраты на капитальный ремонт жилищного фонда – субсчет 2 "Капитальный ремонт жилищного фонда": иные затраты – на других субсчетах к счету 20	Аудит обоснованности и достоверности затрат, подтверждение целевого использования средств, а именно: оценка направлений их использования, т.е. качественная оценка, а также соответствие абсолютных величин расходования средств планируемым показателям
Средства целевого финансирования
Товарищества образуются из следующих основных источников: – целевых взносов домовладельцев; – средств бюджетного финансирования, в том числе: бюджетное покрытие льгот отдельным категориям граждан; субсидии, предоставленные гражданам при оплате жилья и коммунальных услуг в связи с переходом на новую систему оплаты жилья; – муниципальные дотации на техническое обслуживание, коммунальные услуги, капитальный ремонт; – прочие целевые поступления (спонсорские, благотворительные)	Использование для учета средств целевого финансирования счета 86 "Целевые финансирование и поступления", к которому открываются субсчета по необходимым для учета разделам. Со счета 86 списываются учтенные на счете 20 "Основное производство" затраты по основной (некоммерческой) деятельности: Д 86 – К 20. Для учета резервов предстоящих ремонтных и других расходов по дому целесообразно использовать счет 96 "Резервы предстоящих расходов"	Аудит средств целевого финансирования. Проверка счета 86 "Целевые финансирование и поступления" и субсчетов к нему: 1 "Целевые взносы домовладельцев", 2 "Компенсации (субсидии) по оплате жилья и коммунальных услуг", 3 "Дотации из местного бюджета", 4 "Скидки льготным категориям населения", 5 "Поступления от предпринимательской (хозяйственной) деятельности", 6 "Прочие целевые поступления". Проверка счета 96 "Резервы предстоящих расходов" по всем формируемым в товариществе резервам
Участники товарищества осуществляют целевые взносы для содержания ТСЖ	Учет расчетов с членами товарищества на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" субсчет 1 "Расчеты с членами товарищества". По дебету 76-1 с кредита 96-1.1 "Целевые взносы домовладельцев" отражаются суммы платежей, причитающихся товариществу	Аудит расчетов с членами товарищества по всем видам выплат и платежей