Основы земельного законодательства
Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении РФ и субъектов Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса (ЗК), федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.
Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента РФ, которые не должны противоречить Земельному кодексу РФ, федеральным законам.
Согласно ст. 5 ЗК РФ субъектами земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, иностранные граждане, лица без гражданства.
Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с ЗК, федеральными законами.
В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:
– земля как природный объект и природный ресурс – важнейшая часть биосферы, вместилище всех других связанных с ней природных объектов (лесов, вод, животного и растительного мира, полезных ископаемых и иных ценностей недр земли);
– земельные участки;
– части земельных участков.
Земельный участок как объект земельных отношений часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части (парцелляция земли); каждая из них после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Земельный фонд РФ – это вся территория РФ (включая водопокрытую) в пределах государственных границ страны. Он является единым природным объектом, обладает различными качествами и природными свойствами, представляющими народно-хозяйственный интерес – водопокрытостью, почвенным плодородием, лесопокрытостью, ОГЛАВЛЕНИЕм полезных ископаемых и др.
Конституцией РФ, Земельным кодексом РФ и другими федеральными законами и актами субъектов РФ устанавливаются следующие виды собственности на землю:
– частная;
– физических лиц;
– индивидуальная собственность граждан;
– общая совместная без определения долей;
– общая долевая собственность (с определением долей каждого собственника);
– юридических лиц;
– государственная;
– федеральная;
– земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, земли историко-культурного и природного наследия и др.;
– субъектов РФ;
– органов местного самоуправления.
В муниципальную собственность передаются земли, находящиеся в государственной собственности (городов, районов, кроме районов в городах), включая земли, приобретаемые по решению местной администрации у других собственников земли путем их выкупа в установленном порядке. Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляется органами местного самоуправления. Порядок отнесения земель к муниципальной собственности устанавливается законодательными актами РФ и се субъектов.
Право собственности на землю (ст. 15–19 ЗК РФ) включает в себя:
– владение (физическое обладание предметом собственности (землей) – титульное (на основании правоустанавливающего документа) и нетитульное (нелегитимное, незаконное);
– пользование – эксплуатация полезных свойств и качеств земли;
– распоряжение землей.
Право собственности на землю может выражаться в двух формах:
– правовое (право продать, заложить, передать в дар, менять, завещать по наследству, сдать в аренду, передать в безвозмездное пользование и др.);
– вещественное (право необратимого изменения назначения земли – застройка, затопление, перепланировка ландшафта, трансформация угодий, проведение капитальных работ, направленных на защиту и улучшение земли).
Основания возникновения нрав на землю закреплены в гл. 14, 17 ГК РФ и в ЗК РФ. Права на земельные участки подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации (ст. 25, 26 ЗК РФ).
На земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте, не может возникать право частной собственности (ст. 27 ЗК РФ). Основания прекращения прав на землю закреплены в гл. 15, 17 ГК РФ и гл. 8 ЗК РФ.
Право собственности на земельный участок прекращается:
– при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
– в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка;
– в порядке, установленном гражданским законодательством (ст. 44 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 45 ЗК РФ права постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются добровольно при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 ЗК РФ.
Право собственности на земельный участок прекращается принудительно:
– при использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, установленными ст. 7 и 8 ЗК РФ;
– использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
– неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений: отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами, при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде, нарушении установленного соответствующими нормами ст. 95 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, других земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;
– систематическом невыполнении обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;
– систематической неуплате земельного налога;
– неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
– изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 55 3 К РФ;
– реквизиции земельного участка в соответствии со ст. 51 ЗК РФ.
В соответствии со ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Основания прекращения права срочного безвозмездного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен (ст. 47 ЗК РФ).
В соответствии со ст. 48 ЗК РФ частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством; публичный сервитут – в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.
Использование земли в России является платным. При определении ставок используются показатели "нормативная цена земли" и "кадастровая стоимость земельного участка".
Определение понятия "нормативная цена земли" дает ст. 25 Закона РФ от 11 октября 1991 г. № 1738-1 "О плате за землю": нормативная цена земли – показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Из определения следует, что приоритетным при определении нормативной цены земли выступает потенциальный доход, т.е. доход, который может принести деятельность на определенном земельном участке, а эта деятельность определяется категорией земли и разрешенного использования земельного участка. Таким образом, нормативная цена земли характеризует не качество земли как таковой, ее физические свойства, а скорее степень ее пригодности для определенных видов деятельности. Перевод земли из одной категории в другую и изменение разрешенного использования должны повлечь за собой изменение нормативной цены земельного участка.
Нормативная цепа земли – это условный экономический показатель, необходимый для регулирования отношений землепользования, сделок с землей, для установления некоторой объективированной цены на земельный участок. Она была введена для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, по наследству, дарении, установлении коллективно-долевой собственности на землю и получении банковского кредита под залог земельного участка (ст. 25 Закона РФ "О плате за землю"). Показатель "Нормативная цена земли" первоначально выполнял функцию формы платы за землю. Этого требовала экономическая необходимость в стимулировании рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв. В настоящее время ее существование – явление временное. С принятием Земельного кодекса нормативная цена земли заменяется кадастровой стоимостью земельного участка (п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Φ3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"). В случаях если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли.
Кадастровая стоимость земельного участка – нормативно рассчитываемая стоимость, которая должна устанавливаться в процентах от рыночной стоимости участка и применяться главным образом в целях налогообложения. Институты нормативной цены земли и кадастровой стоимости земельного участка во многом схожи и имеют одинаковую правовую природу.