Основные понятия в сфере девелоперской деятельности

Общепризнано, что управление проектами – особая область менеджмента, применение которой дает ощутимые результаты. Специалисты именно в этой области особо высоко ценятся по всему миру, а сама методология управления проектами стала фактическим стандартом управления на многих тысячах предприятий и применяется в той или иной степени практически во всех крупных корпорациях. Девелоперская деятельность в принципе сродни управлению проектом. Девелопментом занимаются компании, которые инвестируют средства в строительство и (или) руководят данным процессом. Под проектом можно понимать временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов или услуг. "Временное" означает, что у любого проекта есть начало и непременно наступает завершение, когда достигаются поставленные цели, либо возникает понимание, что эти цели не могут быть достигнуты. "Уникальных" – что создаваемые продукты или услуги существенно отличаются от других аналогичных продуктов и услуг.

В строительной индустрии проектом часто называют строительство или реконструкцию определенного объекта, хотя нередко проект заканчивается без каких-либо строительных работ. Так, например, девелоперская компания может создать юридическое лицо, приобрести на него земельный участок или помещение (здание) и оформить разрешительные документы на проведение строительных работ. После чего "проект" может быть продан, в результате чего "девелопмент" не состоится.

Управление проектами – это приложение знаний, опыта, методов и средств к работам проекта для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить этим требованиям и ожиданиям, необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.

Девелопер – это предприниматель, извлекающий свою прибыль от создания объектов недвижимости (девелопмента), для чего он выступает в качестве:

– автора идеи проекта – что создавать и где;

– приобретателя земельного участка под застройку;

– организатора проектирования объекта (лицензированными проектантами),

– нанимателя генподрядчика (с лицензией на выполнение функций генподрядчика), управляющих недвижимостью (при необходимости).

Девелопер финансирует проект сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции. Девелопер возглавляет строительство, управляет им, беря на себя риски. Главная задача девелопера состоит в том, чтобы добиться максимального увеличения стоимости проекта.

Сегодня девелопмент настолько широкое понятие, что трудно дать ему исчерпывающее определение. Под девелопментом понимают любое развитие недвижимости.

Девелопмент – любая предпринимательская деятельность, связанная с реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости. В принципе девелопментом является не только строительство и реконструкция, но и ремонт здания или помещения – в том случае, если он повышает цену продажи или арендную ставку. Девелопмент можно определить и как сферу управления бизнесом, недвижимостью, строительством, ориентированную на увеличение стоимости объектов и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала.

Любой объект недвижимости за срок своего существования проходит несколько стадий развития:

– разработка концепции наилучшего использования объекта недвижимости;

– разработка бизнес-плана использования объекта недвижимости;

– получение необходимых разрешений, согласований и проектирование;

– строительство;

– управление, эксплуатация и ОГЛАВЛЕНИЕ объектов недвижимости;

– реновация объекта недвижимости.

Основная стадия существования недвижимости – управление ею, ее эксплуатация и ОГЛАВЛЕНИЕ. Однако доходность недвижимости определяется в ходе предыдущих стадий. Если же доходность падает, собственник, как правило, переходит к стадии реновации недвижимости, поскольку ему в подавляющем большинстве случаев важно получение дохода от использования своей недвижимости, все прочие действия направлены на обеспечение извлечения максимальной прибыли. Принято выделять два основных вида девелопмента – fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости под себя (build-to-suit), однако такая деятельность не имеет целью получение прибыли.

В первой схеме – fee-development – девелопер не берет на себя никаких финансовых рисков и работает с целью получения заранее определенного гонорара. В таких случаях инвестор нанимает девелопера, чтобы тот на имеющемся земельном участке построил задуманный объект от и до, что называется "под ключ". В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами, а проводит проектирование, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей за счет денег заказчика. Для выполнения всех необходимых работ он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), однако ответственность перед заказчиком за весь проект в целом лежит на самом девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% от его стоимости. "Фи-девелопер работает на гонораре, рассчитываемом определенным образом по соглашению с Инвестором. При реализации этой модели Инвестор нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил и построил наиболее выгодный вариант, и передал его Инвестору для дальнейшего использования, продажи или эксплуатации"^[1].

Вторая разновидность – speculative development – гораздо более сложна. Девелопер выступает как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом он вкладывает в проект собственные средства, которые и являются основанием будущей финансовой схемы.

Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

Попытка сконцентрироваться на одном источнике финансирования практически всегда обречена на провал. При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем доходном здании. При вложении на раннем этапе 10% от стоимости проекта девелопер рассчитывает в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Разумеется, высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками проекта, которые несет на себе девелопер. В связи с этим большинство специалистов считают, что девелопмент такого рода является наиболее сложной операцией на рынке недвижимости, так как в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и крайне сложные финансовые операции. Некоторые эксперты даже считают такой девелопмент искусством, основывающимся на исключительных личных качествах, опыте и удачливости девелопера.

Другой вид девелоперской деятельности – девелоперский бизнес, в его определении fee-development – управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Работа над проектом включает в себя следующие стадии:

– предпроектная подготовка;

– анализ рынка недвижимости;

– подбор объекта недвижимости;

– формирование стратегии проекта;

– инвестиционный анализ;

– оформление исходно-разрешительной документации;

– привлечение инвестиционных средств;

– проектирование;

– разработка финансовой схемы, организация финансирования;

– формирование архитектурно-инженерной группы;

– привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади;

– руководство проектированием;

– проведение тендера на строительные работы;

– строительство;

– координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ);

– контроль качества строительства и сметных расходов;

– реализация;

– маркетинг, реализация площадей;

– контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

Также выделяют различные виды девелопмента в зависимости от типа объекта недвижимости, на развитие которого направлена деятельность девелопера:

– девелопмент жилой недвижимости;

– девелопмент коммерческой недвижимости;

– девелопмент загородной недвижимости;

– ленд-девелопмент (девелопмент земли; девелопмент земельных участков).

Более подробная классификация видов девелопмента может включать разделение по классам объектов недвижимости (элитная жилая недвижимость, жилая недвижимость бизнес-класса, эконом-класса и т. п.).