Определение продажной цены земельного участка
Наиболее сложным и в правовом отношении противоречивым является вопрос об установлении продажной цены земельных участков под приватизированными предприятиями. Казалось бы, все должно быть очень просто. Спрос и предложение определят равновесную рыночную цену земельных участков с учетом их местоположения и других условий. Однако действовавшие до 01.11.2007 г. нормативные положения о порядке определения выкупной цены земельных участков в большей мере отражали не экономические закономерности, а политические предпочтения их авторов.
В соответствии с ЗК РФ с 30.10.2001 цена выкупа государственных и муниципальных земель собственниками расположенных на них зданий, строений и сооружений устанавливается субъектами РФ в следующих размерах:
|
Численность населения в поселениях, человек |
Цена земли в размере, кратном к станке земельного налога |
|
Свыше 3 млн |
От 5 до 30 |
|
От 500 тыс. до 3 млн |
От 5 до 17 |
|
До 500 тыс. |
От 5 до 10 |
Поправочные коэффициенты к стоимости участка, учитывающие основной вид использования здания, строения, сооружения, устанавливает Правительство РФ в размере от 0,7 до 1,3.
До установления субъектом РФ цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.
В зависимости от категории собственников зданий цена выкупа земельных участков дифференцируется (табл. 15.1).
В табл. 15.2 наглядно показана непоследовательность нормативного регулирования цен на одни из самых важных ресурсов любой предпринимательской деятельности.
Если не учитывать действия рыночных отношений в сфере купли-продажи земли под приватизированными предприятиями, то цепа выкупаемого земельного участка не может быть меньше кадастровой или нормативной цены (с соответствующими коэффициентами) не на дату утверждения плана приватизации предприятия, а на момент регистрации заявки на выкуп участка Фондом имущества, как это имеет место на деле в Московской области.
После принятия ЗК РФ в 2001 г. земельный участок входит вместе с предприятием в единый комплекс недвижимости.
Таблица 15.1. Цена продажи государственных и муниципальных земельных участков собственникам зданий, строений и сооружений (до 01.01.2013)
|
Категории собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных или муниципальных землях |
Местоположение земельных участков |
|
|
в городах с населением свыше 3 млн человек |
в иной местности |
|
|
1. Коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, здания которых были отчуждены из государственной или муниципальной собственности |
20% кадастровой стоимости участка |
2,5% кадастровой стоимости участка |
|
2. Граждане и некоммерческие организации, ставшие собственниками зданий, строений и сооружений до вступления в силу ЗК РФ (до октября 2001 г.) |
До установления субъектами РФ цены участков применяется наибольшая цена земель в соответствующей местности |
|
|
3. Другие лица (не указание в п. 1, 2) |
См. с. 506 |
|
Таблица 15.2. Нормативное регулирование выкупной цены земельных участков под приватизированными предприятиями
|
Наименование документа |
Дата вступления в действие |
Повышающий коэффициент ставки земельного налога из Приложения 2 Закона о плате за землю |
Нормативная цена участка |
Выкупная цена участка |
|
||||
|
1. Закон РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 "О плате за землю"; Указ Президента РФ от 14.06.1992 № 631 |
Июнь 1992 г. |
1 |
50-кратный земельный налог |
Равна нормативной цене |
|
||||
|
2. Закон РФ от 14.05.1993 №4966-1 "О республиканском бюджете Российской Федерации па 1993 год" |
Июнь 1993 г. |
7 |
То же |
То же |
|
||||
|
3. ФЗ от 01.07.1994 № 9-ФЗ "О республиканском бюджете Российской Федерации на 1994 год" |
Июль 1994 г. |
50 |
То же |
То же |
|
||||
|
4. Указ Президента РФ от 22.05.1994 № 1535 |
Июль 1994 г. |
50 |
То же |
Равна нормативной цене с коэффициентом от 1 до 3 |
|
||||
|
5. Постановление Правительства РФ от 03.11.1994 № 1204 |
Ноябрь 1994 г. |
50 |
200 кратный земельный налог, но не более 75% рыночной цены |
То же |
|
||||
|
6. Указ Президента РФ от 11.05.1995 №478 |
Май 1995 г. |
10-кратный земельный налог |
То же |
|
|||||
|
7. Постановление Правительства РФ от 07.06.1995 №562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году" |
Июнь 1995 г. |
50 |
То же |
||||||
|
8. Письмо Госкомимущества о т 06.03.1995 № СВ-2/1872 |
Март 1995 г. |
Равна нормативной цене с коэффициентом от 1 до 3 на дату утверждения плана приватизации |
|||||||
|
9. Указ 1 [резидента РФ от 16.05.1997 №485 |
Мам 1997 г. |
Не менее 5-кратного земельного налога |
|||||||
|
10. ЗК РФ |
Октябрь 2001 г. |
От 3- до 30-кратной ставки земельного налога. Поправочные коэффициенты от 0,7 до 1,3 |
|||||||
|
11. ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации (в ред. от 24.07.2007 №212-ФЗ)",ст.2 |
25.10.2007 |
2,5% кадастровой стоимости земельного участка, а в Москве и Санкт-Петербурге - 20% |
|||||||