Операции с недвижимым имуществом как объектом управления

Все протекающие в системе недвижимого имущества процессы по их содержанию, функциональному назначению можно разделить на две группы.

1. Процессы создания, содержания, развития и ликвидации объекта недвижимости как товара, блага и источника дохода – процессы "жизненного цикла" объектов недвижимого имущества, где они выступают в физической форме. В этих процессах объект недвижимости выступает как материальный носитель экономических отношений, предмет труда в процессах системы.

2. Процессы обращения недвижимости как актива, имеющего определенную стоимость и способного принести доход – рыночные операции (сделки) с недвижимостью. Процессы обращения недвижимости отражаются в финансовых потоках, где объект недвижимости в материальной (физической) форме выступает их обеспечением.

Процессы первой группы в определенной последовательности обеспечивают жизненный цикл объектов недвижимости (см. параграф 1.1). Объект недвижимости в рыночной экономике имеет свойства товара и может вступать в обращение на любой стадии своего жизненного цикла. Для поддержания и улучшения рыночных свойств недвижимости как товара осуществляется большинство процессов в период ее жизненного цикла от момента приобретения объектом недвижимости свойств товара (момент государственной регистрации прав собственности) до момента его физического и (или) морального старения и (или) ликвидации.

Состав участников процессов жизненного цикла объекта недвижимости (процессов первой группы), их роль, распределение между ними функций и ответственности зависят от типа, вида, масштаба и сложности данного объекта (табл. 1.4).

Следует отметить, что процессы первой группы по своему экономическому содержанию мало чем отличаются по отношению к объектам недвижимости различного вида и форм собственности и от системы производственных отношений, в рамках которой они осуществляются. Определенную специфику на них накладывает только необходимость поддержания и улучшения товарных характеристик объектов недвижимости для их участия в тех или иных процессах обращения. Эти процессы и управление ими изучаются в специальных дисциплинах по проектированию, строительству и эксплуатации зданий и сооружений, землеустройству и землепользованию.

Таблица 1.4

Состав участников процессов жизненного цикла недвижимости

Процессы жизненного цикла объекта недвижимости	Застройщик (девелопер)	Заказчик	Собственник	Проектировщик	Подрядчик (строитель)	Органы государственного и муниципального управления	Пользователь
Выбор земельного участка, предынвестиционные исследования	+	+		+		+
Оформление разрешения на строительство (на улучшения)	+	+				+
Проектирование улучшений	+			+
Изготовление улучшений (возведение, строительство объекта недвижимости) и их государственная регистрация	+				+
Использование (употребление) объекта по назначению с техническим и эксплуатационным обслуживанием			+			+	+
Модернизация: капитальный ремонт, реконструкция, реставрация улучшений с возможным перепрофилированием (изменением функционального назначения) объекта	+		+		+	+	+
Утилизация, снос улучшений, захоронение или вторичное использование материалов	+		+	+	+

Вторая группа процессов носит чисто рыночный характер и является предметом изучения экономических дисциплин, и прежде всего дисциплины "Управление недвижимостью". С точки зрения российского гражданского законодательства недвижимое имущество как один из объектов гражданского права может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке утвержденного правопреемства (наследования, реорганизации юридического лица и т.д.) либо иным способом, т.е. оно имеет определенную оборотоспособность. При этом некоторые виды недвижимости могут быть изъяты из оборота, другие имеют ограниченную оборотоспособность, т.е. могут принадлежать лишь некоторым участникам оборота, для третьих видов определен специальный режим оборота. Так, "земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах" (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Отчуждение предприятий и принадлежащих им объектов недвижимости регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйствующих субъектах. Процессы данной группы реализуют различные участники отношений рынка недвижимости и финансового рынка. Их состав в каждом процессе приведен в табл. 1.5.

Таблица 1.5

Состав участников процессов обращения недвижимости

Участник операции с недвижимостью	Операции с недвижимым имуществом
	Купля-продажа	Наем	Приватизация	Мена	Аренда, субаренда	Дарение	Наследование	Залог	Рента	Безвозмездное пользование	Доверительное управление (траст)
Собственник	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Покупатель	+
Арендатор					+			+
Наниматель		+
Залогодержатель								+			+
Нотариус	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Оценщик	+		+		+			+			+
Государственный регистратор	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Страховщик	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+	+
Инвестор (кредитор)	+		+					+
Риелтор	+	+	+	+	+			+	+		+
Брокер								+
Эмитент			+					+

Операции па рынке недвижимости называются сделками. В качестве сделок признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Самые распространенные операции на российских рынках недвижимости – купля-продажа жилых помещений и аренда. Наименее распространенной является операция купли-продажи нежилых зданий и помещений.

Купля-продажа недвижимости есть двусторонний договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель – уплатить покупную цену. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Договор должен быть нотариально удостоверен, если хотя бы одной из сторон является гражданин, и зарегистрирован в государственных органах. Поскольку здания, сооружения и т.п. объекты находятся на земле, покупателю такой недвижимости передаются права на пользование земельным участком, на котором они располагаются и без которого пользование недвижимостью невозможно.

Купля-продажа недвижимости регулируется ст. 549–558 ГК, нормы, регулирующие куплю-продажу таких объектов недвижимости, как предприятия, содержатся в ст. 559–566 ГК. Гражданский кодекс РФ содержит лишь общее регулирование сделок купли-продажи недвижимости. Все остальное регулирование этих операций осуществляется в виде законодательства и актов исполнительной власти субъектов Федерации и органов местного самоуправления.

Переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Договор купли-продажи недвижимости должен содержать два существенных условия, отсутствие любого из которых влечет недействительность договора.

1. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие однозначно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

2. Договор должен содержать цену продаваемой недвижимости. Эта цена должна включать цену передаваемых покупателю зданий, сооружений, соответствующей части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. Может быть указана цена за единицу площади недвижимости или иного показателя ее размера, тогда должен быть указан и соответствующий размер передаваемой недвижимости, исходя из которого определяется и общая цена сделки. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость считается исполненным после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче.

При продаже жилого дома, его части или отдельной квартиры сохраняется право пользования соответствующей частью жилого помещения за лицами, которые имели его до продажи, не будучи собственниками. В случае нарушения прав этих лиц договор купли-продажи считается недействительным.

При продаже предприятия как имущественного комплекса от продавца к покупателю переходят все права и обязательства в отношении к этому предприятию. Составляется акт инвентаризации имущества, передается бухгалтерский баланс, определяется перечень всех обязательств продаваемого предприятия, и делается это на основе независимого аудиторского заключения. Требуется согласие кредиторов на продажу, а если долги были переведены на покупателя предприятия без согласия кредиторов, то покупатель и продавец в соответствии с законом несут солидарную ответственность перед кредиторами по долгам предприятия. Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

На втором месте по объему сделок на рынке недвижимости находятся операции по аренде жилых, нежилых помещений и земельных участков. Отношения аренды недвижимого имущества регулируются положениями параграфов 1 и 4 гл. 34 части 2 ГК РФ. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду. Этот вид рыночных операций в России является наиболее известным и практически отработанным, так как арендные отношения особенно быстрыми темпами развивались в последние десятилетия централизованного планового управления экономикой страны. При их осуществлении не происходит изменения собственника и, следовательно, отсутствует основная причина ряда негативных социально-экономических явлений, имеющих место при совершении сделок купли-продажи.

Одним из существенных условий договора аренды здания или сооружения является соглашение о размере арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При прекращении договора аренды арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, установленных для передачи имущества в аренду.

Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды поддерживать арендованное имущество в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по его страхованию, если иное не предусмотрено договором.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для передачи предприятия η аренду. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Залог – это один из основных способов обеспечения исполнения обязательств, представляющий собой комплекс правомочий кредитора в отношении имущества, выделенного должником или предоставленного для этой цели другим лицом в качестве обеспечения выполнения должником принятого на себя обязательства (обычно – но возврату кредита).

Залог недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке, а также общими правилами о залоге, содержащимися в Гражданском кодексе (ст. 334–358). Залог недвижимости производится посредством заключения договора об ипотеке. Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Особым случаем является ипотека предприятия, которое в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью в соответствии со ст. 132 ГК. При ипотеке предприятия в целом как единого имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, как недвижимое, так и движимое, включая права требования и исключительные права, в том числе и те, которые приобретены в период ипотеки, если иное не предусмотрено договором или специальным законом.

Залогодержатель вправе передать свои права по договору о залоге другому лицу с соблюдением общих правил о передаче прав кредитора путем уступки требований, установленных ст. 382–390 ГК. Такая уступка будет действительна, только если другому лицу будут уступлены права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Это положение используется в операциях с недвижимостью на вторичном рынке ипотек, где долговые обязательства залогодателя, обеспеченные ипотекой, обращаются в виде ценных ипотечных бумаг, т.е. ценных бумаг, обеспеченных залогом объектов недвижимого имущества. Возможность обращения стоимости недвижимого имущества на финансовом рынке в виде ипотечных облигаций служит основой системы ипотечного финансирования недвижимости.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства на заложенное имущество может быть обращено взыскание. Тогда требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества или по решению суда, или на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Прекращение ипотеки регистрируется в том же порядке, как и ее установление.

Наем жилого помещения является правовым институтом, аналогичным аренде, но имеет определенные особенности в регулировании отношений сторон такого вида найма.

По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Таким образом, однозначно определяется целевое назначение арендуемого имущества, выйти за пределы которого наниматель нс вправе.

По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Подряд и возмездное оказание услуг являются основным видом отношений в процессах выполнения строительных, ремонтных, монтажных и других работ жизненного цикла недвижимого имущества. При этом договор подряда является наиболее подходящим, когда в качестве исполнителя выступает юридическое лицо, а договор возмездного оказания услуг – в том случае, когда в качестве исполнителя выступает физическое лицо.

В соответствии с общими положениями о подряде (ст. 702–729 ГК РФ) по договору одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить ее. Договор подряда заключается на изготовление или переработку (обработку) вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. Если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика.

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. Генеральный подрядчик несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком, а перед субподрядчиком – ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда.

По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществлять определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила о договоре возмездного оказания услуг применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, отношения по которым регулируются другими разделами Гражданского кодекса.

Если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель обязан оказать услуги лично. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре.

К договору возмездного оказания услуг применяются общие положения о подряде (ст. 702–729 ГК РФ) и положения о бытовом подряде (ст. 730–739 ГК РФ), если это не противоречит нормам, регулирующим отношения по договорам возмездного оказания услуг, а также особенностям предмета таких договоров.

В условиях рыночных отношений в сфере недвижимости появляются новые формы организации операций с недвижимостью. Все большее распространение получает девелопмент. Девелопер осуществляет выбор экономически эффективного проекта, организует получение необходимых документов на его реализацию, определяет условия для привлечения инвестиций (включая собственные средства) и их возврата, проводит отбор подрядчиков и финансирует их деятельность, контролирует ход возведения объекта и передает его в эксплуатацию.

В наиболее общем виде при реализации любого проекта девелопер решает следующий комплекс задач:

– определяет возможность его реализации (учитывая макро- и микроэкономические показатели);

– выявляет условия осуществления проекта, разрабатывает бизнес-план;

– реализует проект, включая привлечение финансовых средств для финансирования проекта, заключение договоров с подрядными организациями но проектированию и производству строительно-монтажных работ.

Девелопмент как специальный вид профессиональной деятельности в системе недвижимого имущества, принимая на себя всю ответственность, позволяет значительно снизить риски клиента (юридические, технологические, экономические и др.), которые неизбежны в решении столь многогранной проблемы.

Началом этого вида деятельности в нашей стране следует считать 1994–1995 гг., до этого периода специализирующиеся на нем фирмы были скорее исключением, нередко сочетая его с брокерской, риелторской или другими видами деятельности. При этом на отечественном рынке наблюдается некоторое условное разграничение сфер влияния – иностранные фирмы больше специализируются на развитии коммерческой недвижимости (бизнес-центров), а российские – на жилищных проектах.

Подобная специализация, возможно, вызвана влиянием таких специфически российских факторов, как нередкая неплатежеспособность нанимателя или собственника квартиры, диктат предприятий, обеспечивающих поставки тепла, электроэнергии, воды и пр., противоречивость законодательства, не позволяющая эффективно бороться с неплатежами, тогда как российские компании способны находить здесь нестандартные решения.

На различных этапах осуществления девелоперских проектов в настоящее время характерными проблемами остаются:

– при получении разрешительной документации – получение разрешения на использование земельного участка под застройку, заключение инвестиционного договора с выбором наименьшего риска, при этом бывает сложно отстоять условия для обеспечения гарантий по реализации проекта;

– при осуществлении проектных работ – обеспечение согласования технических возможностей и рентабельности проекта;

– при организации финансирования – проработка программы, контроль над своевременностью оплаты этапов работ;

– при реализации проекта – согласование прогнозного и реального графиков продаж (аренды) и их своевременная корректировка с помощью проведения ряда маркетинговых мероприятий (экономия на маркетинге считается недопустимой роскошью);

– при последующей эксплуатации объекта недвижимости – постоянное выявление запросов клиента (клиентов) и осуществление соответствующих мероприятий по их удовлетворению.

Новым для России и развивающимся рыночным процессом выступает профессиональное управление недвижимостью (сервейинг). Оно осуществляется как в рамках корпоративных структур (особенно таких крупных, как АФК "Система", РАО "ЕЭС РФ", РАО "Газпром", ФПГ "Альфа-групп" и др.), в которых созданы и функционируют специализированные системы управления корпоративным имуществом входящих в их состав подразделений, так и профессиональными рыночными структурами – управляющими компаниями (трастовыми организациями), управляющими недвижимым имуществом по "доверенности" и переданным им в доверительное управление (траст).

Доверительное управление – имущество, первоначально принадлежащее учредителю, передается в распоряжение доверительного собственника (управляющего или попечителя), но доход с него получают выгодоприобретатели (бенефициары). Учредитель (который может одновременно быть и выгодоприобретателем и (или), в ряде случаев, и управляющим) в рамках специального соглашения передает принадлежащие ему ценности под контроль попечителя, который обязан совершать с ними операции, приносящие выгодоприобретателям максимальную прибыль или соответствующие другим инструкциям учредителя.

Особое значение в системе недвижимости имеет управление обращением прав на недвижимость на финансовом рынке с целью финансирования операций ее жизненного цикла и получения дохода.

Доходы от инвестиций в недвижимость аналогичны выплатам дивидендов по корпоративным ценным бумагам, т.е. они существуют в форме текущих доходов и в форме изменений стоимости актива с течением времени. Текущий доход является следствием скорее результатов деятельности предприятия по недвижимости, чем решения менеджеров о выплате дивидендов. Поэтому в процессе управления недвижимостью, и прежде всего в оценке ее рыночной стоимости, очень важно рассмотрение источников инвестиционных доходов. Они бывают двух основных типов – полученные в результате сделок и полученные от изменения стоимости первоначального собственного капитала.

Первый тип доходов состоит из денежных потоков и налоговых издержек, второй – из выплат по закладным и из роста стоимости собственности.

Важно также обозначить время появления различных источников доходов. Денежный поток и налоговый эффект являются текущими доходами, так как они доступны сразу же, а изменения в стоимости собственного капитала – отсроченными, условными и налогозависимыми, так как их реализация отсрочена, неопределенна и, возможно, номинальна, если не негативна. Сумма денежного потока от всех источников составляет общий текущий доход от недвижимости.

Мена – между сторонами производится обмен одного имущества на другое. При этом каждый из участвующих в договоре мены считается продавцом имущества, которое он дает, и покупателем имущества, которое он получает. Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать объекты недвижимости.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия проживающих с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного собственником лица (органа) и проживающих с ним совершеннолетних членов семьи передать права и обязанности по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). Обмен жилых помещений производится в установленном порядке.

Дарение – безвозмездная передача недвижимости собственником другому лицу, к которому переходит право собственности. Дарение оформляется в виде юридического документа – дарственной.

Для сделки дарения есть ограничения. Если объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит им на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника недвижимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него.

Наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку это не определено завещанием.

Если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследователей не принял наследства, либо все наследники лишены завещателем наследства, имущество умершего по праву наследования переходит к государству. Такое имущество называется вымороченным.

При наследовании но закону наследниками первой очереди являются дети (в том числе усыновленные), супруг(а) и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти.

Наследники второй очереди – братья и сестры умершего, его дед и бабка как со стороны отца, так и со стороны матери. Наследники второй очереди призываются к наследованию по закону лишь при отсутствии наследников первой очереди или при неприятии ими наследства, а также в случае, когда все наследники первой очереди лишены завещателем прав наследования.

При отсутствии наследников первой и второй очередей к наследованию призываются наследники третьей очереди. К ним относятся братья и сестры родителей умершего (дяди и тети наследодателя).

Если таковых нет, наследство переходит к наследникам четвертой очереди – это прадеды и прабабки умершего как со стороны деда, так и со стороны бабки.

В новой части ГК РФ перечень наследников первой, второй, третьей и четвертой очередей такой же. Но согласно ст. 1145 ГК РФ при отсутствии наследников первой, второй, третьей и четвертой очередей теперь право наследовать по закону получают наследники пятой очереди. К ним относятся дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки).

Если же нет наследников пятой очереди, к наследованию призываются наследники шестой очереди. Это дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети).

Если не окажется наследников предшествующих очередей, к наследованию призываются пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя – это седьмая очередь.

Согласно п. 3 ст. 1148 ГК РФ наследниками по закону будут признаваться также граждане, не входящие в круг перечисленных родственников, но ко дню открытия наследства являющиеся нетрудоспособными. При наличии других наследников по закону они будут наследовать наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. При отсутствии других наследников указанные выше иждивенцы наследодателя будут наследовать самостоятельно в качестве наследников восьмой очереди.

В случае оформления завещания последнее должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено.

Лизинг – это долгосрочная аренда, иногда па весь срок службы объекта недвижимости, допускающая возможность выкупа объекта недвижимости лизингополучателем у лизингодателя (собственника недвижимости). После истечения срока лизингового договора лизингополучатель либо возвращает имущество лизингодателю, либо продлевает срок договора, либо же выкупает имущество по остаточной стоимости.

Приватизация – форма преобразования собственности, представляющая собой процесс передачи государственной (муниципальной) собственности в частные руки.

Основные модели приватизации следующие.

• Бесплатная приватизация. Основные доводы в ее пользу сводятся к следующему: так как при государственной монополии каждый гражданин являлся совладельцем собственности, то его надо превратить из формального в реального собственника, наделив его частью государственного имущества. Таким образом должны возникнуть стимулы к производительному труду, к экономии затрат и более рациональному использованию ограниченных ресурсов. Практически реализация связана с наделением всех граждан приватизационными чеками – ваучерами.

• Платная приватизация. В этом случае государственная собственность подлежит продаже по различным схемам. Основная идея этого процесса – продажа на аукционах за деньги. Предполагается, что предварительно предприятие акционируется, а затем его акции продаются на фондовом рынке. Сторонники такой приватизации указывают, что только в этом случае появится эффективный собственник. Кроме того, она приводит к увеличению доходной части бюджета.