Лекция 3. ЖИЛИЩНЫЕ ПРАВООТНОШЕНИЯ
В результате изучения главы студент должен:
знать
• какие общественные отношения считаются "жилищными", их структуру и виды;
• специфику жилищных отношений и когда возникают жилищные правоотношения;
• обязательные элементы жилищного правоотношения (субъекты, объекты и ОГЛАВЛЕНИЕ);
• полномочия органов государственной власти и органов местного самоуправления в области жилищных отношений;
• понятие жилого помещений и его виды; назначение и пределы использования жилых помещений;
• понятие жилищного фонда, его виды;
• порядок и условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;
• порядок и условия переустройства и перепланировки жилых помещений, последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и решения Конституционного суда РФ по данной тематике;
• соответствующую учебную и научно-монографическую литературу;
уметь
• грамотно применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности, самостоятельно осуществлять поиск нормативных и литературных источников по вопросам, касающимся жилищных отношений, давать теоретический комментарий различных практических ситуаций;
• совершенствовать практические навыки применения правовых норм при осуществлении экспертной деятельности в области жилищных отношений; оперировать юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;
• анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом, осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов;
• давать квалифицированные юридические заключения и консультации, правильно составлять и оформлять юридические документы;
• давать теоретический комментарий практической ситуации к судебному решению;
владеть
• понятийным аппаратом в области жилищных отношений;
• юридической терминологией норм права, касающихся жилищных отношений;
• приемами толкования и применения законов и других нормативных правовых актов;
• навыками по разработке документов правового характера;
• навыками анализа различных правовых явлений в области жилищных отношений;
• навыками анализа правоприменительной практики, разрешения правовых проблем и коллизий;
• приемами осуществления правовой экспертизы нормативных актов;
• приемами оформления принятых правовых решений и юридических действий в точном соответствии с законом;
• методикой квалификации и разграничения видов различных правонарушений;
• навыками по принятию мер, необходимых для признания или восстановления нарушенных прав граждан и организаций;
• навыками ориентации в специальной литературе в сфере защиты жилищных прав и законных интересов участников жилищных отношений.
Понятие, структура и виды жилищных правоотношений
Специфика жилищных отношений
В ЖК РФ, который, как уже отмечалось, является одним из основных источников жилищного права, говорится о том, что жилищное законодательство регулирует жилищные отношения. В частности, в ст. 1 подчеркивается, что жилищные отношения основаны на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из ЖК РФ, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.
Согласно ч. 1 ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу:
– возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов;
– пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
– пользования общим имуществом собственников помещений;
– отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
– учета жилищного фонда;
– содержания и ремонта жилых помещений;
– переустройства и перепланировки жилых помещений;
– управления многоквартирными домами;
– создания и деятельности ЖК и ЖСК, ТСЖ, прав и обязанностей их членов;
– предоставления коммунальных услуг;
– внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе уплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
– формирования и использования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
– контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;
– осуществления государственного жилищного надзора и муниципального жилищного контроля.
Обратим внимание, что в этой статье определяется, какие отношения регулируются жилищным законодательством и, следовательно, считаются "жилищными".
Традиционно к жилищному законодательству относили вопросы пользования жилыми помещениями, учета жилищного фонда, его содержания и ремонта. Необходи
мо отметить, что, несмотря на отсутствие в ЖК РСФСР аналогичного перечня, из содержания прежнего Кодекса было ясно, что жилищное законодательство регулирует именно жилищные отношения. Не следует забывать, что жилищные отношения могут регулироваться иным законодательством, в том числе гражданским. Однако ЖК РФ и принятые в соответствии с ним другие правовые акты жилищного законодательства осуществляют свое действие лишь в сфере жилищных отношений. Круг этих отношений, как следует из сказанного выше, определен ст. 4 и ОГЛАВЛЕНИЕм ЖК РФ. В данной статье названы и новые отношения, которые регулируются жилищным законодательством: пользование жилыми помещениями частного жилищного фонда, создание и деятельность товариществ собственников жилья и др.
Этот перечень "жилищных отношений" представлен как закрытый (полный). Па наш взгляд, данный подход является спорным, поскольку вряд ли могут быть учтены все вопросы, относящиеся к этой сфере правового регулирования. Например, в этой статье говорится только о пользовании частным жилищным фондом, а вопросы, касающиеся перевода жилого помещения в нежилое и наоборот (гл. 3 ЖК РФ), вообще не упоминаются.
В юридической литературе высказывались различные мнения о правовой природе жилищных отношений, их видах и содержании.
П. И. Седугин отмечал:
"“Жилищные отношения” – это общее, родовое понятие, которым охватываются различные виды отношений, возникающих по поводу жилища: по пользованию жилыми помещениями, предоставлению жилых помещений нуждающимся в них, по управлению и эксплуатации жилищного фонда и др. Необходимость выработки такого понятия обусловлена, прежде всего, потребностью в комплексном подходе к решению жилищных вопросов в условиях существенного изменения и усложнения характера задач в области обеспечения граждан жильем. Это позволяет решать в комплексе и во взаимосвязи вопросы использования и сохранности жилищного фонда и вопросы обеспечения жилищных прав граждан"[1].
По мнению Ю. К. Толстого, изложенному в учебном пособии "Жилищное право":
"...Понятие “жилищные отношения” является собирательным. На это следует обратить внимание, поскольку в обыденном сознании жилищные отношения ассоциируются с отношениями по использованию уже полученного или приобретенного жилья"[2].
Следует отметить, что этой в "собирательности" существует свой подтекст – будто бы жилищные отношения как самостоятельное правовое явление вообще не существуют. Здесь можно возразить известному ученому, имея в виду, что, например, гражданско-правовые отношения в большей степени являются "собирательными". В частности, многообразие (собирательность) гражданско-правовых отношений подтверждается наличием четырех объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ).
Многими авторами отмечается разнообразие жилищных отношений, т.е. их можно подразделять на виды по различным критериям. Однако они осуществляются по отношению к единственному объекту – жилому помещению: "Общественные отношения, которые по принятой ЖК терминологии являются жилищными, имеют ту характерную особенность, что они складываются, как правило, по поводу готового объекта, которым является жилой дом или иное жилище, включенное в установленном порядке в состав жилищного фонда и предназначенное для проживания. Наличием такого специфического объекта регулирования общественных отношений жилищное законодательство четко отличается от других отраслей законодательства и права"[3].
П. И. Ссдугин подразделял жилищные отношения (правоотношения) па семь видов. Среди них можно выделить следующие отношения[4]:
– по пользованию жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям (иному договору; членству в жилищном кооперативе и др.);
– обеспечению граждан жилыми помещениями;
– эксплуатации, обеспечению сохранности жилищного фонда.
П. В. Крашенинников, ссылаясь на статью В. Ф. Яковлева[5], считает, что названные в ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения можно подразделять на пять групп:
"Первая группа отношений относится к гражданско-правовым отношениям, поскольку и возникновение, и прекращение права пользования жилым помещением осуществляются на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, мены, дарения, договора найма жилого помещения и т.д.) и соответственно регулируются гражданским законодательством, преимущественно ГК РФ.
Вторая группа частично также относится к гражданско-правовым отношениям (срок, целевое назначение), частично – к административным правоотношениям.
Третья, четвертая и пятая группы отношений являются организационными и управленческими и во многом выполняют вспомогательную, служебную роль по отношению к первым двум группам"[6].
Как уже отмечалось, жилищные отношения можно классифицировать. Однако, на наш взгляд, в этих случаях правильнее говорить о том, что жилищные отношения могут иметь гражданско-правовой, административный и иной характер. В противном случае отрицается самостоятельность жилищных отношений. Такой подход (о том, что жилищные отношения состоят из гражданско-правовых, административных и других отношений) в конечном счете может привести к умалению таких правовых категорий, как "жилищное законодательство" и "жилищное право".