Очерк 6. Право владеющего арендатора
Теперь мы вступаем в самую интересную часть нашего исследования — к рассмотрению тех субъективных прав, вещный характер которых почти безоговорочно отвергается.
Попытаемся понять, почему так происходит, т.е. установить, в какие родовые признаки вещных прав эти права "не вписались". Таким образом у нас получится обозреть категорию вещных прав, если можно так выразиться, "снаружи". Цель — подготовка результата (вывода об отнесении к категории вещных таких субъективных прав, которые ученым к числу таковых не причислены) для его последующего соединения с результатом Очерка 4. Итогом станут выводы о пересмотре содержательного наполнения понятия "субъективного вещного права", о пересмотре нормативного и институционального состава вещного права как подотрасли гражданского права и соответствующих изменениях в смежных подотраслях — обязательственном и корпоративном праве, а также — в общей части гражданского права (учении о правоспособности и секундарных правах).
Аргументы в пользу обязательственной природы (общий обзор)
Тезис об обязательственной природе права аренды для проф. Суханова столь естественен и сам собою разумеется, что неоднократно, начиная еще с Общей части, используется ученым в качестве одной из наиболее показательных иллюстраций различия между вещными и обязательственными нравами, их качественного противостояния друг другу. Вот несколько его примеров:
— "вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав. Ряд обязательственных отношений также связан с вещами, имея их объектом соответствующих действий обязанной стороны (должника), например, в обязательствах купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, причинения вреда имуществу"2;
— "государственной регистрации подлежат вещные права, а также права аренды и доверительного управления и сделки с земельными участками, участками недр или обособленными водными объектами, лесами и многолетними насаждениями, зданиями, сооружениями, жилыми помещениями, предприятиями и кондоминиумами как имущественными комплексами"
- "у собственника одновременно концентрируются все три указанных правомочия (правомочия, составляющие "триаду" — В. Б.). По порознь, а иногда и все вместе они могут принадлежать и не собственнику, а иному законному владельцу имущества, например доверительному управляющему или арендатору. Ведь последний не только владеет и пользуется имуществом собственника-арендодателя по договору с ним, но и вправе с его согласия сдать имущество в поднаем (субаренду) другому лицу или, например, внести в имущество значительные улучшения, существенно изменив его первоначальное состояние, т.е. в известных рамках распорядиться им". И так далее.
Но если все так ясно, то отчего же пример с арендой мелькает на страницах Учебника столь часто, что от него чуть ли не рябит в глазах?[1] Если обязательственная природа права аренды столь очевидна, то зачем браться за ее рассмотрение? Если мнение об обязательственной природе права аренды правильно, то наши шансы доказать обратное равны нулю!
При ближайшем рассмотрении выясняется, что не все обстоит столь однозначно, как, возможно, и хотелось бы представить соавторам Университетского учебника.
Прежде всего, В. С. Ем, в п. 4 § 1 гл. 45, специально посвященном содержанию арендного права, одним абзацем (словно нехотя), признает было, что "...право арендатора на пользование нанятым имуществом (право аренды) имеет некоторые признаки абсолютности: [1] оно во всех случаях обладает свойством следования за нанятым имуществом; [2] его субъекту предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, а также [3] полномочие[2] на ее выкуп". Но (не подумайте плохого!) он тут же спешит оговориться: "Несмотря на это, право, которое принадлежит арендатору в отношении арендованного имущества, имеет обязательственную природу, ибо, во-первых, [1] оно всегда является правом, предоставленным на определенное время, а во-вторых, [2] его ОГЛАВЛЕНИЕ определяется и изменяется соглашением сторон. Поэтому |3| передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК)"[3].
Е. А. Суханов еще более категоричен. Как указывалось выше, по сути единственным признаком, который (по его мнению) мог бы пролить воду на мельницу сторонников вещной природы права аренды, является концентрация в руках арендатора возможностей по совершению собственных активных действий в отношении арендованной (чужой) вещи, в том числе в известной степени и такой возможности, как распоряжение. Арендатор, подобно собственнику вещи, как правило — владеет[4] и непременно пользуется ею; больше того, он приобретает, по общему правилу, право собственности на плоды и доходы, полученные при обычном использовании арендованной вещи (ч. 2 ст. 606, подп. 2 п. 2 ст. 614 ГК). "Собственник вправе, — пишет он, — допускать других лиц к использованию принадлежащих ему вещей, в том числе передавая им полностью или частично свои правомочия в отношении своего имущества, но оставаясь при этом его собственником (п. 2 ст. 209 ГК). Такое положение возникает, например, при сдаче собственником своего имущества в арендуй.
Выделив три первых признака ограниченных вещных прав — их содержательная ограниченность, производность от права собственности и свойство следования — ученый признал, что "...перечисленные признаки не всегда дают возможность четко разграничить вещные и обязательственные права. Так, права арендатора чужого имущества на первый взгляд отвечают большинству указанных выше признаков вещных прав. Они дают возможность не только владеть и пользоваться, но в определенных случаях и границах даже распоряжаться арендованным имуществом, тем самым обеспечивая арендатору известное хозяйственное господство над чужой вещью. Они не прекращаются в связи с изменением собственника-арендодателя, следуя за арендованной вещью, и защищаются от любых лиц как права титульного владельца".
Тем не менее, ни одно из названных обстоятельств не отменяет категорического мнения нашего оппонента о том, что "...права арендатора, конечно, носят обязательственно-правовой, а не вещный характер" и не соответствует целому ряду признаков вещных прав, а именно (по порядку изложения):
— во-первых, праву арендатора не хватает нормативной содержательной определенности ("...арендатор, в зависимости от соглашения с арендодателем может иметь или не иметь правомочие распоряжения арендованным имуществом..., тогда как обладатель сервитутного или залогового права никоим образом не может изменить его ОГЛАВЛЕНИЕ даже по соглашению с собственником вещи"; его "...ОГЛАВЛЕНИЕ, включая и различные возможности распоряжения арендованным имуществом вплоть до его отчуждения, определяется исключительно условиями конкретного арендного договора. В соответствии с ними объем прав арендатора всякий раз может быть различным... и потому их невозможно заранее точно определить");
— во-вторых, право арендатора может иметь своим объектом некую "абстрактную вещь", "...или даже часть вещи (например, при найме комнаты или ее части (койки) на время дачного или курортного сезона...)", т.е. надо понимать, не обязательно индивидуально определенную вещь;
— в-третьих, реализация права арендатора на объект аренды производится не непосредственно, а лишь при содействии другого лица — арендодателя: "...арендатор чужой вещи сможет воспользоваться ею только по воле арендодателя";
— в-четвертых, права арендатора "...всегда возникают в силу договора с собственником арендуемого имущества".