Очерк 8. Права на жилые помещения

Под этим наименованием мы будем рассматривать несколько весьма сходных по содержанию субъективных прав, а именно — (1) право собственно нанимателя жилого помещения, а также (2) граждан, постоянно проживающих с нанимателем (в том числе — членов семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения), права (3) временных жильцов и (4) поднанимателей.

Действующее российское законодательство, руководствуясь традициями, доставшимися от законодательства советской эпохи, рассматривает договор найма жилого помещения (жилищного найма) как договор особого рода. Для выяснения вопроса об основательности такой трактовки было бы весьма полезно сравнить определение этого договора, содержащееся в п. 1 ст. 671 ГК, с уже знакомым нам определением договора аренды из абз. 1 ст. 606 ГК:

Определение договора аренды (абз. 1 ст. 606 ГК)

Определение договора найма жилого помещения (п. 1 ст. 671 ГК)

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Вряд ли у кого-то могут остаться сомнения в полной идентичности (тождественности) состава, структуры и содержания гражданских правоотношений, возникающих из названных договоров. Одна сторона (арендодатель или наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору или нанимателю) индивидуально-определенную вещь во владение и пользование, а эта последняя приобретает субъективное право, включающее в себя возможности (правомочия) владения и пользования этой вещью, и становится носителем обязанности внесения платы за это право.

Единственная содержательная разница правоотношений состоит в их объектах: в договоре аренды — это имущество как таковое, отвечающее признакам, вынесенным в специальную статью (607-ю) ГК, а в договоре жилищного найма — это не всякие индивидуально-определенные вещи, а лишь изолированные жилые помещения (квартиры, дома и их части — комнаты), пригодные для постоянного проживания (п. 1 ст. 673 ГК). Однако, разница в объекте правоотношений сама по себе, если только она не затрагивает их родовой принадлежности, еще не свидетельствует о различном содержании и характере этих правоотношений. Поскольку жилые помещения представляют собой разновидность вещей, очевидно, что правоотношения по поводу найма жилых помещений будут обладать теми же свойствами и той же природой, что и правоотношения по поводу найма любых других вещей.

Нередко подчеркиваемое целевое предоставление жилого помещения (только для проживания) в действительности характеризует, конечно, не договор жилищного найма и не правоотношения, из него возникающие, а свойства самого помещения как жилого: особенности публично-правового режима жилых помещений предопределяют возможность их использования исключительно для проживания граждан не только нанимателем, но и любыми другими лицами, включая собственников[1]. Тем же обстоятельством обусловлена и норма п. 1 ст. 677 ГК — о том, что "нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин": это естественно и закономерно, поскольку ни юридическое лицо, ни, тем более, публичное образование не имеют и объективно не могут иметь потребности в проживании.

Сравнение позволяет также установить, что наем жилого помещения может быть только владельческим наймом, т.е. разновидностью владельческой аренды, но не может представлять из себя частного случая аренды пользовательской.

Таким образом, различий, которые препятствовали бы рассмотрению договора жилищного найма в качестве вида (разновидности) более общей (родовой) категории — договора аренды — не обнаруживается[2]. Следовательно, договор найма жилого помещения — суть частный случай (разновидность) договора аренды. К го нормативное обособление от договора аренды и рассмотрение в ГК па одном уровне с договором аренды (на уровне отдельной главы ГК) представляет собой лишь простой прием нормотворческой техники. Законодатель таким образом подстраховал граждан-нанимателей жилых помещений от распространения на их бытовые жилищные отношения норм о чисто предпринимательском договоре -договоре аренды и связанных этим неожиданностей. Коль скоро так, то в силу элементарного логического правила о соотношении родовых понятий с видовыми, нужно сделать вывод о том, что право нанимателя жилого помещения, как являющееся разновидностью права владеющего арендатора — ограниченного вещного права, также должно быть признано ограниченным вещным правом[3].

По может быть, какое-то значение для нашего вопроса имеет нормативное выделение двух подвидов такого договора — договора социального найма и договора коммерческого найма жилого помещения? Ничуть: не имеет и иметь не может, ибо двумя этими разновидностями и исчерпывается родовая категория — договор найма жилого помещения (жилищного найма)[4]. Как только что отмечалось, видовые признаки не могут не обладать признаками понятия родового. А это значит, что если верно утверждение о том, что право всякого нанимателя жилого помещения является вещным, то и мнение о вещной природе прав нанимателей жилого помещения по договорам социального и коммерческого найма обречено оказаться истинным.

Разграничение двух видов договора жилищного найма важно для нас с несколько иной точки зрения — с позиции определения круга лиц, имеющих возможность приобрести ограниченное вещное право пользования жилым помещением наряду с нанимателем. Для нанимателя по договору социального найма круг таких лиц определяется также, как в случае с собственником жилого помещения: подобно последнему наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи[5]. Согласно п. 2 ст. 672 ГК члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем "...пользуются всеми правами (т.е. в том числе и ограниченным вещным правом, включающим возможности владения и пользования жилым помещением — В. Б.) и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем"[6]. Круг же лиц, которых наниматель мог бы вселить в помещение, нанимаемое им по договору коммерческого найма, не ограничивается членами его семьи — это могут быть любые лица. Отсюда их название — граждане, постоянно проживающие с нанимателем.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 677 ГК "граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением". Легко заметить разницу между формулами, определяющими правовое положение членов семьи нанимателя по договору социального найма и граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма:

Члены семьи нанимателя по договору социального найма

Граждане, совместно проживающие с нанимателем, по договору коммерческого найма

"...пользуются всеми правами... по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем".

"...имеют равные с ним [нанимателем] права по пользованию жилым помещением".

"Пользуются правами" — значит "обладают правами"; "наравне с нанимателем" следует читать, "в той же степени, что и наниматель", или "также, как и наниматель". Очевидно, что словосочетание "права по пользованию" никак не может быть истолковано в подобном смысле. Иными словами, если наниматель по договору социального найма обладает вещным правом, обеспечивающим ему непосредственное господство над нанимаемой квартирой, то точно такими же "слепками" с его права обладают и члены его семьи.

С нанимателем по договору коммерческого найма дело обстоит несколько иначе: хотя он сам (наниматель) и располагает идентичным по содержанию вещным правом на нанятое жилое помещение, совместно проживающие с ним граждане могут рассчитывать только на равное с нанимателем пользование жилым помещением, но не имеют в составе своего права юридически защищенной возможности владения таковым. Их права, следовательно, сродни правам арендатора-пользователя или субарендатора, т.е. относятся к загадочной категории относительных прав, не только не изученных, но и не имеющих даже наименования.

К этой же категории относятся права временных жильцов (ст. 680 ГК[7]) и права поднанимателей жилых помещений (ст. 685[8]).

Таким образом, получаем следующие выводы:

1) права нанимателя жилого помещения по договору жилищного найма любого вида — как социального, так и коммерческого — являются ограниченными вещными правами;

2) также являются ограниченными вещными правами права членов семьи нанимателя жилого помещения но договору социального найма;

3) иные категории жилищных прав, предусмотренные гл. 35 ГК — права граждан, совместно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма, права временных жильцов и права поднанимателей[9] не являются вещными правами.