Обязательства из неосновательного обогащения при землепользовании

Обязательства из неосновательного обогащения при землепользовании имеют весьма разносторонний и масштабный характер. Земельные участки, земельные доли, денежные средства, подлежащие уплате за пользование ими, часто становятся объектом кондикционных обязательств.

В судебной практике такие дела встречаются часто. Примером тому является дело ООО "Армада" против Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи земельного участка ООО "Армада" приобрело на праве собственности земельный участок площадью 1712,2 кв. м, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

На данном земельном участке находится нежилое здание общей площадью 6164 кв. м, собственником которого является Российская Федерация, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности. Суды установили, что указанное здание составляет казну РФ, не закреплено за каким-либо государственным учреждением или предприятием на праве оперативного управления или хозяйственного ведения. Отношения по землепользованию между собственником земельного участка и собственником недвижимого имущества не оформлены. Суд признал доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца вследствие фактического использования указанного земельного участка и удовлетворил иск (см. определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2009 г. № ВАС-6098/09).

Кондикционные обязательства в земельно-правовой сфере часто возникают в связи с тем, что сельскохозяйственные предприятия (бывшие совхозы и колхозы) фактически используют земельные участки, уже находящиеся в частной собственности граждан, зарегистрированной в установленном законом порядке. Зачастую организации не имеют оснований для использования таких земельных участков. В судебной практике много споров но вопросу о неосновательном обогащении крупных сельскохозяйственных организаций, использующих по факту землю, находящуюся в частной собственности граждан, выделивших свои участки в натуре, в порядке, определенном Федеральным законом от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Практика, основанная на действующем законодательстве, позволяет сформулировать ряд правил, которых следует придерживаться при моделировании отношений собственников выделенных земельных участков и предприятий, во избежание случаев неосновательного обогащения.

Во-первых, сельскохозяйственным организациям следует в обязательном порядке оформлять свои права на землю, будь то права собственности либо арендные права, с обязательным проведением их кадастрового учета и государственной регистрации. Во-вторых, гражданам следует в письменном виде уведомлять сельхозпредприятия, использующие принадлежащую гражданам землю, о недопустимости безосновательного использования земли этими предприятиями. В-третьих, и граждане, и сельскохозяйственные организации должны заключать гражданско-правовые договоры об использовании земель, находящихся в частной собственности.

Обязательства из неосновательного обогащения при землепользовании возникают также в случае, когда землепользователь не осуществляет платежи за пользование земельным участком. Как отмечает В. Копылов, отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более года, влечет его незаключенность и обязанность ответчика возместить денежную сумму, полученную посредством экономии арендной платы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. В подтверждение этого вывода приведем следующее судебное дело.

Управление муниципальным имуществом Комитета по вопросам управления муниципальным имуществом и землепользования Администрации города обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами. Как было установлено судебными инстанциями, отношения сторон обусловлены договором аренды земельного участка со сроком аренды более года.

Указанным договором на арендатора за счет собственных средств возложена обязанность по его государственной регистрации. В соответствии с н. 2 ст. 609, п. 3 ст. 433 ГК РФ договор подлежал государственной регистрации, но зарегистрирован в установленном законом порядке не был, в связи с чем считается незаключенным. С учетом того, что ответчик фактически пользовался в спорном периоде предоставленным ему земельным участком, он должен был в силу ст. 65 ЗК РФ осуществлять платежи за его использование. При отсутствии доказательств оплаты подлежат применению правила ст. 1102, 1105 ГК РФ, а решение суда о взыскании с ответчика денежной суммы, определенной как доход, полученный посредством экономии подлежащей уплате арендной платы, правомерно. На указанную сумму в силу правил п. 2 ст. 1107 ГК РФ также подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами.

Следует согласиться с выводом о том, что при отсутствии надлежащим образом оформленного договора аренды земельного участка и до приобретения права собственности на него собственник расположенного на земельном участке недвижимого имущества обязан возместить собственнику земельного участка сумму неосновательно сбереженной арендной платы.