Общая характеристика, сегментация и анализ рынка недвижимости
Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
В национальной экономике он выполняет следующие функции:
– эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
– отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
– свободное формирование цен на объекты и услуги;
– перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
– перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
– локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
– значительно меньшее (по сравнению с другими сегментами национального рынка) число сделок купли-продажи;
– владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции, на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы), налог на недвижимое имущество, государственная пошлина и другие сборы на сделки;
– сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
– рынок недвижимости несовершенен.
Несоответствие рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка определяется его следующими характеристиками.
Точность информации о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено главным образом географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах и содержании фактически состоявшихся сделок.
Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые цепо- образующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды, могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые в конечном счете и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами – материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, подъездными путями, предприятиями инфраструктуры, экологической особенностью региона и т.д. Для жилой недвижимости важны вид из окна (во двор, на улицу, па соседний дом), близость к центру, месту работы и т.д.
Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.
Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения па рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.
Низкие транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению договора. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5–6% от цены объекта.
Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.
Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение на рынке недвижимости:
– экономические – уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;
– социальные – изменение численности, плотности и образовательного уровня населения;
– административные – ставки налогов и зональные ограничения;
– экологические – подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.
Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по следующим наиболее существенным параметрам.
Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.
Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако в отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.
Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и в конечном счете на активность соответствующего рынка.
Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение нс может быстро адаптироваться к потребностям рынка.
Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса могут привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.
Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время па конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его миграция и т.д.
Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.
Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.
Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.
Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций. Рынок недвижимости имеет своих субъектов рыночных отношений (участники рынка недвижимости), вступающих во взаимодействие через выполнение определенных операций и функций (рис. 1.3). Уникальность, большой промежуток времени между отдельными сделками с данным объектом недвижимости, относительно низкая ликвидность и высокие риски обусловливают необходимость участия в рыночных операциях с недвижимостью, кроме покупателей и продавцов, профессиональных участников рынка недвижимости (риелторов и оценщиков), органов государственной власти, представителей инфраструктуры рынка недвижимости.
Рис. 1.3. Участники рынка недвижимости и их взаимосвязи
Характер взаимоотношений между участниками рынка достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой- либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.
Говоря о рынке недвижимости, речь фактически надо вести не об объектах недвижимого имущества как таковых, а о деятельности людей, предприятий и организаций и функционировании самой недвижимости в качестве блага, товара или источника дохода в определенных пространственно- экономических условиях. Недвижимость при этом следует рассматривать в пересечении интересов владельцев и пользователей, покупателей и продавцов, собственников и инвесторов (табл. 1.3).
Таблица 1.3
Мотивы поведения функциональных участников системы недвижимости
|
Функциональные участники системы недвижимости |
Мотивы поведения (интересы) на рынке недвижимости |
|
Владельцы |
Получение максимальной прибыли с объекта недвижимости |
|
Пользователи |
Хорошие условия функционирования объекта недвижимости с невысокими расходами на его эксплуатацию |
|
Продавцы |
Продажа объекта недвижимости по наиболее высокой цене |
|
Покупатели |
Покупка объекта недвижимости с высокими технико-эксплуатационными и экономическими характеристиками по наименьшей цене |
|
Собственники |
Сохранение и увеличение стоимости объекта недвижимости |
|
Инвесторы |
Получение максимальной прибыли на инвестированный в недвижимость капитал при минимальных рисках |
Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов.
1. Объекты рынка недвижимости. Перечень объектов, указанных в ст. 130 ГК РФ, которые относятся к недвижимым, чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество (так называемая недвижимость по закону). В качестве примера можно привести предприятия (ст. 132 ГК РФ). Спецификой недвижимого имущества является возможность его использования только в условиях более или менее постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования – это водное, воздушное или космическое пространство.
Таким образом, объектом рынка недвижимости может быть любой объект недвижимости, не изъятый из оборота.
2. Субъекты рынка недвижимости:
• продавцы и арендодатели. В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью;
• покупатели и арендаторы. В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов);
• профессиональные участники рынка недвижимости. Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется составом процессов, протекающих на рынке с участием государства, и составом видов деятельности коммерческих структур. К таким участникам относятся:
1) институциональные участники рынка недвижимости – субъекты, представляющие интересы государства и действующие от сто имени:
– организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование;
– федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;
– федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений па строительство;
– органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;
– органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;
– органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающиеся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;
– проектировщики, строители, специалисты но технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;
– органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней;
– государственные нотариусы;
2) неинституциональные участники рынка недвижимости – субъекты, работающие на коммерческой основе:
– риелторы, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью;
– оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;
– кредиторы, занимающиеся финансированием операций па рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;
– девелоперы, занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);
– профессиональные управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта;
– проектировщики и строители, работающие на коммерческой основе;
– юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на рынке недвижимости;
– страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;
– участники фондового рынка (брокеры, эмитенты), занимающиеся эмиссией и оборотом ипотечных ценных бумаг (ценных бумаг, обеспеченных залогом недвижимого имущества);
– аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;
– маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;
– специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости;
– специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;
– любые специалисты – сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.
3. Инфраструктура рынка недвижимости – совокупность следующих механизмов, обеспечивающих его функционирование.
Социальный механизм, включающий в себя:
• законодательную и нормативную базы рынка;
• систему общественного контроля над соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка для защиты их прав и интересов.
Основными участниками рынка, реализующими этот механизм, являются законодательные и представительные органы власти и управления федерального и регионального уровней, профильные подразделения исполнительных органов, общественные объединения неинституциональных участников рынка в лице их юридических подразделений.
Методологический механизм, включающий в себя:
• систему мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, способов и средств его реформирования и развития (исследовательские подразделения общественных объединений, исследовательские организации рынка недвижимости при участии профессионалов- практиков);
• специализированные государственные, общественные и коммерческие институты управления развитием рынка недвижимости, в частности:
а) органы координации усилий государственных учреждений и ведомств, направленные на развитие рынка недвижимости;
б) специализированные структурные подразделения органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированные на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника от противоправных действий;
в) саморегулируемые и общественные организации, профессиональные и потребительские союзы рынка недвижимости;
г) образовательные учреждения и информационные центры рынка недвижимости;
д) некоммерческие и коммерческие организации – исследователи и инициаторы реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.
Инженерно-технологический механизм, включающий в себя:
• эталонные технологии профессиональной деятельности на рынке недвижимости при проведении операций всех категорий;
• стандарты описания объектов недвижимости всех видов в интересах всех категорий операций с ними;
• единое информационное пространство рынка недвижимости и обеспечение информационной открытости рынка;
• законодательно закрепленные эталонные требования к недвижимому имуществу и к профессиональной деятельности на рынке недвижимости;
• нормативные, инструктивные и регистрационные документы, регламентирующие операции на рынке недвижимости;
• банки данных эталонных (модельных) технологий деятельности на рынке недвижимости.
Психолого-поведенческий механизм, включающий в себя профессиональные нормы и стандарт взаимоотношений участников рынка, сводящих к минимуму издержки проведения операций (транзакций) на этапах поиска информации, ведения переговоров, принятия решений, правового закрепления сделок, мотивации и координации усилий участников, контроля и восстановления нарушенных прав и применения санкций к нарушителям.
Центральное звено рынка недвижимости – риелтор (юридическое или физическое лицо). Он организует подавляющее большинство связей и отношений на этом рынке – проводит маркетинговые исследования; организует (многие проводит сам) сделки с недвижимым имуществом; оказывает услуги по привлечению оценщиков (и сам может произвести оценку рыночной стоимости недвижимости), страховщиков, кредиторов; проводит консультации покупателей, продавцов, нанимателей, арендаторов и других участников рынка недвижимости; находит клиентов для собственников, и наоборот; помогает зарегистрировать объект недвижимости и право на него. Риелтор владеет большим объемом информации в том сегменте рынка недвижимости, в котором работает. Так как сделки с недвижимостью имеют определенную конфиденциальность, получить необходимую информацию, как правило, довольно трудно. Осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним орган должен согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" выдать необходимую информацию в срок до двух недель после поступления в данный орган письменного запроса. Информация же на рынке недвижимости ценна своей оперативностью, поэтому каждый риелтор формирует свою базу данных. В этом ему помогают различные информационные службы, включая рекламные издания, информаторы в органах государственной и местной власти, Российская гильдия и региональные ассоциации риелторов.
Становление и развитие рынка недвижимости определило появление в России нового участника рыночных операций – профессионального оценщика. Роль, задачи, функции и ответственность оценщика на рынке недвижимости определены Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-Φ3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Недвижимость – один из самых капиталоемких объектов рынка, объемы финансовых рисков, вовлеченных в этот сектор рынка, очень велики, поэтому описание его отличается глубоким структурированием и детализацией, т.е. разбивкой на большое количество товарных секторов.
В операциях с недвижимостью большое значение имеет территориальный фактор – в разных административно-территориальных единицах страны складывается разное соотношение "спрос – предложение", разный спрос на те или иные виды недвижимости, разное правовое регулирование сделок, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним построена по территориальному принципу. Это является основным фактором территориальной организации рынка недвижимости и территориального лицензирования его профессиональных участников. Так как па рынке недвижимости операции производятся не с самим объектом, а с правами на него, собственник, арендатор или другой пользователь часто продолжает использовать данный объект до окончания соответствующих обязательств по договору купли-продажи, аренды, залога и т.д. При залоге (ипотеке) залогодатель использует заложенное недвижимое имущество па определенных договором залога (ипотеки) условиях сроком до 30 лет. В этих и других случаях имеется вероятность (часто высокая) смерти собственника, потери объекта (например, в результате стихийного бедствия) собственности, его полезности и ценности. Следовательно, большое значение в рыночных операциях с недвижимостью имеют:
– страхование объекта недвижимости от несчастного случая и злого умысла;
– имущественное страхование жизни собственника (заемщика-залогодателя в пользу залогодержателя);
– страхование рисков сделки.
Рынок недвижимости может быть сегментирован по функциональному назначению, географическим факторам (или месторасположению – в узком смысле), по качественным характеристикам, цене, инвестиционной мотивации, по типу прав собственности и т.п.
Специфические потребительские свойства и характеристики различных видов недвижимого имущества, условия их использования определяют наличие для них определенных потребителей и условий сделок и вместе с этим действий в различных секторах рынка, что обусловило выделение трех относительно самостоятельных сегментов рынка недвижимости, соответствующих ее классификации по функциональному признаку (см. рис. 1.2).
Наиболее развитым сегментом рынка недвижимости является рынок жилья. Это обусловлено следующими факторами.
1. Рынок жилья в России (пусть в ограниченных размерах и в основном подпольно) существовал задолго до появления официально признанного рынка недвижимости. В нем действовали "жилищные спекулянты, жилищные маклеры", которые впоследствии в большинстве своем стали профессиональными риелторами или создали риелторские организации.
2. Частная собственность в России появилась в результате приватизации государственной собственности. Приватизация в секторе жилых зданий и помещений началась и развивалась более быстрыми темпами, чем в других видах недвижимого имущества. Это обусловлено тем, что в самом начале приватизации появилось большое количество собственников жилья и в наличии уже были профессиональные участники этого сегмента рынка недвижимости – риелторы. До настоящего времени оборот жилья в обороте недвижимости риелторских организаций составляет около 90%.
Рынок нежилых помещений (часто его называют рынком коммерческой недвижимости или недвижимости, приносящей доход) гораздо меньше рынка жилья и включает в себя рынки офисов, промышленных предприятий, торговых, а также складских помещений. Свое начало он берет с момента выхода "Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" от 01 июня 1994 г. Его особенностью является превалирование сделок аренды над сделками купли-продажи. Он развивается медленно, по имеет большие перспективы роста, особенно в крупных городах, а в связи с высокой стоимостью его объектов – весьма привлекателен для проведения операций.
С позиций участия объектов недвижимости в операциях на рынке выделяют две основные взаимосвязанные его составляющие – первичный и вторичный рынки.
На первичный рынок объекты недвижимости поступают впервые после их создания или в процессе приватизации. На вторичном рынке осуществляются операции с недвижимостью, с которой уже когда-то производились рыночные операции. Подобное разделение может существовать и на рынке потребительских товаров, но там, как правило, вторичный рынок невелик и менее значим. На рынке недвижимости вторичный рынок по количеству и объему сделок значительно превосходит первичный, что обусловлено спецификой "товара".
Рынок недвижимости может подразделяться на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Сегменты рынка недвижимости, выделенные в соответствии с ее назначением и привлекательностью для различных участников рынка, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложение, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости. Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится также в соответствии с инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости, покупательскими предпочтениями по отношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, окружению, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.
Процесс сегментации рынка обычно заключается в выделении оцениваемой недвижимости в самостоятельный подкласс в соответствии с выявленными характеристиками оцениваемого объекта.
Субрынок делится на меньшие сегменты в результате определения различных предпочтений покупателей и продавцов относительно размера, дизайна, ценового диапазона, местоположения и др.
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Результаты анализа могут использоваться для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, определения варианта его оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. Можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:
– анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;
– анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.
В первом случае анализ осуществляется по следующим шагам:
• первый шаг – оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации;
• второй шаг – анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод – заключение о наиболее эффективном использовании данного объекта недвижимости.
Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров данного объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке;
• первый шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т.д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т.д.);
• второй шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования объекта недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки и определение альтернативного наиболее доходного вида пользования.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель – определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект анализируемой недвижимости.
На начальном этапе анализа рынка необходимо решить две взаимосвязанные задачи:
1) идентифицировать объект недвижимости;
2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.
Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента и влияющих на данный объект недвижимости внешних факторов. Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. Кроме того, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.
Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.
1. Назначение (тип использования недвижимости).
2. Физические и экономические характеристики недвижимости.
3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.
4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.
5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом.
6. Наложение характеристик анализируемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.
Для выявления потенциальных потребителей недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей) важно изучить доход и возраст жителей, возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северо-западных и южных областях Европейской части России.
Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:
– текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);
– динамику коэффициентов загрузки;
– объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);
– реконструкцию в целях изменения назначения недвижимости;
– наличие свободных земельных участков;
– динамику цен на строительную продукцию, услуги девелопмента, земельные участки;
– соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;
– особые экономические условия и обстоятельства;
– влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).
Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и "вялый" рынок.
Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены.
"Вялый" (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели в данной ситуации формируют снижение цен.
Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.