Обмен и мена жилыми помещениями

Обмен это сделка между нанимателями муниципальных жилых помещений, каждый из которых меняет право пользования на равноценное право, оформляемая путем заключения новых договоров социального найма (ст. 72 ЖК РФ).

Мена - обмен собственности на собственность в жилищной сфере. Иначе говоря, если меняются жилыми помещениями их собственники, то отношения оформляются путем заключения договора мены, к которому применяются правила купли-продажи (ст. 567-571 ГК РФ).

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения, относящегося к государственным, муниципальным и общественным жилым фондам, имеет право с согласия совместно проживающих с ним членов семьи (и временно отсутствующих) обменять занимаемое им жилое помещение с другим нанимателем. В Москве с июня 2009 г. вновь разрешен обмен государственных жилых помещений, занимаемых по социальному найму, на частные квартиры (постановление Правительства Москвы от 26.05.2009 № 491-ПП). При обмене жилой площади, на которой проживают опекаемые и подопечные, необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Въезжающий в порядке обмена доли (не целой комнаты или квартиры - частичный обмен) должен относиться к членам семьи лица, на жилую площадь которого он вселяется на основании совершенного обмена.

При совершении частичного обмена жилого помещения, занимаемого по договору аренды, обмен производится при условии включения нрава арендатора на обмен в договор аренды между собственником и арендатором либо с согласия собственника жилищного фонда, оформляемого дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора аренды.

В домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда единственным основанием для занятия гражданами жилого помещения с 01.03.2005 является заключение с ними договора социального найма жилого помещения, в связи с чем обмен жилыми помещениями без оформления его договорами социального найма не влечет за собой никаких юридических последствий в соответствии с действующим законодательством.

Обмен нанимателя с собственником жилого помещения допускался до 01.03.2005. Он считался завершенным после надлежащего удостоверения и регистрации договора отчуждения жилого помещения, ранее принадлежавшего собственнику и перешедшего нанимателю на основании договора отчуждения с выдачей бывшему собственнику обменного ордера установленного образца, на жилое помещение, занимаемое ранее нанимателем.

В случае передачи нрав и обязанностей по договору найма в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда помимо согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи нанимателя или арендатора требуется согласие собственника соответствующего жилищного фонда (государственного, муниципального, общественного) или уполномоченного собственником лица (органа).

Предметом обмена жилыми помещениями может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.

Предметом частичного обмена жилыми помещениями может быть часть жилого помещения, не представляющая собой изолированное жилое помещение, приходящаяся на долю нанимателя, члена ЖК или ЖСК, имеющего право на часть накопления, а также собственника при условии, что въезжающие в порядке обмена вселяются в качестве членов семьи, оставшихся проживать в этом помещении либо в качестве участников общей собственности (долевой).

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между нанимателями и арендаторами, а мена - между собственниками, членами ЖК и ЖСК, проживающими в одном или разных домах, расположенных как в пределах города, так и за его пределами.

Обмен жилого помещения, находящегося на территории Москвы, на иное жилое помещение государственного, муниципального, общественного жилищного фонда в пределах Российской Федерации или СНГ может быть совершен с разрешения местных органов власти, на территории которых находятся обмениваемые жилые помещения.

Обмен жилыми помещениями в Москве оформляется органами Росреестра, а также Московским государственным коммерческим агентством (МГКА) "Мосжилсервис" и его структурными подразделениями.

Порядок обмена должен быть следующим. Желающие поменять жилые помещения подают в органы обмена заявление установленного образца, которое заверяется ЕИРЦ по месту нахождения площади и подписывается нанимателем или арендатором и всеми совершеннолетними членами семьи, имеющими право на обмениваемую жилую площадь. В случае отсутствия на момент подачи заявления кого-либо из членов семьи, зарегистрированных па данной жилой площади и сохранивших право на пользование, к заявлению прикладывается выраженное в письменной форме и надлежаще заверенное согласие временно отсутствующего.

Заявление члена ЖК, ЖСК должно быть подписано членом кооператива и членами его семьи, имеющими право на часть накопления и постоянно проживающими на данной жилой площади.

В заявлении об обмене жилой площади должны быть указаны размер жилой площади, существующей на момент составления заявления, и другие реквизиты, указанные в заявлении об обмене установленного образца.

При любом расхождении в размере площади, адресе и других реквизитах в представленных документах к заявлению прилагается справка БТИ или поэтажный план жилого помещения, другие документы для подтверждения данных, указанных в заявлении об обмене.

Другие дополнительные данные, уточняющие необходимые обстоятельства, запрашиваются в установленном порядке.

Заявления считаются поданными со дня представления всех необходимых документов, о чем делается запись в заявлении об обмене с указанием лица, сдавшего их (участник обмена или его официальный представитель) в соответствующие органы (схема 6.10).

Схема 6.10. Состав документов, прилагаемых к заявлению на обмен или мену жилой площади

Право собственности на получаемое в порядке мены жилое помещение возникает с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности.

Соглашение об обмене вступает в силу с момента заключения договоров социального найма или оформления договоров отчуждения жилого помещения.

Отказ в обмене или мене жилыми помещениями и его оформлении (заключении договора найма, удостоверении и регистрации договоров отчуждения при мене жилыми помещениями и т.д.) может быть обжалован в судебном порядке.

Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями в г. Москве представлены в схеме 6.11.

Оформление обмена жилыми помещениями производится в 10-дневный срок со дня подачи документов.

При приеме документов об обмене в обязательном порядке у граждан выясняются сведения, позволяющие определить, принадлежит ли конкретный участник обмена к категории граждан, относящихся к одной из групп риска. К ним относятся:

o одинокие и одиноко проживающие граждане (женщины, достигшие 55 лет, мужчины - 60 лет);

o нетрудоспособные лица (инвалиды I и II группы);

Схема 6.11. Ограничения и запрещения обмена жилыми помещениями в г. Москве

o граждане, не достигшие совершеннолетнего возраста;

o лица, признанные в судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

Полученные данные отражаются в заявлении об обмене жилой площади установленного образца. Если все необходимые записи невозможно сделать на бланке, участник обмена, относящийся к группе риска, сообщает необходимые данные в отдельном подписанном им заявлении с приложением заверенных копий документов, подтверждающих эти сведения (о наличии инвалидности, о недееспособности, об установлении попечительства или опеки и т.д.).

Удостоверившись, что кто-либо из участников сделки относится к группе риска, после разрешения соответствующей комиссии на обмен одновременно всем участникам выдаются обменные ордера без предоставления документов об отчуждении жилой площади.

Принудительный обмен возможен в судебном порядке, если между членами семьи (бывшей семьи) не достигнуто соглашение об обмене жилой площади.

При родственном обмене въезжающий вселяется в качестве члена семьи нанимателя жилого помещения.

Обмен жилыми помещениями может быть признан судом недействительным:

o если он совершен с нарушением требований, предусмотренных законодательством РФ;

o по основаниям, предусмотренным ГК РФ для признания сделки недействительной.

Требование о признании обмена жилыми помещениями недействительным может быть заявлено в течение общего срока исковой давности, установленного ГК РФ.

В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые или жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен жилыми помещениями признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена (стоимость перевозки вещей, ремонт помещений и т.п.).

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность партнера жилое помещение в обмен на другое. Имеется единственное исключение, когда передаются не права собственности при совершении мены между государственным и муниципальным унитарными предприятиями, а право хозяйственного ведения или оперативного управления (ст. 300 ГК РФ).

Мена жилыми помещениями осуществляется, как правило, гражданами - собственниками жилых помещений. Однако все правила мены могут быть распространены и на мену жилыми помещениями, принадлежащими юридическим лицам.

По своей природе мена равносильна двум встречным куплям-продажам, поскольку к договору мены применяются соответствующие правила о купле-продаже, если они не противоречат правилам и существу мены. Каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем того жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ). Вместе с тем к договору мены не могут применяться правила о денежных расчетах, регламентированные в нормах купли-продажи, поскольку денежные расчеты при мене не производятся (жилые помещения признаются равноценными п. 1 ст. 568 ГК РФ), кроме случая, оговоренного в п. 2 ст. 568 ГК РФ: когда в соответствии с договором мены обмениваемые помещения признаются неравноценными и сторона, обязанная передать жилое помещение, цена которого ниже цены жилого помещения, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Договор мены вступает в силу с момента государственной регистрации сделки и перехода прав собственности.

Для совершения мены необходимо:

o оценить свою жилую площадь;

o рекламировать продажу квартиры;

o общаться по телефону и показывать квартиру, а также подбирать квартиру для себя;

o получить задаток за свою квартиру и внести задаток за покупаемую без риска его утраты;

o собрать документы на свою квартиру;

o провести юридическую экспертизу документов на приобретаемую квартиру;

o подобрать надежный банк для безопасных взаиморасчетов;

o определиться с формой и ОГЛАВЛЕНИЕм договоров купли-продажи квартир с учетом налоговых, правовых и иных последствий;

o зарегистрировать право собственности на квартиру в учреждении юстиции;

o получить квартиру, свободную от прописанных и проживающих в ней лиц, без задолженностей по счетам, и передать свою квартиру;

o подписать акт приема-передачи квартир;

o не потерять телефонный помер;

o зарегистрироваться в новой квартире.