Обеспечивающие виды деятельности

1. Маркетинг. Исследование рынка и экономическая ("рыночная") экспертиза объекта в целях выявления возможностей, предоставляемых рынком, позиционирования объекта на рынке и определение возможностей доходного использования объекта, разработка путей продвижения объекта на рынке, организация продвижения.

2. Финансовый менеджмент и учет. Финансовая экспертиза объекта, отбор банков и других контрагентов и взаимодействие с ними, обеспечение своевременного поступления доходов и оплаты расходов, сопровождение расчетно-кассовых операций, подготовка бюджетов и финансовых отчетов, управленческий и бухгалтерский учет, налоговое планирование и оптимизация налогообложения, экономический анализ и обоснование решений, анализ и определение источников финансирования и т.п.

3. Управление рисками. Анализ потенциальных рисков, выбор варианта из набора альтернатив, определение путей и средств минимизации потерь, подготовка мер по нейтрализации и компенсации потерь, страхование рисков.

4. Юридическое обеспечение. Юридическая экспертиза объекта, юридическое сопровождение договорных отношений, претензионно-исковая работа, выбор оптимальных юридических схем, обеспечение регистрации прав, юридическая экспертиза, проверка контрагентов, ведение отношений с соответствующими контрагентами.

5. Мониторинг объекта и окружающей среды. Систематический сбор, обработка и анализ внешней информации (рыночной, нормативно-законодательной) и информации, характеризующей функционирование объекта управления (работа конструкций, сетей и оборудования, удовлетворенность клиентов, финансовое состояние), обеспечение управляющего необходимой для принятия решений информации.

Каждый из представленных видов деятельности содержит в себе, так или иначе, все общие управленческие функции, выделенные в параграфе 9.1: планирование, организацию, руководство, контроль, координацию.

Например, если речь идет об управлении развитием объекта, то эти общие функции получат следующее наполнение: планирование работ по развитию объекта, организация работ (определение участников, распределение работ между ними), распоряжение имеющимися ресурсами для выполнения работ, координация деятельности различных участников (персонала, подрядных организаций, проектировщиков и пр.), контроль за деятельностью и ее результатами.

Если речь идет об обслуживании клиентов, то здесь наполнение будет следующим: планирование работы по обслуживанию клиентов; организация выполнения работ и оказания услуг – выбор лиц или организаций, привлечение их к работе, определение порядка выполнения работ и т.п.; распоряжение ресурсами, необходимыми для выполнения работ и оказания услуг; координация деятельности персонала и контрагентов при обслуживании клиентов; контроль за ходом и качеством оказания услуг.

В процессе управления объектами недвижимости управляющий взаимодействует с целым рядом субъектов, тем или иным образом вовлеченных в этот процесс (рис. 9.5).

Рис. 9.5. Окружение управляющего недвижимостью

В качестве таких субъектов выступают: собственник недвижимости, определяющий стратегию развития объекта; персонал (менеджеры, инженеры, администраторы, уборщики, охрана и пр.); поставщики материальных ресурсов, работ и услуг, необходимых для обеспечения функционирования объекта; государственные органы – надзорные органы (пожарного, санитарного, строительного контроля), налоговая служба, органы лицензирования и др.; финансовые учреждения – банки, страховые компании; фирмы, оказывающие консультационные, информационные, аудиторские, оценочные и прочие виды услуг. Одна из первоочередных задач управляющего в этом смысле состоит в налаживании необходимых коммуникаций.

Важнейшим аспектом деятельности по управлению недвижимостью является определение эффективности управления. В качестве критериев эффективности для объектов инвестиционной недвижимости, как отмечалось в гл. 7, являются такие показатели, как соответствие фактических результатов деятельности плановым, уровень загрузки объекта, уровень доходности объекта по сравнению с рыночными показателями.

Развертывая эти критерии в систему показателей, можно использовать следующий алгоритм определения эффективности управления объектом инвестиционной недвижимости, сдаваемого в аренду.

1. Первый критерий – соответствие фактических результатов деятельности плановым. При этом показатель эффективности по данному критерию может быть сформулирован следующим образом: если показатель выполнения плана по доходам ниже 95%, то эффективность управления следует признать низкой; если от 95 до 105% – средней, если выше 105% – высокой.

2. Второй критерий – уровень занятости объекта. По этому критерию показатель может быть сформулирован так: если уровень занятости менее 75%, то эффективность управления следует признать низкой; если от 75 до 85% – средней; если выше 85% – высокой.

3. Третий критерий – соответствие уровня доходности объекта среднерыночным показателям по данному классу объектов в городе: если уровень доходности ниже, чем средняя доходность аналогичных объектов в городе, более чем на 10%, то эффективность управления должна быть признана низкой, если уровень доходности находится в диапазоне 90–110% среднерыночных, то эффективность является средней, если уровень доходности составляет 110% и более от среднерыночного, то высокой.

4. Каждом}' из значений придается соответствующий балл: высокая эффективность – 3 балла, средняя эффективность – 2 балла, низкая эффективность – 1 балл.

В этом случае, например, если план выполнен на 95%, уровень занятости составляет 65%, а доходность – 95% среднерыночных значений, то эффективность управления может быть определена следующим образом:

• степень выполнения плана – 2 балла;

• уровень занятости – 1 балл;

• доходность – 1 балл;

• обобщающая оценка эффективности управления – 1,3 балла.

5. Придерживаясь того же критерия: при значении обобщающего показателя эффективности, близком к 3 баллам, – высокая эффективность, близком к 2 – средняя эффективность, близком к 1 – низкая эффективность – можно сделать вывод в данном случае эффективность управления следует признать низкой.

Этот алгоритм может быть усовершенствован путем введения весовых значений для частных показателей эффективности в зависимости от рыночной ситуации, целей управления и пр.

Завершая изложение вопросов управления недвижимостью, отметим главное. Управление недвижимостью как профессиональная деятельность направлено на наиболее эффективное использование недвижимости в интересах собственника.

С учетом различия в этих интересах, управление недвижимостью может быть направлено в первую очередь на максимизацию стоимости и доходов от недвижимости (инвестиционная недвижимость) или на обеспечение необходимого качества содержания недвижимости с минимизацией операционных издержек (операционная недвижимость).

Функции управления зависят от уровня управления и имеют три аспекта: технический, юридический и экономический.