Объект и основание возникновения

Внимательно разберемся с очередными "аргументами" — в какой мере они действительно исключают квалификацию права арендатора в качестве вещного?

В первую очередь освободимся от соображения № 2 — насчет части объекта — несостоятельного. Относительно возможности найма "абстрактной вещи", "части вещи", "части комнаты" и уж тем более -в отождествлении последней с "койкой" наш уважаемый оппонент все-таки погорячился, ибо это утверждение, конечно же, не соответствует, в первую очередь, сути понятия "аренды", предполагающего сохранение права собственности арендодателя на передаваемую арендатору вещь и охватывающего обязательство последнего по возврату арендованного имущества. Ни то ни другое не было бы возможным, если бы вещь, сдаваемая в аренду, не подвергалась бы индивидуализации или сдавалась бы в аренду "по частям". Не соответствует оно также ни закону (и. 3 ст. 607 ГК), ни взглядам ученого, категорически утверждающего, что "Предметом некоторых сделок могут быть лишь индивидуально определенные вещи (например, в договоре аренды...)...", а также — взглядам его соавтора, доцент В. С. Ема. В дальнейшем это "отличие" права аренды от вещных прав мы не рассматриваем.

Теперь (по мере возрастания трудности с опровержением) обратимся к аргументу № 4 — насчет того, что права арендатора всегда возникают в силу договора с собственником. Ну и что же? На чем желал здесь акцентировать внимание Евгений Алексеевич? На том, что эти права всегда возникают только в силу договора (не возникают из иных оснований, кроме договора), или на том, что они возникают на основании договора с собственником? Придется рассмотреть обе интерпретации, после чего легко убедиться, что ни одна из них не подтверждает его взгляда.

В своей первой интерпретации аргумент просто не соответствует действительности, ибо существуют случаи возникновения права аренды не из договора аренды, а из иных юридических фактов, указанных в законе. К их числу относятся случаи найма-продажи вещей (ст. 501 ГК), поднайма, перенайма, приобретения заложенных арендных прав в ходе обращения на них взыскания как на предмет залога, приобретения арендных прав при их получении в складочный (уставный) капитал хозяйственных товариществ (обществ) или в качестве паевого взноса в имущество производственного кооператива (п. 2 ст. 615 ГК), а также — случаи возникновения права аренды на земельный участок, занятый продаваемым или сдаваемым в аренду строением (п. 2 и 3 ст. 552, ч. 1 ст. 553, и. 2 ст. 652, ст. 653 ГК). И, наконец, права аренды могут поменять своего обладателя, будучи составным элементом предприятия (имущественного комплекса) и, следовательно, прекратившись у его отчуждателя или арендодателя, возникнуть в лице его приобретателя или арендатора на основании договоров продажи и аренды предприятия. И если случай найма-продажи еще может быть подвергнут сомнению — все-таки договор-то с арендатора с собственником заключается, другое дело, что он не называется договором аренды -то остальные примеры, поскольку не предполагают согласия собственника (арендодателя) на появление нового обладателя арендных прав — нового арендатора, в этом отношении абсолютно чисты^[1].

Нельзя не поставить и другого вопроса, непосредственно связанного со второй возможной интерпретацией спорного суждения: даже если сказанное верно и права арендатора действительно возникают только из договоров — так что же из того? Как это препятствует их признанию ограниченными вещными правами? Разве такая характеристика, как возникновение не только из договора (из юридических фактов иных, чем договор) присутствовала в числе признаков вещных или ограниченных вещных прав? Нет, ничего подобного не было.

Самым близким к рассматриваемому был признак производного (от права собственности) характера ограниченных вещных прав. Одним из его которого действительно являлась возможность возникновения и существования ограниченных вещных прав независимо от воли собственника и даже вопреки ей, т.е. из оснований иных, чем договор с собственником объекта ограниченного вещного права. Возможность — да, но не обязательность! Эта возможность имеет значение не содержания, а лишь границы принципа производности ограниченных вещных прав: производность от права собственности не обязательно равнозначна производности от воли собственника. Иными словами, законом могут быть предусмотрены случаи возникновения ограниченных вещных прав без изъявления на то желания собственника и даже вопреки такому желанию. Могут — да (и если действительно предусмотрены, то это не препятствует признанию их производного от права собственности и вообще ограниченного характера), но это вовсе не означает, что такие случаи непременно должны быть предусмотрены законом!

Выражение "право пользования" вовсе не имеет целью указание на какое-то особое ограниченное вещное право (как считает, например, В. С. Ем — см. Учебник. Т. 3. С. 480), поскольку ГК ни словом не определяет содержания такого права, не разграничивая его, тем самым со смежными институтами, но употреблено лишь в чисто собирательном смысле, для обозначения двух возможных вариантов субъективных нрав, известных ГК, и дающих своему обладателю правомочие пользования — прав сервитута и аренды.

Словоупотребление "часть земельного участка" является некорректным, ибо существование такого объекта прав (каких бы то ни было — вещных ли, или обязательственных). как часть недвижимой вещи, является объективно невозможным. Всякая недвижимая вещь существует лишь постольку, поскольку зарегистрирована в этом своем качестве в системе технической регистрации (инвентарного учета); для земельных участков такую роль выполняет кадастровый учет, для жилых помещений — техническая инвентаризация и т.н.

Раздробление единого земельного участка на части не имеет юридических последствий до тех пор, пока эти выделенные части не подвергнуты обособленному кадастровому учету; однако, как только это сделано, понятие о частях одного и того же земельного участка лишается смысла, ибо с внесением соответствующих изменений в государственный земельный кадастр участка, разделенного на части (как отдельного объекта недвижимости) более не существует; вместо него возникли два отдельных земельных участка — два новых, самостоятельных, ни в чем друг от друга не зависящих, объекта недвижимости. Поэтому спорную формулировку ГК (о праве на "часть земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением") следует понимать как указание о праве пользования земельным участком в целом, осуществлению которого, однако, поставлены определенные границы: оно не должно выходить за рамки, предопределенные необходимостью обеспечить доступ к находящемуся па этом участке зданию или сооружению (строения) и его использование.

Выходит, что возникновение субъективных прав на вещи не из договора с их собственниками, а из иных оснований, вовсе не подтверждает, что такие права непременно будут иметь ограниченную вещную природу, а лишь не опровергает такой возможности; ограниченная вещная природа субъективных прав с такой возможностью вполне совместима {несмотря (!) на производность таких прав от права собственности) и ей не противоречит^[2]. Обращаем это суждение: отсутствие в законодательстве случаев возникновения субъективных прав определенного вида из юридических фактов, не являющихся договорами, не может ни подтверждать, ни опровергать их вещно-правовой природы.

Таким образом, второй рассмотренный (№ 4) аргумент (ни в одной его возможной интерпретации) также не исключает возможности причисления права арендатора к категории вещных прав.