Лекция 5. НОВЫЕ ФОРМЫ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ЖИЛИЩНОЙ ПОТРЕБНОСТИ ГРАЖДАН

В результате изучения главы студент должен:

знать

• новые формы удовлетворения жилищной потребности граждан, предусмотренные гражданским и жилищным законодательством;

• порядок и условия заключения договора найма (коммерческого найма) жилого помещения;

• вопросы, касающиеся предоставления гражданам финансовой поддержки на строительство или приобретение жилья;

• особенности сделок с жилыми помещениями, в том числе установленные законодательством требования к их действительности;

• вопросы наследования жилых помещений;

• особенности обеспечения жильем работников организаций;

• руководящие разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и решения Конституционного суда РФ по данной тематике;

• соответствующую учебную и научно-монографическую литературу;

уметь

• грамотно применять на практике полученные навыки экспертной оценки, совершенствовать их в процессе дальнейшей профессиональной деятельности, самостоятельно осуществлять поиск нормативных и литературных источников по вопросам, касающимся различных форм обеспечения граждан жильем в современных условиях, давать теоретический комментарий различных практических ситуаций, в том числе судебных решений;

• совершенствовать практические навыки применения правовых норм при осуществлении экспертной деятельности в области совершения сделок с жилыми помещениями;

• оперировать юридическими понятиями и категориями экспертной деятельности;

• анализировать, толковать и правильно применять правовые нормы в точном соответствии с законом, осуществлять правовую экспертизу нормативных правовых актов по вопросам, касающимся удовлетворения жилищной потребности граждан;

• давать квалифицированные юридические заключения и консультации, правильно составлять и оформлять соответствующие юридические документы;

владеть

• понятийным аппаратом по вопросам обеспечения граждан жилыми помещениями на базе гражданского и жилищного законодательства;

• юридической терминологией норм права, касающихся обеспечения граждан жильем;

• приемами толкования и применения законов и других нормативных правовых актов;

• навыками разработки соответствующих документов правового характера;

• навыками анализа различных правовых явлений в данной области;

• навыками анализа правоприменительной практики, в том числе судебных решений; навыками разрешения правовых проблем и коллизий;

• приемами осуществления правовой экспертизы нормативных актов по вопросам, связанным с обеспечением граждан жилыми помещениями;

• приемами оформления принятых правовых решений и юридических действий в точном соответствии с законом;

• методикой квалификации и разграничения видов различных правонарушений в этой области;

• навыками принятия мер, необходимых для признания или восстановления нарушенных жилищных прав граждан и организаций;

• навыками ориентации в специальной литературе в области обеспечения граждан жилыми помещениями.

До перехода к рыночной экономике наше государство пыталось решить жилищную проблему преимущественно за счет государственных средств (бюджетных средств и средств организаций). Однако такой подход оказался малоэффективным: на учете для улучшения жилищных условий состояли миллионы граждан, которые длительное время ожидали получения "социального" жилья. В списках очередников на улучшение жилищных условий на начало 1990-х гг. в СССР было 14,3 млн семей (или 23% всех городских семей, в том числе в России – 25%)^[1].

В частности, не была выполнена государственная программа по обеспечению к 2000 г. каждой семьи отдельной квартирой или индивидуальным домом. Практика прежних лет показала, что для решения жилищной проблемы недостаточно только государственных средств. В условиях рыночной экономики появились (наряду с обеспечением граждан жилыми помещениями по договору социального найма) другие формы реализации жилищной потребности граждан, которые предусматривают использование собственных средств граждан или заемных средств^[2].

В настоящее время со стороны государства предпринимаются определенные меры по ускорению решения этого вопроса.

В своем Послании к Федеральному Собранию в мае 2004 г. Президент РФ В. В. Путин определил, в частности, важнейшие направления внутренней политики страны (с ежегодным Посланием Президент РФ обращается в парламент в соответствии со ст. 84 Конституции). Наряду с другими актуальными проблемами жизни общества и государства Президент РФ приоритетным объявил следующее направление: повышение качества и доступности жилья.

В указанном Послании отмечаются три основные задачи, касающиеся жилищной реформы: изменение финансового механизма улучшения жилищных условий граждан, в частности в основном решать этот вопрос за счет собственных доходов граждан и заемных (кредитных) средств; разрушение монополизма на рынках строительства, поскольку наблюдается резкий рост стоимости жилья; обеспечение гарантии права собственности добросовестных приобретателей жилых помещений.

В рассматриваемом Послании Президентом РФ был сделан следующий вывод:

"...Надо прекратить обманывать людей, вынуждая их годами и десятилетиями стоять в очередях на получение жилой площади. И обеспечить возможности ее приобретения на рынке для основной части работающего населения России, одновременно с этим – гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья. Правительство, региональные и местные органы власти должны ориентироваться на то, чтобы к 2010 году минимум треть граждан страны (а не одна десятая, как сегодня) могли бы приобретать квартиру, отвечающую современным требованиям. Приобрести за счет собственных накоплений и с помощью жилищных кредитов. Для этого жилищное кредитование должно стать долгосрочным и доступным для граждан. А чтобы рост спроса на жилье не привел только к скачку цен, следует обеспечить конкурентные условия для жилищного строительства".

Однако за истекший период пока не наблюдается положительной тенденции в указанных областях. Например, не снижается рост цен на жилые помещения. Особенно резко возрастает стоимость жилья в Москве. В 2004 г. в Москве цены на жилье выросли на 45%, а в регионах – на 26%. И в 2005–2011 гг. существенных изменений в темпах роста цен на жилье не произошло. В частности, на рост цен влияют следующие факторы: средняя цена жилья на первичном рынке в два – три раза превышает себестоимость жилищного строительства, т.е., по сути, цены на жилье зачастую искусственно завышаются.

Негативные тенденции касаются и темпов роста жилищного строительства. В 2005 г. темпы роста ввода жилья в Российской Федерации снизились: было построено только на 8% больше, чем в 2004 г. Для сравнения отметим, что прирост вводимого жилья в 2004 г. по сравнению с 2003 г. составил 15%. Если сравнить объем жилищного строительства за более длительный период (1992–2004 гг.), то необходимо отметить, что практически за этот период ежегодный объем жилищного строительства не увеличился, поскольку в 2004 г. был достигнут только уровень 1992 г. – 41 млн кв. м общей площади.

В 2008 г. значительно увеличен объем жилищного строительства по сравнению с предыдущими годами: в стране было введено 64,1 млн кв. м жилья. Однако в 2010 и 2011 гг. объемы жилищного строительства в стране даже снизились (в 2010 г. в стране было построено 58, в 2011 г. – 62,3 млн кв. м жилья)^[3]. При этом превышен объем жилищного строительства 1992 г., но не достигнут объем ввода жилья 1987 г. (наиболее благополучного в этом отношении года за последние 20 лет) – 72,8 млн кв. м. Вызывает озабоченность и то, что только 18% семей россиян имеют возможность приобрести за свой счет жилье, соответствующее стандартам. Кроме того, существенное негативное влияние может оказать на строительный комплекс нынешний мировой финансово-экономический кризис.

Если сложившаяся ситуация на рынке жилья в ближайшие годы не будет кардинально изменена, то поставленные государством задачи останутся нереализованными.

Важное значение в решении жилищной проблемы в стране имеет государственное регулирование в области жилищного строительства и при проведении других мероприятий в целях обеспечения граждан жильем. В современных условиях "государство выступает не только как орган, осуществляющий ту или иную экономическую политику, но и как собственник, который берет в свои руки средства производства и приводит их в движение, т. е. выступает как хозяйствующий субъект"^[4]. Для проведения активной жилищной политики государству в лице соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимо больше выделять бюджетных средств, а также создавать приемлемые условия для получения гражданами кредитных (заемных) средств на приобретение или строительство жилья.

В частности, Правительство РФ определило перспективы развития строительной отрасли в России на ближайшие пять лет. Согласно постановлению от 17.12.2010 № 1050 "О федеральной целевой программе “Жилище” на 2011– 2015 годы", темпы строительства жилья необходимо увеличить в полтора раза, до 90 млн кв. м в год. Активные темпы стройки и развитие ипотечного кредитования должны повысить покупательную способность граждан. К 2015 г. каждая третья семья должна получить возможность приобрести собственное жилье.

Федеральная целевая программа "Жилище" была запущена в 2002 г. и рассчитана на девять лет. Основная цель программы – стимулирование объемов строительства жилья и увеличение покупательной способности россиян. Указанным постановлением Правительства РФ она продлевается еще на пять лет – до 2015 г. В числе важнейших целевых индикаторов программы – доведение годового объема ввода жилья к 2015 г. до 90 млн кв. м. Ранее планировалось вводить ежегодно по 53 млн кв. м жилья. Начиная с 2007 г. российские строители перевыполняли план, вводя около 60 млн кв. м. В 2010 г., по данным Росстата, было построено 58,1 млн жилых "квадратов". Как указывалось выше, в 2011 г. было построено 62,3 млн кв. м жилья. Исходя из параметров новой программы "Жилище", за пять лет объем ввода должен увеличиться на 55%.

Активная стройка должна воплотить в жизнь мечту каждой третьей российской семьи о комфортном жилье, уверены власти. В ходе реализации программы доля семей, способных купить квартиру, должна увеличиться с 12% (на 2009 г.) до 30%. В результате реализации программы к 2015 г. обеспеченность жильем в России должна вырасти с 22,4 до 24,2 кв. м на человека. Но даже при условии этого роста этот показатель сильно отстает от мирового уровня. В скандинавских странах обеспеченность жильем приближается к 80 кв. м на душу населения, высокий уровень в США – 75 кв. м, в Германии, Франции – более 40– 50 кв. м.

Вместе с тем следует отметить, что действующее законодательство предусматривает решение жилищного вопроса не только путем строительства или приобретения квартиры (жилого дома). Например, в последние 15 лет широкое распространение имеет такая форма, как обеспечение граждан жильем по договору найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) – договору, который в юридической литературе зачастую именуют договором коммерческого найма жилого помещения. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ такие жилые помещения, предоставляемые для проживания граждан на условиях возмездного пользования, входят в жилищный фонд коммерческого использования.