Налоговые платежи

В качестве одной из первых статей операционных расходов, как правило, называются налоги, в том числе в качестве статьи постоянных расходов рассматривается налог на недвижимость. Налоговый кодекс РФ предусматривает такой налог, однако на практике он пока фактически не используется, за исключением нескольких городов России, где он введен в качестве эксперимента.

В настоящее время в Российской Федерации используется несколько видов налога, заменяющих в определенной степени налог на недвижимость. Для предприятий и большинства иных юридических лиц в качестве таковых выступают налог на имущество юридических лиц и земельный налог, для физических лиц – налог на имущество физических лиц и земельный налог^[1].

Все указанные виды налогов объединяет (и сближает с налогом на недвижимость) то, что их исчисление не зависит от результатов хозяйственной деятельности налогоплательщика. Вместе с тем в способах их определения есть существенные различия, важные на практике.

Помимо налогов на недвижимость (имущество) из получаемых от сдачи в аренду доходов уплачиваются и иные платежи – налог на добавленную стоимость (НДС), налоги и обязательные платежи на фонд оплаты труда и пр., относящиеся к категории переменных операционных издержек.

Не входит в состав операционных издержек налог на прибыль, поскольку не имеет прямого отношения к обеспечению функционирования объекта.

Расходы на страхование

Страхование как способ минимизации рисков может рассматриваться в нескольких аспектах, имеющих отношение к операционным расходам. Во-первых, в качестве элемента постоянных операционных издержек выступают страховые взносы по договорам страхования имущества и договорам страхования прав собственности (если таковое является необходимым). Во-вторых, в состав переменных операционных издержек могут также входить страховые платежи, например, по страхованию ответственности управляющего перед пользователями помещений.

Расходы на управление

Управленческие расходы могут закладываться в состав операционных расходов в различных вариантах:

• в виде доли от эффективного валового дохода, приносимого объектом недвижимости;

• в виде доли от чистого операционного дохода;

• в виде долей как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода;

• в виде установления вознаграждения управляющему в абсолютном размере.

Каждый из этих вариантов имеет свои преимущества и недостатки. Например, установление управляющему определенного должностного оклада целесообразно, очевидно, лишь в том случае, если круг его обязанностей достаточно узок, ясно определен и поддается контролю со стороны собственника.

В определенных случаях это возможно (например, при управлении имуществом, находящемся в государственной казне), но ясно, что круг таких случаев невелик. Но даже и в этих случаях дополнительное материальное поощрение (например, при устойчивом снижении затрат на единицу площади без потери качества) является вполне обоснованным. С другой стороны, установление вознаграждения управляющему в виде доли только от эффективного валового дохода не заинтересовывает управляющего в сокращении операционных издержек и максимизации чистого операционного дохода. Установление вознаграждения только в процентах к чистому операционному доходу слабо заинтересовывает управляющего в расширении спектра оказываемых арендаторам услуг, что в конечном счете может вести и к падению (неполучению) чистого операционного дохода.

Комбинированный вариант с постановкой вознаграждения управляющего в зависимость как от эффективного валового дохода, так и от чистого операционного дохода может быть признан наиболее целесообразным. По мнению ряда специалистов, уровень вознаграждения управляющего может определяться в пределах 5–6% эффективного валового дохода, приносимого объектом, а с учетом расходов на ведение бухгалтерии и юридические услуги – достигать 9–10% ЭВД.

Расходы на маркетинг и работу с арендаторами

Расходы на маркетинг, как правило, определяются в размере 4–5% ЭВД, хотя наполнение этой величины может существенно отличаться. В общем случае можно говорить о двух основных составляющих этих расходов (хотя маркетинговые составляющие можно при желании найти в любой крупной статье операционных расходов, если под маркетингом понимать нацеленность деятельности на покупателя, арендатора). Эти две составляющие – расходы на исследования рынка и рекламу.

Довольно часто малые компании большую часть средств направляют на рекламные компании, что характерно и для риелторских фирм, и для управляющих кампаний. Чем значительнее фирма, тем больше внимания она уделяет исследованиям рынка, видя в них инструмент повышения эффективности управления. Справедливо и иное суждение: если рынок не насыщен, то исследование рынка, строго говоря, не является насущной потребностью. До тех пор пока рынок является "рынком продавца", высокого уровня занятости объекта и эффективного валового дохода (что, собственно, и является целью всех маркетинговых усилий) можно добиться и без этого, и даже с минимальными затратами на рекламу. По по мере насыщения рынка и появления па нем множества конкурирующих компаний все чаще встает задача точного позиционирования объекта на рынке, поиска "своего" арендатора, что требует и все более масштабных исследований рынка.

Помимо поиска и привлечения арендаторов для успешного функционирования объекта необходима целенаправленная деятельность по удержанию арендаторов, уже снимающих помещения. Как правило, это одна из задач управляющего объектом, и потому такая работа учитывается при определении уровня его вознаграждения. Однако возможно, что могут потребоваться и дополнительные расходы по созданию благоприятных условий для арендаторов.

Расходы на энергоснабжение, коммунальные услуги и эксплуатацию объекта

Определение уровня соответствующих расходов основывается, во-первых, на анализе пользователей недвижимости и их потребностей в тех или иных видах ресурсов и на применении нормативов, устанавливающих требования к обеспечению объектов недвижимости ресурсами и сервисным обслуживанием. К числу документов, определяющих действующие нормативы, относятся прежде всего строительные нормы и правила, а также иные нормативы, например, по определению трудозатрат на уборку помещений и территории.

Во-вторых, уровень затрат на приобретение ресурсов, коммунальных услуг обусловливается действующими тарифами, часть из которых контролируется государством (например, уровень тарифов на электроэнергию), а часть определяется на договорной основе.