Кадастровая оценка земельных участков

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 "О государственной оценке земель" и правилами проведения Государственной кадастровой оценки земель (постановление Правительства РФ от 08 апреля 2000 г. №316) Росземкадастр разработал методику государственной кадастровой оценки земель поселений (17 октября 2002 г.), которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

Алгоритм расчета кадастровой стоимости земель, приведенный в методике, разработан с учетом следующих требований:

– преемственность при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений – используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риелторской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

– достоверность и доступность исходной информации – состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

– объективность учета существенных ценообразующих факторов – адекватность результатов государственной кадастровой оценки земель поселений рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) земель поселений обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

– совместимость с системой государственного земельного кадастра – обеспечивается совместимость с системой государственного земельного кадастра как исходных данных, так и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений и, как следствие, совместимость программных средств государственной кадастровой оценки земель поселений с автоматизированной системой государственного земельного кадастра;

– простота и универсальность использования специального программного обеспечения – предполагается возможность реализации специального программного обеспечения с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов, специального программного обеспечения, реализующих методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления;

– многофункциональность и иерархичность методики – обеспечивается государственная кадастровая оценка земель поселений по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков па основе последовательного учета ценообразующих факторов в пределах территории субъекта РФ, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

– адаптация подходов и методов оценки недвижимости – подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по государственной кадастровой оценке земель поселений за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применению методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов государственной кадастровой оценки земель поселений на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

Для проведения расчетов используется Вперед информация о сделках с земельными участками:

– данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

– данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

– данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (иод объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

– информация о стоимости продажи прав аренды;

– цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риелторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п. Необходимая информация может быть получена в порядке, предусмотренном законодательством РФ, из органов исполнительной власти субъектов Федерации, территориальных органов Росземкадастра, органов (организаций), осуществляющих государственный кадастровый учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комитетов по управлению имуществом и т.д.

Исходная информация, характеризующая местоположение поселений, кадастровых кварталов в поселениях, земельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта РФ масштаба 1:1 000 000 или

1:600 000 и электронные карты поселений масштаба 1:25 000 или 1:10 000.

Пространственная привязка данных для решения задачи государственной кадастровой оценки земель поселений па территории субъекта Федерации берется из кадастровых карт субъектов РФ и кадастровых карт поселений.

Для целей государственной кадастровой оценки земель поселений субъекта Федерации на его кадастровую карту наносятся: есть поселений; автодорожная сеть с выделением магистралей; железнодорожная сеть, в том числе участки с пригородным сообщением; гидрологическая сеть; ценные природно-рекреационные объекты.

Для целей государственной кадастровой оценки земель какого-либо поселения на его кадастровую карту наносятся:

– магистрально-уличная сеть;

– кварталы жилой, общественной и производственной застройки;

– территории парков, лесопарков и городских лесов;

– другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Методика состоит из следующих расчетных блоков:

а) проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

– доступность различных центров тяготения (объектов);

– уровень развития транспортной инфраструктуры;

– уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

– уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

– состояние окружающей среды;

– историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

– инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

б) выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

в) выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое

поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

г) расчет но тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования;

д) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

е) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений определяется с учетом:

– уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

– площади земельного участка;

– вида территориальной зоны и вида функционального использования земельного участка;

– факторов местоположения и окружающей среды.

Кадастровая стоимость земельных участков поселений (Р) рассчитывается по формуле:

где – площадь земельного участка (м2); – линейная функция от сжатых факторов для первого кластера, учитывающая особенности инфраструктуры поселения (инфраструктурная составляющая), руб/м2; – линейная функция параметров сделки для первого кластера, учитывающая особенности конкретного земельного участка (локальная составляющая), руб/м2; – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому статистика рыночных сделок отсутствует.

При определении удельного показателя кадастровой стоимости земель в i-м кластере составляется избыточная система уравнений, описывающая конкретные сделки в конкретном поселении:

где – значение j-ro фактора для конкретной сделки; – значение k-й характеристики объекта сделки; , i, – значения коэффициентов регрессии, определяющих вклад в величину кадастровой стоимости земельного участка соответственно инфраструктурной и локальной составляющих; const – средняя удельная цена сделки для первого кластера.

В связи с объективной ограниченностью на территории поселений сделок с незастроенными земельными участками в методике предусматривается возможность использования данных о сделках с земельными участками с расположенными на них зданиями (строениями).

В этом случае производится процедура приведения цен сделок, полученных в результате анализа статистических данных, к цене сделки с типичным объектом. Цена сделки, полученная в результате анализа статистических данных, может быть описана следующей формулой:

где – общая площадь здания (строения) в j-й сделке, м2; – базовая стоимость единицы площади типичного объекта сделки, руб/м2; – совокупность коэффициентов, характеризующих как условия сделки, так и характеристики (особенности) здания (строения) и местоположение земельного участка (территориальный коэффициент).

Решение системы уравнений позволяет определить значения поправочных коэффициентов для приведения цены конкретной сделки к цене сделки с типичным объектом.

Далее составляется избыточная система уравнений, описывающая зависимость удельной ценысделки, приведенной к цене сделки с типичным объектом (), от сжатых факторов, учитывающих особенности инфраструктуры поселения в i-м кластере:

Кадастровая стоимость земельного участка определяется методом "извлечения" (метод определения стоимости земельного участка по остаточному принципу). Основой ее расчета служат удельные показатели кадастровой стоимости земель.

Удельные показатели кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, по которым отсутствует информация о сделках (), определяются на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует наиболее полная статистика сделок и экспертной оценки соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель кадастровой стоимости земель данного вида функционального использования и вида функционального использования, по которому нет информации о сделках, т.е.:

где – удельный показатель кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости; – коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок.

Коэффициент перехода от удельного показателя кадастровой стоимости земель () по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, к удельному показателю кадастровой стоимости земель по виду функционального использования, для которого отсутствует статистика рыночных сделок, определяется но формуле

где – показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому существует информация о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости; – показатель качества поселения или кадастрового квартала в поселении, характеризующий кадастровую стоимость единицы площади земель по виду функционального использования, по которому нет данных о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости.

Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием метода "анализа иерархий".

Проведение государственной кадастровой оценки земель поселений осуществляется по двум технологическим линиям.

По первой технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в границах поселений с численностью жителей 10 000 человек и более (далее > 10 000) на основе факторного анализа и кластеризации административных районов, поселений, а также кадастровых кварталов поселений на территории субъекта РФ и формирования аналитических зависимостей между ценами сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости и ценообразующими факторами.

По второй технологической линии определяется кадастровая стоимость земельных участков в малых городах и поселках, сельских поселениях с числом жителей до 10 000 человек (далее < 10 000) на основе выделения тестовых объектов и установления для тестовых объектов удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Первая технологическая линия государственной кадастровой оценки земель поселений включает следующие виды работ:

• сбор показателей в разрезе административных районов, городов областного и районного значения с численностью жителей > 10 000 человек, а также данных по рыночным сделкам в этих городах. Определение показателей, отвечающих условию наилучшей изменяемости, а следовательно, информативности;

• стандартизация показателей в разрезе административных районов с целью удаления различных единиц измерения, преобразование стандартизованных показателей в сжатые факторы и кластеризация районов по значениям полученных сжатых факторов. Выделение тестовых районов, нахождение в тестовых районах тестовых поселений с численностью жителей < 10 000 человек для работ по второй технологической линии;

• стандартизация показателей, преобразование их в сжатые факторы, кластеризация поселений с численностью жителей >10 000 человек. Определение аналитических зависимостей для каждого полученного кластера поселений, расчет по ним регрессионных коэффициентов по значениям факторов, полученных из показателей, характеризующих поселения в целом;

• сбор показателей, характеризующих инфраструктуру поселения, определение потенциалов влияния объектов инфраструктуры на оцениваемые точки по тестовым поселениям и тестовым кадастровым кварталам каждого кластера. Сбор информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости, первичная обработка и фильтрация данной информации;

• нормировка и расчет коэффициентов, характеризующих параметры (особенности) объектов сделок. Расчет базовой стоимости единицы площади типичного объекта сделки (Pi) (критерием выбора типичного объекта является значение коэффициента, характеризующего параметры (особенности) объекта сделки). Расчет на основании предыдущих данных территориальных коэффициентов по улицам для объектов с неустановленными адресами. Распространение территориальных коэффициентов, рассчитанных для объектов с неустановленными адресами, по характерным точкам (перекресткам), а для объектов с определенным адресом – непосредственно по территориям, где расположены эти объекты;

• определение сжатых факторов для совокупности оцениваемых объектов путем преобразования показателей и учета потенциалов влияния объектов инфраструктуры поселения. Кластеризация совокупности оцениваемых объектов;

• определение аналитических зависимостей для характерных точек внутри каждого кластера путем расчета регрессионных коэффициентов при факторах с известными сделками, приведение к сделке с типичным объектом. Получение аналитических зависимостей для расчета территориальных коэффициентов в каждой точке кластера на основе полученных регрессионных коэффициентов;

• расчет по полученным аналитическим зависимостям удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек. Проверка полученных удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах на соответствие данным по сделкам с объектами недвижимости по критерию определенности (проценту дисперсии цен продаж). Определение корректности расчетов и в случае обнаружения некорректных расчетов или результатов – поиск дополнительных, в том числе и экспертных, данных;

• анкетный опрос экспертов, обработка анкет с использованием метода "анализа иерархий", определение удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования, для которых отсутствует статистика сделок с объектами недвижимости;

• проведение пересчета удельного показателя кадастровой стоимости земель для всего массива оцениваемых точек с использованием новых (дополнительных) данных;

• определение кадастровой стоимости земельного участка и (или) удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием метода "извлечения";

• составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам.

Вторая технологическая линия государственной кадастровой оценки земель поселений включает следующие виды работ:

• выделение на территории административного района (с учетом результатов кластеризации, проведенной в составе работ по первой технологической линии) тестовых поселений – центров кластеров;

• определение базового удельного показателя кадастровой стоимости земель в тестовых поселениях – используются данные по сделкам с незастроенными земельными участками, а также с застроенными земельными участками, предоставленными и используемыми для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства и садоводства;

• проведение анализа ценообразующих факторов по поселениям – центрам кластеров (включая тестовые и отличные от тестовых поселения) и расчет коэффициентов, отражающих влияние ценообразующих факторов:

– в пределах территории административного района (климатические условия, плотность населения, транспортная доступность до районного центра);

– в пределах территории сельского округа (численность населения, транспортная доступность до центра района, административный статус);

– в пределах территории поселения с учетом ценообразующих факторов;

• определение удельного показателя кадастровой стоимости земель () по каждому поселению в составе административного района по формуле

где – базовый удельный показатель кадастровой стоимости земель тестового поселения, руб/м2; – коэффициенты влияния ценообразующих факторов, соответственно для i-го и тестового кластеров;

• дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель в поселениях со сложной функциональнопланировочной структурой территории;

• составление итоговых таблиц удельных показателей кадастровой стоимости земель для поселений, а также для кадастровых кварталов в границах поселений со сложной функционально-планировочной структурой.

Результатом работ по государственной кадастровой оценке земель поселений в рамках описанной технологии являются удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений или удельные показатели кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов в границах поселений по видам функционального использования.