Кадастровая оценка недвижимости

В настоящее время существенно повышается значение кадастровой оценки недвижимости в связи с изменениями в системе налогообложения недвижимости. В результате кадастровой оценки недвижимости определяется кадастровая стоимость недвижимости, под которой, как указывается в ФСО № 4, понимается "установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности". Кадастровая стоимость может быть определена методами как индивидуальной, так и массовой оценки.

Основными методами кадастровой оценки являются методы массовой оценки.

Массовая оценка – метод получения стоимостных характеристик группы однородных объектов недвижимости одновременно на обширной территории с использованием статистической обработки реальной рыночной информации, при которой анализируется такое количество цено- образующих факторов, которое присуще одновременно всей оцениваемой группе.

В основе массовой оценки, как и индивидуальной, лежат Рыночные данные, однако они по-разному используются в процессе оценки. Если индивидуальная оценка предполагает учет всех факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, то при массовой оценке используется ограниченное количество наиболее значимых факторов. Как отмечается в том же ФСО № 4, "в набор ценообразующих факторов должны быть включены только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены".

Порядок определения величины кадастровой стоимости земель в населенных пунктах изложен в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (утв. приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39 с доп. от 11 января 2011 г. № 3)^[1]. В соответствии с ними алгоритм определения кадастровой стоимости таков:

• определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

• сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

• группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

• сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

• построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

• расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Вопросы практики

В настоящее время в ряде субъектов РФ, в том числе в Санкт-Петербурге, проведена кадастровая оценка объектов недвижимости, в частности земельных участков и зданий. Как указывается в отчете об оценке кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга, подготовленным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", на основе анализа статистических данных о состоянии земельного рынка и статистического моделирования были выделены следующие независимые и значимо влияющие на стоимость земельного участка факторы: площадь земельного участка; влияние магистралей; влияние локальных центров; влияние центра города; обеспеченность участка инженерной инфраструктурой; обеспеченность участка объектами социальной инфраструктуры; фактор близости к водным объектам; "озелененность" района^[2].

Заметим, что параллельно с этим была проведена кадастровая оценка зданий на территории города, однако при этом данная оценка осуществлялась без учета местоположения и иных характеристик земельных участков, что снижает ценность проведенной работы и приводит к парадоксальным результатам, когда кадастровая стоимость зданий в центре города оказывается подчас заметно ниже, чем на его периферии.

Значение кадастровой оценки становится все более значимым в настоящее время в связи с переходом к налогообложению имущества физических и юридических лиц на основе кадастровой стоимости.