Лекция 2. Качественная и количественная характеристика объектов недвижимости

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество - это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство - объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

o физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;

o имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;

o экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;

o состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.

Сбор и анализ информации проводятся на трех уровнях: региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В первую очередь следует провести идентификацию объекта - проверить почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер участка. В Москве, например, установлена Вперед структура кадастрового номера земельного участка:

Кадастровый номер здания или сооружения в Москве имеет шесть структурных уровней:

Кадастровые номера земельным участкам присваивали органы земельного комитета, а организации технической инвентаризации - зданиям, сооружениям и помещениям. Теперь же - это функция Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Группировка и описание зданий и сооружений

Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям использования и многим другим показателям. Все здания объединяют в три основные группы: производственные, жилые и общественные, которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так, производственные здания бывают с естественным или совмещенным освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д.

Схема 2.1. Основные признаки группировки зданий

Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные категории: престижные, массовые, пятиэтажки ("хрущевки") и элитные (люкс).

Престижные - современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, сталинские начала века и пятиэтажки с высокими потолками.

Массовые - современные блочные и панельные дома в 12, 14, 17 и 22 этажа в различных районах города.

Пятиэтажки - панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без лифта и мусоропровода.

Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурно-художественных решений типа комплекса "Золотые ключи" на Минской улице в Москве (табл. 2.1).

В первой колонке табл. 2.1 зашифрованы категории жилых домов:

1А2 - современные кирпичные и построенные в последние годы элитные жилые дома (кроме люкс);

1А1 - высотные кирпичные дома, построенные в стиле "сталинское барокко" с лепными украшениями, скульптурами и эркерами;

1 - кирпичные 7-10-этажныс дома постройки 1950 - начала 1960-х гг. без архитектурных украшений;

1Б1 - сталинские дома послевоенной постройки без железобетонных междуэтажных перекрытий с лифтом;

1Б2 - кирпичные с высокими потолками пятиэтажки без лифта и мусоропровода;

2А2 - то же самое, что 1Б1, но без лифта;

2Л1 - современные панельные многоподъездные дома и башни в 12, 14, 16, 17, 22 и более этажей;

2 - многоподъездные 7-12-этажные дома;

2Б - то же самое, что и 2, но с небольшими кухнями (5-6 м2); ЗА - улучшенные пятиэтажки с изолированными комнатами и увеличенной кухней до 8 м2;

3 - просто пятиэтажки со смежными комнатами;

ЗБ - серии пятиэтажных домов, не подлежащих реконструкции;

ВКЛ - внекатегорийные дома люкс;

В К - ветхие внекатегорийные дома, идущие под реконструкцию или снос.

Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более 3000 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению соответственно в 21 и 16 групп (схемы 2.2, 2.3).

Таблица 2.1. Категорийность основных типов жилых ломов

Физическое состояние здания любого функционального назначения можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие основные параметры:

o наименование здания или сооружения (производственное, жилое, общественное);

o площадь, м2; объем, м3; высота, м;

o материал стен, крыш, перекрытий;

o время постройки;

o перечень дефектов по видам и размеру;

o экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или сооружения.

Схема 2.2. Укрупненная группировка общественных зданий и сооружений

Схема 2.3. Классификация сооружений

Необходимые показатели можно получить, используя следующие методические приемы.

1. Площадь здания, подпалов, полуподвалов и мансарды определяют по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.

2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов - от их пола до потолка, а мансарды - от верхней линии карниза здания до верхней линии карниза мансарды.

3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.

4. При описании недостатков составляют "дефектную" ведомость по каждому конструктивному элементу здания с указанием размера повреждения и степени износа или сохранности (табл. 2.2).

Таблица 2.2. Ведомость дефектов здания

Месторасположение дефекта	Вид дефекта				Количество повреждений
1. Основание	1.1. Подмывы, размывы грунта 1.2. Недопустимые неравномерные пересадки основания 1.3. Сползание откоса 1.4. Отсутствие отмостки
2. Фундаменты	2.1. Трещины в фундаменте шириной до 1 см 2.2. Искривление линии цоколя 2.3. Мелкие трещины в цоколе под окнами первого этажа 2.4. Выпадение камней бутовой кладки в подвале 2.5. Полностью вымыт раствор бутовой кладки 2.6. Размороженная бутовая кладка 2.7. Невосстановленная бутовая кладка на участках ввода коммуникаций 2.8. Деревянные лежни под подошвой фундамента 2.9. Выпучивание бутовой стенки в подвале
3. Капитальные конструкции	3.1. Отсутствие или нарушение стены горизонтальной гидроизоляции 3.2. Намокание кладки у водосточных труб 3.3. Размораживание карниза 3.4. Сквозные трещины шириной до 5 мм 3.5. Сквозные трещины, расширяющиеся кверху. Ширина раскрытия вверху - 2,5 см 3.6. Откол и оседание на деревянные рамы клиновых перемычек окон 3.7. Размораживание наружной версты кладки 3.8. Откол наружной версты 3.9. Недопустимое увлажнение стены либо выпадение изморози на внутренних поверхностях наружных стен 3.10. Появление ржавых подтеков на фасаде 3.11. Разрушение межоконного простенка
4. Перегородки	4.1. Мелкие одиночные трещины, например, в углах комнат 4.2. Частые мелкие диагональные трещины. 4.3. Расшатанность перегородки
5. Кровля и стропильная система	5.1. Протечка кровли 5.2. Прогнившая обрешетка 5.3. Интенсивная коррозия кровельного покрытия 5.4. Гниение концов стропильных ног 5.5. Глубокие трещины в деревянных наклонных балках, их большой прогиб 5.6. Фальцы кровли неплотные
6. Железобетонные перекрытия		6.1. Вертикальное смещение плит относительно друг друга на 1 см 6.2. Трещины в швах между плитами 6.3. Подтеки ржавчины в местах опирания плит на наружные стены 6.4. Волосяные трещины в плитах 6.5. Трещины в плитах с шириной раскрытия 1,5 мм 6.6. Клинообразный откол кладки в зоне опирания плит перекрытий 6.7. Постоянное намокание плит
7. Деревянные перекрытия		7.1. Волосяные трещины в штукатурке 7.2. Провисание штукатурки и ее обрушение 7.3. Намокание штукатурки в районе протечек 7.4. Большая зыбкость балок 7.5. Гниение древесины в опорах бачок
8. Полы		8.1. Нарушение окраски 8.2. Истирание паркета 8.3. Скол древесины паркета 8.4. Замена полов
9. Отопление		9.1. Повсеместные подтеки муфт 9.2. Частые большие протечки по стоякам 9.3. Замена радиаторов и трубопроводов
10. Газооборудование		10.1. Периодически появляется запах газа 10.2. Замена газовых плит 10.3. Замена внутридомовых трубопроводов
11. Водопровод и канализация		11.1. Имеются протечки водопровода 11.2. Частое засорение канализации 11.3. Замена водопровода 11.4. Замена канализации 11.5. Замена сантехнического оборудования: умывальников унитазов смывных бачков ванн кухонных моек и раковин
12. Электроустановки		12.1. Напряжение на увлажненных стенах 12.2. Защитные трубки на скрытой проводке имеют повреждения и пробои 12.3. Замена квартирных сетей
13. Наружные коммуникации		13.1. Замена водопроводного ввода 13.2. Замена дворовой канализации и канализационных выпусков 13.3. Замена теплопровода 13.4. Замена дворового газопровода 13.5. Замена прифундаментного дренажа
14. Имеются также повреждения, вызванные следующими причинами		14.1. Протечки санузлов на ____ этаже 14.2. Пожар в _____ на _______ этаже Продолжительность пожара ________часов

5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа) здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать упрощенным способом - по соотношению предельного срока его службы и фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях использования (табл. 2.3).

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют следующие параметры.

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

o прочность и устойчивость конструкции;

o влаго- и морозостойкость;

o водонепроницаемость; и др.

2. Функциональное соответствие:

o удельные площади и кубатура;

o температурно-влажностный режим в помещениях;

o термичность, звукоизоляция;

o эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в использовании; и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

o отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

o отношение строительного объема к рабочей площади;

o отношение площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

o комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

o стоимость возведения строения;

o эксплуатационные затраты;

o доходность использования.

Эргономические показатели характеризуют соответствие недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации - это степень защищенности людей от воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании объектом (схема 2.4).

Таблица 2.3. Доля потери первоначальной стоимости строений в зависимости от хронологического возраста и среднего предельного срока службы

Фактическое время существования, лет	Средние предельные сроки службы строений, лет
	150	120	120	80	60	50	30	20
10	0,005	0,01	0,01	0,02	0,03	0.04	0,20	0,26
20	0,02	0,03	0,04	0,06	0,12	0.16	0,45	1,00
30	0,04	0,06	0,09	0,14	0,25	0.36	1,00
50	0,11	0.18	0.25	0,39	0,70	1.00
60	0,16	0,25	0,36	0,56	1,00
70	0,22	0,34	0,49	0,77
80	0,30	0,45	0,61	1.00
90	0,36	0.56	0,81
100	0,45	0.70	1,00
110	0,54	0,84
120	0.61	1.00
130	0,75
140	0,87
150	1,00

Схема 2.4. Показатели безопасности эксплуатации недвижимого имущества

После физической и экономической характеристики объекта недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне - в ближайшем окружении. Для этого дается оценка качества местоположения недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется многими условиями, в частности соответствием ее принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта (схема 2.5).

Ситус - результат взаимодействия конкретного варианта землепользования и экономической среды по крайней мери на четырех уровнях. На схеме 2.5 они отмечены условными концентрическими окружностями, обозначающими ближайшие окрестности (2), примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества (1).

Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта (схемы 2.6-2.11).

Схема 2.5. Ситус объекта недвижимости

Изучение места размещения объектов, особенно промышленных, должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и канализационной системы на значительные расстояния, собираются в контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые государством и местными органами власти: система хозяйствования

Схема 2.6. Внешняя среда недвижимых объектов

(хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности, экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление ими); меры но защите окружающей среды (регулирование нагрузок на окружающую среду,

Схема 2.7. Экономическая среда недвижимых объектов

возмещение вреда экологии, налоги за использование окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые программы для отдельных районов, административная поддержка (см. схему 2.8) их дальнейшего использования).

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного влияния на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей, находящихся в них (см. схему 2.11).

Схема 2.8. Правовые и политические факторы размещения недвижимых объектов

Схема 2.9. Демографическая среда недвижимости

Схема 2.10. Социально-культурная среда объектов недвижимости

Схема 2.11. Природные условия размещения недвижимых объектов