Источники и способы финансирования развития недвижимости

Для осуществления проектов застройки могут использоваться собственные финансовые средства девелопера (застройщика) и заемные. Как правило, собственные средства составляют не более 30%, хотя, например, в Англии – примерно 15%, а в России – до 50%.

Соотношение собственных и заемных средств определяется в основном следующим:

а) чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер;

б) чем выгоднее привлечение заемных средств, т.е. чем больше разница между общей ставкой дохода и ставкой процента по кредиту, тем больше привлекается заемных средств.

Возможны следующие варианты привлечения собственных средств для осуществления собственного строительства.

1. Сочетание краткосрочного кредитования коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечные банки, страховые компании и т.п.).

2. Ипотечное кредитование. Ипотека представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора к должнику. Техника оформления ипотечных отношений наиболее отработана в США. Они оформляются двумя документами:

• долговым обязательством;

• договором об ипотеке (закладной).

Долговым обязательством определен размер кредита, срок, ставка процента, порядок погашения. В закладной определяются условия залога. Такое разделение дает кредитору возможность продавать закладные.

3. Финансирование инвестиционными институтами (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.). Обычно это форвардное финансирование, т.е. финансирование с последующим выкупом. Его осуществляет будущий собственник недвижимости.

4. Финансирование с использованием ценных бумаг. Для осуществления крупных инвестиционных проектов привлекают средства за счет выпуска ценных бумаг.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. В развитых странах сложились целые системы ипотечного кредитования, представленные различными кредитными учреждениями.

Россия к началу XX в. гоже имела сформировавшуюся систему ипотечного кредитования. До революции ипотечными операция ми занимались городские кредитные общества и земельные банки. После Великой Октябрьской социалистической революции 1917 г. ипотека была полностью ликвидирована. И только в 1990-х гг. началось се возрождение.

Первые фирмы, профессионально занятые в этой сфере и работающие с банковскими кредитами, появились в Санкт-Петербурге в 1993 г. Активная же работа по данному направлению началась 1994–1995 гг. По действующей в этот период схеме кредитования фирма выступала в качестве ипотечного брокера и гаранта возврата кредита.

Основными документами, регулирующими развитие ипотечного кредитования, являются Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г. и постановление Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".

Ипотека делает доступным приобретение населением жилья, способствует повышению инвестиционной активности в капитальном строительстве. Несмотря на существенные различия систем ипотечного кредитования в различных странах, они имеют общие признаки:

• длительный срок кредита (10–30 лет);

• крупная сумма кредита;

• целевое назначение кредита;

• сопровождение залогом той недвижимости, для приобретения которой выдается;

• приемлемый размер ставки процента (по ипотечным креди там она, как правило, ниже рыночной ставки процента коммерческих банков);

• обязательное страхование залога;

• участие в системе ипотечного кредитования помимо заемщика и кредитора посредников, инвесторов и правительства.

Для получения ипотечной ссуды заемщик обращается с кредитной заявкой в банк, где заполняет необходимые документы и представляет о себе требуемую информацию финансового и нефинансового характера, которая проверяется банком. На этапе рассмотрения заявки банк осуществляет комплексный анализ заемщика, на основании полученных данных он проводит андеррайтинг кредита (т.е. оценивает кредитоспособность заемщика).

Основные критерии андеррайтинга:

1) отношение месячного платежа по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. Многие банки требуют, чтобы он не превышал 0,3-0,35;

2) отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога, обычно 0,6–0,8;

3) наличие у заемщика других активов.

По данным Росреестра доля сделок с ипотекой на рынке жилья РФ в 2012 г. достигла наибольшего значения и составила 20,9%.

Разновидностью залога является заклад. При закладе имуществом распоряжается не залогодатель, а залогодержатель. Для банка заклад интереснее, чем залог, так как в случае невыполнения заемщиком основного обязательства нс возникает проблемы реализации залогового права.