Границы стираются

"С развитием рынка недвижимости и усилением конкуренции границы между классами стираются, особенно это касается массового сегмента. Застройщики все чаще прибегают к созданию своих собственных, “фирменных” форматов", – добавляет директор по продажам 02 Development Елена Беседина.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб", считает, что потребители начинают обращать внимание на категорию недвижимости при рассмотрении проектов класса "комфорт" и выше. Для клиентов, интересующихся жильем экономсегмента, градация не так важна.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", в свою очередь, считает, что рынок все отрегулирует сам: "При продвижении проекта застройщики часто лукавят, называя жилье экономкласса комфортом, а бизнес-класса – элитным жильем, используя естественное желание человека иметь больше, чем он может сегодня себе позволить, но именно рынок расставляет все на свои места, разница в ценах настолько существенна, что целевые группы этих сегментов редко пересекаются".

Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс", полагает, что деление на классы актуальнее для профессиональных игроков рынка недвижимости. Потребители при выборе объекта руководствуются не классами и статусами, а персональными, субъективными критериями. "Например, квартиру в панельном доме где-нибудь на окраине города, вероятнее всего, они способны классифицировать как экономпредложение. Но это совершенно не важно, потому что в этом доме чистый подъезд, хорошие соседи, современная детская площадка во дворе, а рядом живут престарелые родители, да и вообще район “родной”. Для такого покупателя именно эта квартира в далеко не престижном “спальном” районе и будет самой желанной, даже гораздо более желанной, чем аналогичное предложение где-нибудь в центре", – рассуждает господин Лепиш.

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства и Российская гильдия риелторов в прошлом году утвердили единую классификацию проектов многоквартирных жилых домов, в соответствии с которой все новостройки у нас делятся на два основных класса: массовое жилье (эконом- и комфорткласса) и жилье повышенной комфортности (бизнес- и элитный классы). В число критериев отнесения к тому или иному подклассу входят: архитектура, тип домостроения, качество остекления, планировка, площадь жилья, качество отделки квартир и общественных зон, инженерное обеспечение и другие характеристики, позволяющие отсечь один класс от другого. "Вся эта информация общедоступна, и при желании каждый потребитель может самостоятельно классифицировать приобретаемое жилье. Но, на мой взгляд, таких желающих немного. Сегодня люди, действительно, покупают не просто недвижимость и даже не место, где жить, а сам образ жизни. При этом они вполне способны отличить монолит от панели и импортные стеклопакеты – от отечественных. То есть важен не заявленный статус проекта, а его фактические характеристики: качество строительства, месторасположение, концепция проекта, наличие инфраструктуры, стоимость жилья", – говорит Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина".

Елена Шишулина, директор по маркетингу' У К Старт "Девелопмент", при этом отмечает, что разным игрокам рынка классификация нужна для разных целей. Поэтому и подход к классификации так разнится. "Консультантам, экспертам и аналитикам классификация нужна для систематизации информации о предложении на рынке, ведь в разных сегментах развитие рынка происходит совершенно по-разному. И среди них немало копий сломано при обсуждении границ между классами – где заканчивается “эконом” и начинается “комфорт”, то же самое касается “бизнеса” и “элиты”. Эта часть профессионалов выступает за единые стандарты для каждого из классов, которых в идеале должны придерживаться все девелоперы. Ведь если по местоположению объект однозначно попадает в “элиту”, а по высоте потолков – в экономкласс, то куда же его все-таки отнести? Подход к классификации девелоперов и застройщиков проще и более гибкий. Им она, во-первых, нужна для сегментации потребителя. Написал в рекламе “дом экономкласса” и получил соответствующую целевую аудиторию, ие озабоченную тем, есть ли в доме специальный холодильник для хранения меховых изделий. Написал “элитный объект” – и продавцов уже не беспокоят претенденты на квартиры-студии за 1 млн руб. Во-вторых, это, конечно, игра на тщеславии. Покупатель может прекрасно осознавать, что конкретный жилой дом по своим характеристикам относится к добротному бизнес-классу, но если ему приятно сказать друзьям, что он приобрел элитную квартиру, то почему продавец должен в этом отказывать? Ну и, наконец, девелопер продает только то, что покупается. Если покупатели элитного жилья готовы платить за место, качество строительства, но не готовы переплачивать за наличие только двух квартир на этаже или подогреваемую дорожку к гаражу, то застройщик не будет забираться на прокрустово ложе разработанной кем-то классификации", – рассуждает госпожа Шишулина.

Покупателям же классификация нужна для экономии сил и времени, чтобы, увидев отметку об определенном классе объекта, они сразу же представляли бы себе примерное соотношение цены и качества, говорит она. "С их точки зрения самым большим грехом застройщика является позиционирование объекта в высоком сегменте при качестве строительства, которое и в “экономе” было бы стыдно продемонстрировать. Особенно при покупке на начальном этапе, когда еще нельзя посмотреть квартиру вживую", – рассуждает госпожа Шишулина.

Место, где жить, выбирают все, вне зависимости от того, на жилье какого класса претендует конкретный покупатель. Просто в сегменте массового спроса клиент сначала определяет потолок суммы, которую он может потратить на недвижимость, и потом уже смотрит, где и что можно купить за эти деньги. А в высоких сегментах клиент сначала определяется с местом, а йотом уже начинает перебирать объекты в данной локации, подбирая тот, который наиболее соответствует его представлениям об идеальном доме.