Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним

С июля 1997 г. все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации. Регистрация нрав на недвижимость в РФ осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С принятием этого закона утратили силу правила об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. В этой связи ст. 131 ГК РФ регулирует порядок государственной регистрации недвижимости и предусматривает необходимость применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. Следовательно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ:

– права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях;

– свободы экономической деятельности.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Кроме этого, юридическое ОГЛАВЛЕНИЕ государственной регистрации прав на недвижимое имущество определено, в частности, в п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131, ст. 219, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ). К числу таких договоров относятся договор об ипотеке (п. 3, 4 ст. 433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ); договор продажи предприятия (и. 3 ст. 560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст. 1017 ГК РФ).

Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории РФ по установленной данным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), учреждениями юстиции по месту нахождения недвижимости (ст. 12 Закона).

Государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения прав на недвижимость в соответствии с гражданским законодательством (ст. 2 Закона).

Способ регистрации осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в ЕГРП. Датой государственной регистрации является день внесения записи в ЕГРП.

Объекты государственной регистрации:

– недвижимость как объект гражданских прав;

– ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности, либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества).

Прием документов, необходимых для государственной регистрации, производится в соответствии с требованиями ст. 18 Закона. Входящая регистрация документов производится с обязательным приложением документа об оплате регистрации.

В приеме может быть отказано по следующим основаниям: к комплекту не приложен документ об оплате; документы имеют подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления; документы заполнены карандашом, с серьезным повреждением, не позволяющим однозначно истолковать их значение и ОГЛАВЛЕНИЕ.

Незаконный отказ в приеме документов на регистрацию равнозначен уклонению от нее и может быть обжалован в судебном порядке. Перечень оснований отказа от государственной регистрации содержится в ст. 20 Закона.

Проведение правовой экспертизы заключается в установлении отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации или ее приостановлении (ст. 19, 20 Закона).

Существует два способа удостоверения государственной регистрации нрав в зависимости от объекта регистрации (ст. 14 Закона):

– свидетельство о государственной регистрации – специальная регистрационная надпись на документе. Выдается для удостоверения возникновения и перехода прав на недвижимость;

– специальная регистрационная надпись на документе, выражающем ОГЛАВЛЕНИЕ сделки, совершенной для удостоверения государственной регистрации договоров.

Срок государственной регистрации – не позднее месяца со дня подачи заявления и документов.

Государственная регистрация – обязательна в тех случаях, когда на это есть указание законодательного акта (ст. 4 Закона).

Основное значение государственной регистрации заключается в следующем:

– легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных оснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных п. 1 ст. 8 ГК РФ;

– обеспечение "юридической чистоты" сделок с недвижимостью в целях стабильности рынка недвижимости и исключения возможности совершения массовых оспоримых и ничтожных сделок;

– создание Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним как базы данных, имеющей информационно-статистическое значение.

В ст. 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приведен исчерпывающий перечень участников отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ими признаются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие

государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – с другой.

В ст. 131 ГК РФ выделена необходимость государственной регистрации, кроме права собственности, следующих прав:

– хозяйственного ведения (которым обладают государственные и муниципальные унитарные предприятия);

– оперативного управления (которым собственник наделяет один из видов предприятий – казенное предприятие, а равным образом и учреждение);

– пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования недвижимым имуществом;

– ипотеки;

– сервитутов;

– иных прав на недвижимость в случаях, предусмотренных ГК РФ или иными федеральными законами.

Так, по и. 3 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация необходима также для возникновения права на недвижимость в силу приобретательной давности. Имеется в виду возникновение права собственности на недвижимое имущество у гражданина или юридического лица, которые, не будучи собственником недвижимости, добросовестно, открыто и непрерывно владели им как своим собственным не менее 15 лет (ст. 234 ГК РФ). Этим же законом (и. 2 ст. 25) предусмотрена государственная регистрация права на объект незавершенного строительства в случае необходимости совершения с ним сделки.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. Государственная регистрация прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения – объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными и неделимыми вещами), и сделок с ними осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации. Государственная регистрация прав на иные объекты недвижимого имущества осуществляется по месту нахождения данных объектов в пределах соответствующего регистрационного округа органом по государственной регистрации (п. 1 ст. 9 Закона).

Указ Президента РФ от 25 декабря 2008 г. № 1847 (ред. от 21 мая 2012 г.) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" закрепил положение о том, что федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Теперь именно она осуществляет функции но организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных РФ. Она имеет свои территориальные органы в соответствии с административно-территориальным разделением страны.

С заявлением о государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится но нотариально удостоверенной доверенности. Например, для регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В случае если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты. В случае если права возникают на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, заявление о государственной регистрации права может подать нотариус, совершивший соответствующее нотариальное действие. Если права возникают па основании судебного акта или осуществляются в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", то государственная регистрация прав может быть осуществлена по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации нрав, несет уклоняющаяся сторона.

Представленные на государственную регистрацию договора документы регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

Представленные на государственную регистрацию перехода права документы также регистрируются в книге учета входящих документов под одним номером (независимо от того, представили ли одно заявление несколько лиц, участвующих в договоре на той или иной стороне, или каждое из них представило отдельное заявление).

В соответствии со ст. 16 вышеуказанного закона заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию, в которую включаются дата представления документов, перечень подлинных экземпляров документов и их копий с указанием наименования документов, реквизитов, количества листов в каждом документе, номера книги учета входящих документов и порядкового номера записи в книге учета входящих документов, копия которой помещается в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п. 14 "Правил ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденных приказом Минюста России от 24 декабря 2001 г. № 343).

В соответствии с и. 3. ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права. Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном правилами ведения Единого государственного реестра прав и "Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах η государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах", утвержденной приказом Минюста РФ от 18 сентября 2003 г. № 226.

Если одновременно с государственной регистрацией права покупателя было зарегистрировано ограничение (обременение) его права, в выдаваемое покупателю свидетельство о государственной регистрации права вносятся сведения о наличии зарегистрированного ограничения (обременения) права.

Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Отказ соответствующего органа в государственной регистрации прав (или уклонение от нес) может быть обжалован заинтересованным лицом в суде (или арбитражном суде).

Регистрация воздушных, морских и речных судов, космических и других объектов осуществляется в специальных государственных реестрах. В частности, гражданские воздушные суда подлежат регистрации в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Регистрация морских судов, вещных прав на эти суда, обременения этих прав и сделок с ними осуществляются в Государственном судовом реестре. Что касается космических судов, то система их государственной регистрации пока отсутствует.

Объект недвижимого имущества должен иметь кадастровый паспорт как приложение к документам, необходимым для государственной регистрации. Кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости (п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества. Местожительство заявителя-гражданина или место нахождения заявителя – юридического лица значения не имеют.

В практике управления недвижимостью различают два момента наступления права собственности – де-факто и де-юре. Наступление права собственности де-факто происходит с момента подписания соответствующего правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, внесения в уставный капитал компании, мены и т.д.). С этого момента собственник может пользоваться приобретенным объектом, должен осуществлять предусмотренные законодательными и подзаконодательными актами платежи, но не имеет права осуществлять с ним никаких сделок. В полной мере собственник вступает в свои законные права только с момента удостоверения государственной регистрации объекта собственности. Именно с этого момента государство обеспечивает защиту прав собственника по отношению к объекту его собственности.

Датой государственной регистрации признается день, в который данные о правах на недвижимость и ее обременения были внесены в Единый государственный реестр. Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

В зарубежном законодательстве существуют две достаточно автономные системы регистрации – англосаксонская, предметом которой является регистрация сделок, и континентальная, предметом которой является регистрация прав. Как правило, законодательные конструкции выбирают только один из двух предметов государственной регистрации, положенных в основу каждой из регистрационных систем. Для российской системы государственной регистрации характерны два предмета регистрации – сделка и право. Отличие регистрации прав на недвижимость от регистрации сделок с ней заключается в том, что в нервом случае сделка уже действует и регистрация необходима для того, чтобы во исполнение этой сделки произошел переход прав на недвижимое имущество, а во втором случае регистрация необходима для вступления в силу самой сделки, т.е. регистрация сделки по времени может не совпадать с регистрацией права, кроме того, регистрация сделки и регистрация права влекут за собой разные правовые последствия. Такое введение отдельно регистрации сделки и последующей регистрации права является дополнительной процедурой, защищающей права сторон по договору.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации.

Сделки, подлежащие государственной регистрации, можно разбить па две группы – сделки с отчуждением (влекущие переход права) и сделки без отчуждения недвижимого имущества (не влекущие перехода права на недвижимость).

В ГК предусмотрены следующие сделки с отчуждением, которые требуют государственной регистрации:

– договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

– соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 4 ст. 350 ГК). При этом следует иметь в виду, что согласно п. 3 ст. 55 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к соглашению о приобретении заложенного имущества залогодержателем применяются правила гражданского законодательства РФ о договоре купли-продажи;

– договор купли-продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);

– договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

– договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

– договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ).

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом согласно требованиям ст. 164 и 131 ГК РФ осуществляется только в случаях, установленных законом. В соответствии со ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" во всех случаях, когда закон предусматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, такая регистрация всегда является обязательной.

Порядок государственной регистрации сделок с недвижимостью в общих чертах определен в гл. III Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие от записи о праве, где указывается только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права отчуждаются, и лицо, которому эти права переходят.

Произведенная государственная регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью – в соответствии с указанным выше постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра и сделок с ним" на договоре проставляется штамп с указанием даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Сделки без отчуждения, подлежащие государственной регистрации, включают следующие виды сделок:

– договоры аренды: земельных участков – независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ); зданий, сооружений, части зданий и сооружений (нежилых и жилых помещений) – на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок; предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ); договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

– договоры о залоге недвижимости (ипотеки) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке).

При совершении сделок без отчуждения производятся два регистрационных действия – регистрируется сделка (договор) и обременение арендой или ипотекой. Данное положение отражено и в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г.

Таким образом, перечень сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации, является исчерпывающим и предусмотрен законом.

Если законом не установлена государственная регистрация данного вида договора, то он считается заключенным с момента подписания (или, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, нотариального удостоверения) и не подлежит государственной регистрации даже по соглашению сторон. Если данный договор порождает возникновение права на недвижимость (связан с отчуждением недвижимости), то только возникшее право и должно быть зарегистрировано.