Государственная регистрация нрав на жилые помещения

В соответствии со ст. 18 ЖК РФ право собственности и иные вещные нрава на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК РФ, Законом о государственной регистрации прав и ЖК РФ.

Указанная статья, касающаяся государственной регистрации жилых помещений как недвижимого имущества, имеет отсылочный характер, поскольку данный вопрос находится в сфере правового регулирования гражданского законодательства.

По вопросу регистрации недвижимости, в том числе жилья, следует иметь в виду следующее. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе на жилые помещения, их возникновение, переход, ограничение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, а также ограничения (обременения) прав, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Законом о государственной регистрации прав предусмотрено, что регистрация недвижимости должна осуществляться государственными учреждениями.

Следует отличать государственную регистрацию недвижимости от государственного учета жилищного фонда. В соответствии со ст. 19 ЖК РФ государственный учет жилищного фонда осуществляется по единой для Российской

Федерации системе в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом пополнительной власти.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав па недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Как известно, в соответствии с гражданским законодательством государственная регистрация жилых помещений может быть виде государственной регистрации недвижимости (например, как первичный способ возникновения права собственности на построенный жилой дом) или в виде регистрации перехода (приобретения) вещного права на основании сделки с жилым помещением, в том числе по договору купли-продажи, дарения или иному договору о передачи жилого помещения в собственность других лиц. В связи с совершенствованием российского гражданского законодательства в рамках Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации^[1] в настоящее время в ГК РФ вносятся существенные изменения и дополнения. Они касаются и изменения правил государственной регистрации недвижимого имущества. Федеральным законом от 30.12.2012 № 302-Φ3 "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению. Речь идет о повышении роли нотариусов в совершении этих сделок, т.е. оформление сделок с недвижимостью будет завершаться на стадии их рассмотрения нотариусами. В дальнейшем необходимые изменения будут внесены непосредственно в указанные статьи ГК РФ – в части государственной регистрации купли-продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ) и других названных случаях нормы о государственной регистрации таких сделок будут исключены.

Однако позднее ст. 609, 651 и 658 ГК, касающиеся аренды недвижимого имущества, в частности зданий, сооружений и предприятий, из указанного Федерального закона были исключены Федеральным законом от 04.03.2013 № 21-ФЗ^[2].