Германия
В ст. 14 Конституции Федеративной Республики Германия право собственности ставится в один ряд с основными правами, пользующимися особыми гарантиями и особой защитой со стороны государства. Одновременно этой статьей заявляется, что собственность включает в себя не только права, но и обязанности. В п. 3 ст. 14 Конституции Германии говорится: "Собственность обязывает. Пользование ею должно одновременно служить общему благу. Отчуждение собственности допускается только в целях общего блага". Земля и недра, природные ресурсы и средства производства могут быть переданы в целях обобществления в общественную собственность или в иные формы общественного хозяйства согласно закону, регулирующему виды и размеры возмещения (ст. 15 Конституции Германии). Лишение права собственности допускается только на благо общества. Оно может происходить только на основе закона, который регулирует также вид и объем соразмерной компенсации. Все названные конституционные положения относятся и к праву собственности на землю[1].
Согласно законодательству Германии предметы, прочно связанные с земельными участками, прежде всего, здания и сооружения, а также произведенная на данном земельном участке продукция до тех пор, пока она прочно связана с землей, являются существенными составными частями земельного участка. Они не могут быть предметом особых прав и разделяют правовую судьбу земельного участка. Собственность на землю охватывает всю территорию Федеративной Республики Германия. Нет "ничьей земли". Однако не каждый земельный участок находится па территории только одной общины. В исключительных случаях имеются так называемые не принадлежащие общине земли, например, крупные лесные массивы и внутренние озера, а также полигоны для военных учений. Такие территории являются, как правило, собственностью Федерального правительства или одной из федеральных земель, но они могут также являться и собственностью отдельного физического или юридического лица.
Собственность, в том числе и на землю, регулируется в Германии исключительно частным правом, преимущественно Гражданским кодексом Германии 1896 г. Действие частного права остается в силе как исключение и в тех случаях, когда собственником является государство (Федерация, федеральная земля, община).
Собственник земельного участка ограничен в свободе действий в отношении своей собственности. Более того, имеются законодательные ограничения в интересах соседних землевладельцев. Например, при утверждении строительных планов необходимо соблюдать определенное расстояние постройки от соседних земельных участков; необходимо придерживаться определенных ограничений уровня шума и других норм в отношении окружающей среды. Растения, достигшие определенной высоты, должны находиться на установленном нормативами расстоянии от границ с соседним участком.
Ограничения права собственности встречаются прежде всего в федеральном земельном и муниципальном законодательстве о планировании. В первую очередь, эти ограничения имеются в праве землеустройства и земельного планирования, планирования транспортных путей, планирования использования территорий, планирования застройки. Ограничения нрава собственности на земельный участок могут вводиться путем запрета на изменение уже существующего использования земельного участка, например, в отношении сельскохозяйственных угодий введено ограничение на засаживание пахотных площадей деревьями; ограничение на приобретение сельскохозяйственных земель и предприятий лицами, не являющимися фермерами. Также могут быть введены ограничения использования земельных участков в интересах защиты природы и окружающей среды, например, ограничения при использовании удобрений в водоохранных зонах.
Кроме того, право собственности может быть ограничено путем взимания пошлин при повышении стоимости земельного участка вследствие изменения основ планирования (например, когда территория, где застройка только планировалась, превращается в строительную площадку). Такие пошлины могут достигать 2/3 от суммы, на которую возросла стоимость. Они взимаются в пользу общины, а полученные таким образом средства используются в плане "социально справедливого пользования землей" для строительства дорог, школ, детских садов или для разбивки скверов и парков.
Немецкое право в принципе не предусматривает компенсаций за введение ограничений и обременений будущего использования земли. При введении ограничения на уже существующее использование земельного участка выплачивается финансовая компенсация за вмешательство в право собственности, которое рассматривается как аналогичное лишению права собственности.
Приобретение и прекращение права собственности на землю может происходить следующим образом:
– договор купли-продажи – нотариально заверенное соглашение о передаче права собственности на земельный участок и регистрация нового собственника в земельной книге;
– наследование;
– договор дарения, заключаемый в присутствии нотариуса, и регистрация в земельной книге;
– лишение права собственности и выплата компенсации при приобретении права собственности государством;
– отказ от права собственности на земельные участки и приобретение этих прав Федерацией.
Определения, касающиеся земельных участков, записываются в Германии в два реестра. Один реестр, который называется кадастром недвижимости, содержит данные по отдельным земельным участкам, установленные с помощью землемерных методов, и данные, которые можно установить при осмотре участка. Второй реестр основан на данных кадастра недвижимости, но в нем перечислены права, которые имеются в отношении данного земельного участка или которыми обременен земельный участок. Этот реестр называется земельной книгой и носит материальноправовой характер[2].
В определенных случаях в государственных интересах вводятся запреты на изменение вида использования, на продажу земельных участков или ставится условие обязательного получения разрешения на эти действия. Основанием для введения таких ограничений могут служить региональное и муниципальное законодательство в области охраны окружающей среды, в области охраны памятников истории и культуры и др.
Отчуждение возможно также в интересах рационального ведения сельского хозяйства, например, для увеличения посевных площадей или для разукрупнения слишком больших угодий, насаждения лесозащитных полос, высадки деревьев для укрепления почвы и т.д.
До последней четверти прошлого столетия большая часть сельскохозяйственных площадей была в "народной собственности". Федеральное правительство приняло решение в большинстве случаев вообще отказаться от продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения и сдавать их в долгосрочную аренду (на 12 лет) заново организуемым частным сельскохозяйственным предприятиям. Это позволило затем перейти к продаже сданных в аренду земельных участков спокойно и без какого-либо давления, которое могло бы возникнуть при быстрой приватизации сельскохозяйственных предприятий. Такой подход оказался успешным. Сельскохозяйственные предприятия, созданные на арендованных землях, успешно развивались. Сегодня они входят в число наиболее продуктивных сельскохозяйственных предприятий Европы[2].