Франция

Во Франции частная собственность на землю означает принадлежность земли на праве собственности частным лицам и обществам. Частная собственность – абсолютное право физического и юридического лица на конкретное имущество (землю, постройки, плодовые насаждения и другое недвижимое имущество). Декларация прав человека и гражданина 1789 г. во Франции объявила частную собственность священным и неприкосновенным правом.

Франция стремится сохранить как в экономической, так и в правовой системе гарантированное право на частную собственность, но вместе с тем и ограничить, пусть даже в судебном порядке, возможности злоупотребления ею вопреки общественным интересам.

Основной закон, регулирующий сделки с земельными участками, – Гражданский кодекс Франции 1804 г. (Кодекс Наполеона Бонапарта). Также во Франции действует сложная система региональных нормативных правовых актов по многим вопросам владения, пользования и распоряжения землей, находящейся в частной собственности^[1].

Например, в городах собственник земельного участка в случае раздела земли на более мелкие участки между членами своей семьи в первую очередь должен получить от компетентных государственных органов сертификат на каждый земельный участок, подлежащий передаче члену семьи (продаже) и т.п. Государство в течение 6 месяцев после оформления подобной сделки следит за тем, чтобы этот земельный участок использовался согласно своему целевому назначению.

Кроме того, перед совершением купли-продажи земельного участка нередко требуется заключение предварительного договора, в котором оговариваются финансовые условия сделки. Тем самым покупатель и продавец связывают себя договорными обязательствами о передаче земельного участка в собственность в обмен на уплату определенной цепы при условии, что покупатель может получить ссуду на сумму, равную цене сделки.

Договор купли-продажи должен содержать все условия, обязательные для подобной сделки: описание земельного участка, его назначение, договорная цена, отсутствие или наличие обременения от третьих лиц и т.д.

При передаче права собственности на земельный участок обязательно оформляется официальный документ в виде купчей, которую готовит и оформляет нотариус.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации. Учреждение, ответственное за ведение публичного реестра недвижимости, – местная контора земельного кадастра. Споры о притязаниях на земельный участок разрешаются на основе документальных данных о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Важное нововведение современного французского аграрного права – ограничение права частной собственности на землю. Права арендатора в сфере земельных отношений так широки, а права собственника так ограничены, что в статьях Гражданского кодекса Франции, которым устанавливалось, что собственность – это абсолютное право, многие положения изменились в пользу государства. Например, собственник не вправе продать землю кому угодно: он должен предложить для продажи свой земельный участок фермерам, арендаторам. Если арендатор считает цену высокой, то обращается в суд с просьбой назначить более низкую цену.

Особое внимание во Франции уделяется землям сельскохозяйственного назначения^[2]. Новая эпоха развития права частной собственности на такие земли началась во Франции с принятия Закона от 05.08.1960 "Об ориентации сельского хозяйства", закрепившего доктрину социальных функций земельной собственности. В 80-х годах XX в. законодательство предоставило широкие права кантональным и департаментским земельным учреждениям в сфере использования земли, а также предоставило этим учреждениям, принадлежащим к сельскохозяйственной сфере, право назначать пользователей собственности, купленной одним из Обществ по перестройке и управлению аграрной структурой. В данном Законе также отражены попытки законодателя возложить на собственника земли обязанность вести хозяйство надлежащим образом, например, собственник вправе оставлять землю без обработки не более 5 лет. По истечении этого срока земельный участок может быть передан в установленном законом порядке в пользование другим лицам.

Основные законы, регулирующие сделки с земельными участками сельскохозяйственного назначения, – это Гражданский кодекс Франции и принятые на его основе Закон "Об ориентации сельского хозяйства" и дополнительный Закон от 08.08.1962, получившие название "Хартия французского сельского хозяйства", иные специальные источники аграрного законодательства, направленные на совершенствование аграрной структуры, поддержку и укрепление хозяйств семейного типа, усиление государственного контроля за слиянием и объединением сельскохозяйственных предприятий. Реализация Хартии французского сельского хозяйства потребовала усиления роли государства в вопросах регулирования земельного оборота на основе положений специального аграрного законодательства, ограничивающего правомочия земельных собственников по распоряжению находящимися в их собственности земельными участками.

Законодательство Франции стремится установить достаточно детальное правовое регулирование сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения, при этом сделки должны соответствовать правилам, когда фермеры-арендаторы сохраняют юридическую возможность покупки арендуемой сельскохозяйственной земли при условии, что они будут использовать ее в сельскохозяйственных целях.

Для реализации новых аграрных программ во Франции создана подконтрольная государству организация (САФФЕР – некоммерческое партнерство), которой предоставлено право приобретать и перепродавать, передавать в аренду сельскохозяйственные угодья на льготных условиях преимущественно молодым семьям, ведущим фермерское хозяйство. Эта организация решает вопросы перераспределения земли и формирует не свободный, а контролируемый и жестко ограниченный земельный рынок^[3].

Таким образом, во Франции действуют как компетентные государственные органы, так и организации подобные САФФЕР, которые решают практически все вопросы, связанные с правом собственности на земельные участки, в том числе решают вопросы расширения, раздела, купли-продажи, аренды земельного участка и т.д., штрафуют нарушителей, могут обращаться в суд.