Выбор аналогов и определение степени сходства

Результаты оценки на основе сравнительного подхода во многом зависят от того, какие объекты взяты в качестве аналогов и соблюдено ли условие однородности выборки. Процедура подбора аналогов встречается не только в практике оценки, но и в таких задачах, как, например, определение технического уровня новой продукции, расчет сравнительного экономического эффекта, разработка плановых нормативов и др.^[1]

При решении данной задачи возникают два основных вопроса, на которые по возможности будут даны ответы ниже в данной главе:

• когда можно считать некий объект аналогом для оцениваемого объекта;

• если есть несколько аналогов, то какой из них обладает большим сходством с оцениваемым объектом^[2], чтобы считать его цену наиболее представительной.

Таким образом, необходимо установить критерий аналогии и меру сходства.

Некоторый ТО может быть признан аналогом для оцениваемого объекта, если:

• он имеет то же функциональное назначение, что и оцениваемый;

• оба сравниваемых объекта по технико-эксплуатационным параметрам и характеристикам принадлежат к одному классификационному виду (типу, роду, классу);

• у них имеется сходство в принципе действия и конструкции.

Таким образом, при подборе аналога следует соблюсти его полное функциональное и классификационное подобие и частично конструктивно-технологическое сходство с оцениваемым объектом.

Функциональное сходство заключается в идентичности главной функции, выполняемой сравниваемыми объектами. Однако многие оцениваемые объекты считаются многофункциональными и кроме главной функции могут выполнять еще одну или несколько добавочных. Как правило, добавочные функции – результат дооснащения объекта дополнительными устройствами, например автомобиль с прицепом, пресс с роботом, станок с автоматической загрузкой заготовок и т.д. Аналог подбирается именно по главной функции, а наличие дополнительных функциональных устройств учитывается при оценке внесением соответствующих поправок к цене аналога на величину стоимости этих устройств. На практике могут встречаться также объекты- гибриды, в конструкции которых совмещены как бы два или несколько изделий (например, автокран – грузовой автомобиль, на шасси которого смонтировано подъемное устройство). В случае гибридных объектов часто приходится подбирать аналог или аналоги для каждой его функциональной части отдельно.

Функциональная аналогия – условие необходимое, но недостаточное. Требуется еще соблюдение классификационной однородности, т.е. оцениваемый объект и его аналог должны относиться к одному классу, подклассу или виду по соответствующему классификатору на объекты техники.

Так, горячештамповочный пресс и паровоздушный молот функционально взаимозаменяемы, с их помощью можно производить одинаковые поковки, однако аналогами их не назовешь, поскольку они относятся к совершенно разным классификационным группам. Поэтому будет некорректным определять цену пресса по цене молота.

Пусть ТО – грузовой автомобиль, на котором установлен закрытый кузов для перевозки людей. Возникает вопрос, можно ли этот автомобиль оценить, сравнивая его с автобусом, имеющим примерно такое же количество пассажирских мест. Ответ будет отрицательным, так как грузовой автомобиль и автобус относятся к разным видам автомобильных транспортных средств. Аналогом для грузового автомобиля может быть только грузовой автомобиль соответствующей грузоподъемности, а наличие специального кузова следует рассматривать как дополнительное устройство, стоимость которого учитывается отдельно^[3].

В практике оценки иногда прибегают к такому приему. При оценке оборудования, изначально имевшего высокие технические характеристики, но в последующем вследствие износа потерявшего свои качества, подбирают аналог – оборудование более низкого класса. Например, износившийся прецизионный станок сравнивают со станком обычной точности и по цене последнего ведут оценку. При внешней логичности едва ли такой подход можно признать корректным. Оценка прецизионного станка должна осуществляться сравнением только с прецизионным станком, а фактор износа – учитываться с помощью соответствующей поправки на состояние объекта.

После того как оценщик убедился в наличии функциональной и классификационной аналогии у сравниваемых объектов, он приступает к анализу параметрического сходства.

В составе параметров всегда есть два-три функционально обусловленных параметра (параметры назначения). У аналогов они должны совпадать или быть очень близкими по значению, например:

• металлорежущие станки – это размеры детали и точность обработки;

• подъемные краны – грузоподъемность и зона обслуживания;

• электродвигатели – мощность и число оборотов ротора и т.д.

Помимо функционально обусловленных имеется множество других, вторичных параметров, которые могут у объектов в той или иной степени отличаться по величине.

По степени сходства значений параметров судят о близкой или дальней параметрической аналогии. Степень параметрического сходства можно строго оценить с помощью соответствующих математических методов, например кластерного анализа.

При отборе аналогов сталкиваются с таким противоречием – множество схожих объектов небезгранично. Если отбирать только близкие аналоги, то их можно либо вообще не найти, либо найти очень мало и из-за малой выборки результаты будут ненадежны. Наоборот, расширяя допуск на сходство, увеличиваем выборку и выигрываем в объеме данных, но проигрываем в обеспечении однородности.

Следует подчеркнуть, что надежность оценки тем выше, чем больше степень аналогии между оцениваемым и сравниваемым объектами и, соответственно, тем меньше корректировок в цену аналога будет вноситься при проведении процедуры оценки.

Таким образом, могут существовать три ситуации в проведении оценки сравнительным подходом.

1. Сравнение производится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, – это прямое сравнение с наличием незначительных корректировок по вторичным параметрам.

2. При отсутствии точного аналога сравнение производится с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, – аналоговое сравнение с проведением незначительных корректировок по функционально обусловленным параметрам.

3. При отсутствии на вторичном рынке каких бы то ни было аналогов сравнение проводится с новым аналогичным оборудованием с отражением износа оцениваемого объекта через поправки на состояние объектов-аналогов.

Принципиально третья ситуации отличается от двух первых только тем, что для сравнительного анализа используется не рыночная цена сделок с аналогами, а информация об их восстановительной стоимости (стоимости воспроизводства), которая может быть получена у заводов-изготовителей или через дилерскую сеть.

Обеспеченность информацией об аналогах влияет на выбор метода расчета стоимости. Если есть близкие аналоги, то применяют метод прямого сравнения, а если есть только многочисленные приближенные аналоги, то – метод статистического моделирования цепы.

Можно сказать, что выбор аналога должен осуществляться в общем случае на следующих трех взаимодополняющих уровнях^[4]:

• семантическом – по степени совпадения ключевых слов или их фрагментов в названиях оцениваемого объекта и рассматриваемого аналога, включая наименования марок, типов, моделей, а также в описаниях назначения и условий их применения;

• структурном – по степени тождественности состава технических характеристик оцениваемого объекта и кандидата в аналоги;

• метрическом – по степени близости численных значений технических характеристик оцениваемого объекта и аналога.

Процедура подбора аналогов довольно трудоемка и требует хорошего знания предметной области. Облегчить эту работу и сделать ее более эффективной оценщику помогут специальные базы данных, снабженные информационно-поисковыми системами. Ценовую информацию, как правило, берут из прайс-листов торгующих фирм, фирм-дилеров и предприятий-изготовителей или из таких периодических изданий, как "Оптовик", "Пульс цен", "Товары и цены", "Рынок", "Оборудование" и др. Базы данных позволяют концентрировать и систематизировать всю необходимую информацию об объектах различных отраслей.