Факторы, увеличивающие величину доходов от недвижимости

К числу таких факторов относятся оказание услуг по автомобильной парковке, предоставление услуг связи (например, подключение к информационным сетям), предоставление в прокат мебели, офисной техники, предоставление услуг по охране помещений и пр.

Доходы от предоставления такого рода услуг образуют прочие доходы, увеличивающие величину ПВД.

Предположим, что в нашем случае общая величина прочих доходов составляет 100 000 д.е.

К числу факторов, определяющих величину потерь ПВД при данном уровне арендной платы, следует отнести такие как количество арендаторов и сроки аренды: чем больше число разных арендаторов и ниже сроки аренды, тем большее количество помещений окажется незанятым большее время.

Управляющий может существенно снизить потери от незанятости помещений или неоплаты аренды за счет тщательной договорной работы.

Так, если в договорах аренды предусмотрено предупреждение арендатором о прекращении арендных отношений за определенное время до съезда, то это дает возможность управляющему заранее начать работу по привлечению других арендаторов, что сокращает сроки незанятости помещений.

В договоре аренды может быть также предусмотрено, что арендатор вносит в качестве задатка арендную плату за определенный срок (депозит) и эта сумма засчитывается ему при оплате, например, за последний месяц аренды или возвращается при освобождении помещений.

На основании учета указанных факторов мы можем перейти от потенциального валового дохода к действительному (эффективному) валовому доходу.

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД, ЕСГ) от объекта недвижимости представляет собой потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае ДВД равен: 200 • 10 000 – (200 • 10 000 × 0,06) + 100 000 = 1 980 000 д.е.

Важно запомнить

Действительный валовой доход – это фактическая величина денежного потока, генерируемого объектом недвижимости за определенный период времени.

За счет эффективного валового дохода прежде всего должны быть возмещены операционные расходы.

Операционные расходы (ОР, ОС) – расходы на обеспечение нормального функционирования объекта в соответствии с ero предназначением и, соответственно, обеспечение воспроизводства действительного валового дохода.

Необходимо обратить внимание на то, что в состав операционных расходов входят, во-первых, фактические и, во-вторых, текущие расходы по поддержанию объекта в работоспособном состоянии. Из этого уже видно, что операционные расходы существенно отличаются от такого широко известного понятия, как "себестоимость". Например, серьезное отличие состоит в отсутствии в операционных расходах такой важной статьи, как "амортизационные отчисления".

Общий принцип включения или невключения тех или иных фактических расходов, которые несет собственник или управляющий объекта, в состав операционных расходов состоит в том, относятся ли они к объекту как таковому или связаны с конкретным собственником, конкретными условиями приобретения им объекта.

Например, расходы по обслуживанию ипотечного кредита относятся именно к конкретным обстоятельствам приобретения недвижимости данным собственником и не имеют отношения к объекту недвижимости как таковому.

Таким образом, чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.

Чистый операционный доход (ЧОД, NOI) – действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.

Как правило, операционные расходы составляют 25–30% эффективного валового дохода, что в нашем случае может означать величину примерно в 600 000 руб.

С учетом этого чистый операционный доход составит, руб.:

ЧОД = 1 980 000 – 600 000 = 1 380 000.

Уровень операционных расходов прямо влияет на величину чистого операционного дохода, а следовательно, и прибыли от объекта недвижимости. Однако уровень и качество операционных расходов прямо влияют на привлекательность помещений для их пользователей, а значит, и уровень доходов от их эксплуатации.

Результаты расчетов представлены в табл. 7.1.

Таблица 7.1

Формирование чистого операционного дохода от объекта недвижимости

Показатель	Сумма, руб.
1. Потенциальный валовой доход	200 000
2. Потери от недозагрузки	6000
3. Потери от предоставления льгот	4000
4. Потери от неплатежей	2000
5. Дополнительные доходы	100 000
6. Действительный валовой доход	1 980 000
7. Операционные расходы	600 000
8. Чистый операционный доход	1 380 000

На основе показателя чистого операционного дохода могут быть образованы такие показатели как поток денежных средств до налогообложения (ПДН) или чистый валовой доход (ЧВД).

Чистый валовой доход (поток денежных средств до налогообложения) образуется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга, а также затрат на восстановление изношенного капитала (амортизацию):

ЧВД = ЧОД – Амортизация – Обслуживание долга.

Понятия чистого валового дохода или потока денежных средств до налогообложения близки по своему содержанию к понятию "валовая прибыль" в принятой в России методологии бухгалтерского учета. Однако между этими понятиями есть и существенные отличия. Во-первых, проценты по кредитам в соответствии с требованиями нормативных документов по формированию затрат предприятия частично включаются в себестоимость продукции, частично относятся на прибыль предприятия после уплаты налога на прибыль. Во-вторых, величина амортизации определяется соответствующими нормативами и является расчетной категорией, не обязательно находящей выражение в физическом наличии соответствующих денежных средств. Под капитальными затратами понимаются фактические затраты капитального характера.

На основании показателя чистого валового дохода может быть рассчитана конечная эффективность управления объектом недвижимости, которая определяется доходом на собственный капитал (чистой прибылью, ДСК):

ДСК = ЧВД – Налоги, уплачиваемые за счет прибыли.

Формирование и расчет системы показателей, отражающих доходность объектов недвижимости, является основой для принятия инвестиционных решений (например, о приобретении, преобразовании или перепрофилировании объекта), об отчуждении объекта, об эффективности работы управляющего и т.д. Вместе с тем сам по себе он еще не предоставляет достаточно информации для принятия эффективных управленческих решений.