Экспресс-оценка сопряженных проектов по созданию объектов недвижимости в г. Москве

Г. Д. Ханатаев, зам. генерального директора АО "Стройжилкредит"

Спецификой инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости (ИПРОН) является то, что цели лиц, заинтересованных в их осуществлении, неоднородны. Их интересы плохо согласуются друг с другом, и возможность осуществления ИПРОН в конечном счете определяется тем, насколько проект обеспечивает каждому из его участников получение своей экономической выгоды.

Это заставляет рассматривать ИПРОН как систему взаимосвязанных инвестиционных проектов, каждый из которых направлен на интерес соответствующего участника.

В общем случае всех лиц, заинтересованных в осуществлении ИПРОН, можно условно разделить на три основные группы:

• пользователи — субъекты, использующие объект недвижимости как материальную основу своего бизнеса;

• инвесторы — субъекты, использующие объект недвижимости как актив, способный генерировать положительные денежные потоки;

• девелоперы — субъекты, профессиональная деятельность которых заключается в формировании и управлении ИПРОН.

Наша компания занимается девелопментом, т.е. непосредственным управлением проектами создания объектов недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. Поскольку создание таких объектов — занятие долгосрочное, капиталоемкое и имеющее трудно прогнозируемые конечные результаты, задача оценки состоятельности ИПРОН имеет для нас очень большое значение.

На пути создания методологии такой оценки возникает ряд трудностей.

Во-первых, готовый объект недвижимости мы реализуем пользователю, который получает от него доход, например от сдачи здания в аренду. Таким образом, паши доходы зависят от того, какую цену за объект недвижимости заплатит нам пользователь, а его возможности зависят от состояния рынка аренды жилья. Поэтому в наших расчетах по оценке ИПРОН нам приходится учитывать не только собственный интерес, но и возможности наших пользователей, и требования инвесторов.

Во-вторых, объекты недвижимости уникальны, и бывает довольно трудно собрать необходимую статистическую информацию для осуществления расчетов.

Наконец, в-третьих, для нас важно оценить перспективность того или иного ИПРОН еще на стадии инвестиционного замысла, до проведения подробного технологического, юридического и инвестиционного исследований.

Наш подход к решению этих вопросов состоит в следующем.

Для своей компании мы выделили типовые условия для ряда разновидностей ИПРОН. Приведем данные одного из типичных наших объектов:

Цели Создание в г. Санкт-Петербурге центра, предназначенного для размещения торговых помещений, и получение стабильного дохода от сдачи их в аренду российским и зарубежным компаниям. Предполагаемый срок до начала поступления арендной платы — 27 месяцев

Основа реализации проекта Строительство нового здания торгового

центра на земельном участке, право долгосрочной аренды которого подлежит выкупу у города

Площадь земельного участка 19 543 м2 Общая площадь здания 19 360 м

Арендуемая площадь 12 210м2

Условия администрации Санкт- Расчеты с городом составляют сумму, равную Петербурга по выкупу права 1 123 000 долл. долгосрочной аренды участка

Рассчитав для различных видов типовых проектов нормативные расходы, мы создали модель, основанную па сопряжении денежных потоков инвестора, девелопера и пользователя объектом недвижимости.

По этой модели, зная параметры рынка и требуемый уровень доходности от вложений капитала, можно оценить максимальный объем инвестиций, который может быть направлен на создание объектов недвижимости.

Например, для типового проекта, примером которого является представленный выше объект недвижимости, эти данные будут такими:

Требуемая доходность, %	22	23	24	25
Сметная стоимость объекта, долл.	7 747 74^	7 080 7 00	0 087 807	074 877

Если требуемые вложения не превышают нормативы, объектом можно заняться подробнее. Такой подход позволил нашей компании отвергнуть заведомо неприемлемые объекты и сконцентрировать усилия и капитал на перспективных и доходных ИПРОН.