Экономико-правовые принципы оценки стоимости земли

Земля представляет жизненное пространство, сферу жизнеобеспечения человека, среду обитания и сложную природную систему одновременно. Уникальным свойством земли является ее способность с помощью других природных сил продуцировать растительность, в том числе и сельскохозяйственную, и органическое вещество почвы. Земля является не только пространственной основой для жизни и существования людей, но и составным элементом биосферы, местом размещения природных ресурсов органически связанных с ней.

В широком смысле слова понятие "земля" охватывает все природные ресурсы и полезности, к которым относят "даровые блага природы", используемые человеком – почвы, леса, месторождения полезных ископаемых, водные объекты. Сама земля также является одним из важнейших видов природных ресурсов.

В теории оценки стоимости земля рассматривается под двумя углами зрения. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром, и оценивается с позиций возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как товар, представляющий составную и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости, и оценивается с позиций полезности и доходности использования каждого конкретного ее участка. Отсюда часто возникают конфликты в понимании полезности земли для отдельного индивидуума и для общества в целом. Эти конфликты обычно решаются государством через введение тех или иных институтов регулирования землепользования, направленных на сохранение земли как ценного природного ресурса.

Основными видами использования земли являются застройка, ведение сельского лесного и охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии. К угодьям обычно относят свободные от интенсивного хозяйственного освоения земли, пригодные для сельскохозяйственного использования, ведения лесного хозяйства, охоты.

Особым видом использования территории можно считать сохранение на них естественных или искусственных экосистем, создающих природные блага и выполняющих такие экосистемные услуги, как регулирование климата и газового состава атмосферы, охрана водных ресурсов, образование почвы, сохранение биологического разнообразия, создание условий для рекреации (экологический туризм, спортивное рыболовство и другие подобные виды деятельности), культурологической деятельности (научные исследования, образование).

Для соблюдения баланса интересов при использовании земли обществом, в лице государства или местных общин, устанавливаются определенные правила землепользования, которые закрепляются соответствующими правовыми нормами; осуществляется государственное и муниципальное регулирование землепользования.

Имущественные права на землю и иные природные ресурсы как объекты оценки стоимости

С экономической точки зрения, объектами оценки стоимости земли являются различные имущественные права на земельный участок. Законодательные положения, регулирующие использование земли и устанавливающие различного рода ограничения на способы ее использования самым существенным образом влияют на стоимость земельных участков. Поэтому, устанавливая стоимость земли, мы оцениваем объем прав, которыми располагаем, используя тот или иной земельный участок, и которые дают возможность получать определенные выгоды.

Оценка стоимости месторождения – это оценка стоимости права пользования данным месторождением. Данное право пользования (недропользования), с одной стороны, является нематериальным активом любой горной компании, а с другой стороны, является вещным нравом, дающим возможность извлекать доходы. Компании не важно как называется это право, если результат один – возможность извлекать доход. Компания не может продать месторождение, но она может переуступить свои акции другой компании, которая практически автоматически получит и право недропользования.

Считается, что полное право собственности представляет собой комплекс прав, которые могут быть отделены друг от друга. В России права на землю и природные ресурсы делятся на две основные группы:

– права, определяющие принадлежность имущества, – право собственности;

– права пользования – аренда, концессия и др.

Имущественные права на землю переходят либо вместе с земельным участком, либо как самостоятельные объекты оборота в порядке уступки требованиям или долга. Только право собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком, но с учетом ограничений, накладываемых государственным регулированием использования земель в целях защиты определенных интересов общества (например, охраны природы, памятников истории и культуры, красивых ландшафтов и т.д.). Все иные права на землю предполагают некоторые ограничения в осуществлении этих прав. В зарубежной практике оценки некоторые из этих прав называются частичными правами, т.е. не полными по отношению к безусловному праву собственности.

При определении стоимости земли и природных ресурсов могут оцениваться такие права, как полное право собственности (может быть государственным, муниципальным и частным), право аренды арендодателя (обычно в роли арендодателя выступает государство, муниципалитет), право аренды арендатора, право субаренды, право собственности и право аренды на землю в составе единого имущественного комплекса, право собственности и аренды земельной доли, не выделенной в натуре, право недропользования (иногда называется стоимостью лицензии), право аренды и концессии участков лесного фонда, другие права.

При выделении из стоимости единого имущественного комплекса (застроенный участок) части стоимости, приходящейся на землю, обычно оценивают стоимость, отражающую стоимость полного права собственности на землю. Если земельный участок находится на другом праве, например в аренде, то величина стоимости земельного участка корректируется исходя из потенциальных возможностей изменения объема выгод.